Анализ деятельности ОАО Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАРУБЕЖОМ

1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования


По свидетельству историков, название ипотека (от греч. hypotheke залог) впервые появилось в Греции в начале VI в. до н. э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. При оформлении этого обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Применение даже первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивало гласность, т. е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться относительно состояния известной земельной собственности.
В дореволюционной России значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в различных публикациях, к примеру в сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций не позволяли использовать их для оценки положения дел в конкретном имении. Ипотечные книги выгодно отличаются от публикаций тем, что они являются как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель недвижимости посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права, о его месте в ряду других прав и его ценности. В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому» изменения в составе землевладения, вся история и статистика имущества, т. е. его прошедшее и настоящее во всех отношениях. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества.
Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. В широком смысле слова ипотека означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней послдовательно на каждый конкретный момент.
При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долго-срочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмот-рению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд лучшая гарантия обеспеченности кредита и исключительное свойство ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений невозврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свои платежеспособность и финансовое состояние.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Выделим функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
 функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
 функция обеспечения возврата заемных средств;
 функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
 функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основным требованиям к ипотечным кредитам можно отнести следующие:
 сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
 величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
 при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

ВВЕДЕНИЕ 3
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАРУБЕЖОМ 7
1.1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 7
1.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ И ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 13
1.3.ОПЫТ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 22
1.4.. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 28
1.5.. ПУТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 35
ВЫВОДЫ 41
2.АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРБАНКА РОССИИ 47
2.1. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СБЕРБАНКА РОССИИ 47
2.2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ КРЕДИТНОГО ПОРТФЕЛЯ 51
2.3. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ И РАСЧЁТА ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ 55
ВЫВОДЫ 69
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СБЕРБАНКЕ РФ И САМОЙ РОССИИ 72
3.1.СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 72
СБЕРБАНКА РФ 72
3.1.1. Введение дифференцированной ставки по ипотечным кредитам 72
3.1.2. Внедрение «социальной ипотеки» 73
3.1.3.Внедрение скоринговой методики оценки кредитоспособности заемщика 78
3.2.ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ ОРГАНИЗАЦИИ И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 82
ВЫВОДЫ 89
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 93
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 101

Нормативно-правовые акты:
1. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - вступил в силу с 1 апреля 2005 г.
3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)": изд.5-е. - М.:Ось-89, 2005.
4. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
5. Федеральный закон РФ от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Федеральный закон РФ от 3 февраля 1996 г. №17-ФЗ "О банках и банковской деятельности".
Учебная и научная литература:
7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие СПб: Питер, 2000.
8. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. СПб.: Питер, 2001.
9. Будущее сегодня. Программа ипотечного кредитования. М.: ЗАО Промышленно-страховая компания, 2002.
10. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
11. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник для вузов / Под ред. Фокова А.П. М.: КНОРУС, 2005.
12. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001.
13. Иванов В. В. Все об ипотеке. М.: МТ-Пресс, 2000.
14. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000.
15. Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). - М.:Юстицинформ, 2005.
16. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. М.: Институт экономики города, 2002.
17. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Рогожиной. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
18. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003.
19. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: РГТЭУ, 2003.
20. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. Спб: Питер, 2006.
21. Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. М. БУКВИЦА, 2001.
22. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001.
23. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. С. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2004. - 391с.
24. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ростов н/Д.: Феникс, 2002.
25. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. М.: Дело, 2000.
26. Экономическая теория. Трансформирующаяся экономика / Под ред. Николаевой И. П. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
Статьи и монографии в периодических изданиях:
27. Александрович А.А. К вопросу о Концепции ипотечного жилищного кредитования.// Бизнес и банки № 6, февраль, 2000 г.
28. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - с.42-48.
29. Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. 2005. - № 1. с. 18
30. Возвратность по ипотечным кредитам близка к 100% // Финансовые известия. Ноябрь 2005 г..
31. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2005. - № 6. - С.51-55.
32. Грачев И. Стройсберкассам быть! // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11. с. 8-18.
33. Денисова Н. Ипотека в законе // Твоя ипотека. 01.05.2005.
34. Деньги есть закона нет // Недвижимость и строительство Петербурга. 2002. - № 39. (7 октября).
35. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2004. - № 4. - с.14-20.
36. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2004. - № 8. - с.38-43.
37. Ипотека в России ищем свои пути // Строительство и городское хозяйство. 2002. - № 54. С.5-23.
38. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. 2005. - № 3. с. 15 - 16.
39. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - № 4. - с.22-30.
40. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. - с.57-66.
41. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1.
42. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. 2005. - № 4. с. 12 14.
43. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. 2001. - № 1. С.21-30.
44. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. - № 1. С.44-46.
45. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. 2005. - № 5. с. 32.
46. Семеняка А. Рынок доступного жилья - год спустя // Банковское дело в Москве. 2005. - № 5. с. 21 - 23.
47. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 4. С.25-30.