Анализ практики оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в Москве.

Введение

Рынок недвижимости в России стремительно растет. Поэтому определение различных видов стоимости дает объективную информацию о реальной цене объекта и будет полезна при принятии решений, связанных с коммерческим использованием оцениваемого объекта и управлением его рыночной стоимостью.
Необходимым условием формирования и развития рынка недвижимости, является независимая оценка стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости подразумевает оценку имущественного права: права собственности, права владения, права аренды, права хозяйственного ведения и оперативного управления, доверительного управления, права пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования с учетом ипотеки, сервитутов на недвижимость, под которой понимаются:
• Коммерческая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения и т.д.);
• Жилая недвижимость (элитное жилье; типовое жилье; городское жилье; загородное жилье и т.п.);
• Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);
• Объекты незавершенного строительства (объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства).
Процесс оценки включает в себя следующие основные этапы:
• сбор информации об объекте оценки;
• анализ рынка недвижимости, соответствующего сегмента этого рынка и аналогичных объектов;
• расчеты с применением соответствующих случаю оценки подходов и методов оценки стоимости;
• согласование результатов расчетов;
• результатом работы оценки недвижимости является отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости.
Таким образом, очевидна актуальность производимых исследований и расчетов для развития не только данной отрасли знаний и навыков по оценке, но и для совершенствования научного подхода в сфере изучения проблем оценки рыночной стоимость недвижимости.
Целью работы является анализ практики оценки рыночной стоимости объектов промышленной недвижимости в Москве.
Задачи курсовой работы:
- рассмотреть литературу по данной теме;
- проанализировать пример оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости на примере конкретных заданий коммерческого назначения;
- рассчитать стоимость сооружений, сделать выводы.

Введение 3 1 Общие сведения 4 1.1 Определение задания на оценку 4 1.2 Обоснование используемых стандартов оценки 5 1.3 Процесс оценки 5 2 Местоположение объектов оценки 6 3 Описание Объектов оценки 6 4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 8 4.1 Методика анализа 8 4.2 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного 9 4.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых зданий 9 4.3.1 Здание хранилища 9 4.3.2 Здание убойного цеха 10 5 Методика оценки 11 5.1 Методика оценки объекта недвижимости 11 5.2 Методика оценки земли 14 6 Расчет стоимости недвижимости 19 6.1 Выбор методов оценки 19 6.1.1 Сравнительный подход 19 6.1.2 Доходный подход 20 6.1.3 Затратный подход. 20 6.2 Метод остаточной стоимости замещения 21 6.2.1 Оценка стоимости земельного участка. 22 6.2.2 Оценка стоимости земельного участка на праве собственности 22 6.2.3 Расчет стоимости нового строительства улучшений 33 6.2.4 Расчет общего накопленного износа 42 6.2.5 Расчет остаточной стоимости воспроизводства улучшений 44 6.2.6 Расчет рыночной стоимости Объектов оценки в рамках затратного подхода 45 6.3 Метод сравнительного анализа продаж 45 6.3.1 Исходная информация 45 6.3.2 Определение поправок 48 6.3.3 Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом сравнительного анализа продаж 53 6.4 Метод прямой капитализации 54 6.4.1 Расчет чистого операционного дохода . 55 6.4.2 Расчет коэффициента капитализации 63 6.4.3 Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации 65 6.5 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объектов недвижимости 66 Выводы 67 Список литературы 69 Приложение 1 71 Приложение 2 72

1. Гражданский кодекс РФ, часть I и II.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Налоговый кодекс РФ.
4. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
5. СТО РОО 10-01-95. Система нормативных документов Российского
общества оценщиков. Основные положения. - М.: 1995.
6. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки
недвижимого имущества Российского общества оценщиков. - М.: 1994.
7. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества
оценщиков. - М.: 1994.
8. Международные стандарты оценки Международного комитета по
стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSС). МСО 1-4. Общие
понятия и принципы оценки. - М.: 1995.
9. Международные стандарты оценки Международного комитета по
стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSС). МСО-1 Рыночная
стоимость как база оценки. - М.: 1995.
10. Международные стандарты оценки Международного комитета по
стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSС). МСО-2 Базы
оценки, отличные от рыночной стоимости. - М.: 1995.
11. Международные стандарты оценки Международного комитета по
стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSС). МСО-3 Оценка
для целей финансовой отчетности и смежной документации. - М.: 1995.
12. Международные стандарты оценки Международного комитета по
стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSС). МСО-4. Оценка
ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств. -
М.: 1995.
13. Курс лекций “Основы оценки недвижимости”/Конспект лекций по
основным принципам оценки технического состояния объектов
недвижимости, Бейлезон Ю. В.
14. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Джек Фридман,
Николас Ордуэй, Москва, дело, 1997 г.
15. Межрегиональные информационно-аналитические бюллетени «Индексы
цен в строительстве»: № 1 (30), 2000 г., № 41, 2002 г. и др.
16. Всемирная сеть Internet и др.
17. Газета о недвижимости Домострой № 40 (94) от 23 октября 2002 г.
18. Р.Б. Подвальный и Э.В. Рэтэр «Оценка машин и оборудования».
19. Э.Б. Саприцкий «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования на
предприятии».
20. В. Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования».
21. А.П. Ковалёв, «Затратный подход в оценке машин и оборудования».
22. Коммерческая информация компаний (прайс–листы и информационные
бюллетени).