Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений.

Введение Актуальность настоящей работы. Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь. С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства. До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений. Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений. ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях. Предмет исследования: Центральное место в работе отводится исследованию особенностей регулирования найма и аренды помещений в российском праве. Объект исследования: институт найма и аренды жилых помещений в российском праве. Цель работы: исследование особенностей договора найма и аренды жилых помещений и особенностей его регистрации. Задачи работы: руководствуясь вышепоставленной целью, мы ставим перед собой следующие задачи: 1) исследовать понятия «коммерческий найм» и «аренда жилых помещений»; 2) провести анализ правовой природы договора найма; 3) провести анализ правовой природы договора аренды; 4) подвести итоги проделанной работы: оценить проблемы и перспективы указанных видов договоров. Методологические основы работы: Методо¬логической основой работы является общий диалектический метод научного познания и связанные с ним принципы историзма и объективно¬сти исследования. Помимо общенаучных методов применяются и специ¬альные (частнонаучные): сравнительно-исторический, конкретно-социологический, системный, структурно-функциональный, формально- ¬логический и др. Использование методов в их сочетании позволило ос¬мыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерно¬стях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные автором задачи. Основные источники работы: данное правовое исследование основано на анализе нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики и т.д.) и правоприменительной практики. Степень освещения темы в литературе. Изучение научных источников сви¬детельствует о том, что проблема договора найма и аренды жилого помещения в России длительное время не исследовалась во всем ее многообразии. Специальные работы по данной теме довольно редки. Практическое применение: данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами договорных отношений в части найма жилых помещений. Научная и практическая новизна дипломной работы состоит в том, что с современных позиций пред¬принята попытка комплексного анализа вопросов, связанных с регулированием договорных отношений в части найма жилых помещений. Данная работа представляет собой попытку рассмотреть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение с позиций его найма и аренды. В работе проведен анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие данного института, рассматривается судебная практика Конституционного Суда Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.

Введение 3 Глава 1. Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений как институты гражданского и жилищного права 6 1.1. Исторический аспект развития правового регулирования договоров найма и аренды жилых помещений 6 1.2. Договоры найма и аренды жилых помещений как институты гражданского и жилищного права 10 Глава 2. Правовая природа договора жилищного найма 17 2.1. Понятие и существенные условия договора социального найма жилого помещения 17 2.2. Понятие и существенные условия договор коммерческого найма жилого помещения 41 2.3. Проблемы и пути совершенствования правового регулирования договора найма жилого помещения в законодательстве Российской Федерации 48 Глава 3. Правовая природа договора аренды жилых помещений 56 3.1. Понятие и существенные условия договора аренды жилых помещений 56 3.2. Правовое отграничение договора аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения 59 3.3. Проблемы и пути совершенствования правового регулирования договора аренды жилых помещений в законодательстве Российской Федерации 61 Заключение 64 Список источников и литературы 68 Приложение 70

I. Нормативно – правовые источники
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
2. Гражданский кодекс. Часть вторая. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (при-нят ГД ФС РФ 22.12.1995)
3. ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (принят ГД ФС РФ 06.03.1998)
4. Постановление Правительства РФ от 31.12.2004 № 909 «О поряд-ке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений во-еннослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с воен-ной службы, членам их семей»
5. Постановление Правительства РФ от 06.09.1998 № 1054 «О по-рядке учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в ОВД, а также военнослужащих и сотрудников государственной противопо-жарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучше-нии жилищных условий в избранной постоянном месте жительства»
6. Приказ Министра обороны РФ от 16.06.2005 № 235 «О мерах по реализации в ВС РФ Постановления Правительства РФ 31.12. 2004 г. № 909»
II. Материалы судебной практики
7. Постановления Пленума Верховного Суда Союза ССР «О приме-нении судами жилищного законодательства» N 2 с изменениями и дополне-ниями, внесенными Постановлением Пленума от 30 ноября 1990 г. N 14 // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос-сийской Федерации) по гражданским делам.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и лега-лизации (отмывании) денежных средств и иного имущества, приобретенных преступным путем»
III. Учебники, статьи, монографии
9. Амелина А.С. Миф о маневренном фонде. – М.: ПРИОР, 2005
10. Болдина А.Н. Новеллы жилищного права/ Экспертиза, 2006, № 11
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вто-рая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
13. Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.
14. Крылова А.Е. Прекращение договора найма жилого помещения . – М.: Смарт, 2005
15. Мишин С.А., Гришин А.Н. Комментарии нового ЖК РФ. – М.: Юридическая литература, 2004
16. Опарина М.В. Современное регулирование договора найма жи-лых помещений / Экспертиза, 2004, № 12
17. Полозова О.В. Договор социального найма жилых помещений. – М.: Юридическая литература, 2005
18. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 2004, №7, 8.
19. Симонова А.Н. Коммерческий найм жилых помещений. – М.: Ли-тера, 2005
20. Яковлев П.А. Жилищное право. – М.: Смарт, 2005

IV. Электронные ресурсы
21. Данные Национальной единой риелторской сети - http://ners.ru/