Ипотека как способ обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации.

Введение

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог не-движимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимо-стью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как це-на на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного креди-тования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Феде-рации.
Вместе с тем, ипотека как способ обеспечения обязательства в граждан-ском законодательстве Российской Федерации сравнительно новый институт в постсоветской России, его теоретическое осмысление, законотворческая разра-ботка, практическое применение до сих пор находится в стадии становления. Закон об ипотеке действует уже девять лет. За это время во многом благодаря ему создан рынок ипотечного кредитования, нарабатывается позитивная судеб-ная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области. Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных от-ношений еще далеко. Указанные обстоятельства обуславливают своевремен-ность и актуальность настоящего исследования.
К сожалению, ипотека как способ обеспечения обязательства в граждан-ском законодательстве Российской Федерации практически не рассматривалась в трудах советских ученых. Уже в современное время к вопросам, связанным с правовым регулированием ипотеки, обращались такие авторы, как М.И.Брагинский, В.М.Гонгало, Д.И.Грачев, С.П.Гришаев, П.В.Крашенинников, М.Г.Масевич, Е.А.Суханов и др. Начиная с 1999 года были изданы около деся-ти постатейных комментариев к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге не-движимости)». Настоящая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.
Целью курсовой работы является комплексный анализ проблем ипотеки как одной из разновидности гражданско-правового института обеспечения обя-зательств, для достижения чего поставлены следующие задачи:
1) изучить нормативные правовые акты и судебную практику по вопросам ипотеки;
2) уточнить определение понятия «ипотека», выделить ее предмет;
3) охарактеризовать правовой статус субъектов ипотеки;
4) выделить основания возникновения ипотеки;
5) проанализировать особенности ипотеки жилых помещений;
6) исследовать договор ипотеки с точки зрения его формы и содержания;
7) определить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. Для иллюстрации теоретических выво-дов использована судебная практика ФАС Волго-Вятского, Западно-Сибирского, Московского, Поволжского, Северо-Западного, Северо-Кавказского и Уральского округов.
Отмечу, что в Российской Федерации процесс усовершенствования зако-нодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффек-тивного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебны-ми, прокурорскими и иными органами власти.

Глава 1. Теоретико-правовое содержание ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Рос-сийской Федерации
1.1. Понятие и предмет ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации
Залог известен со времен Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena) . Залог изначально служил
способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в
случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем
перевода в свою собственность заложенного имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залого-держатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущест-венно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
Нормативной основой ипотеки в российском праве выступают Граждан-ский кодекс РФ (далее ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке). В дополнение к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Согласно действующему законодательству ипотека является одним из ви-дов залога и представляет собой залог недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК, ст.1 Закона об ипотеке). По договору об ипотеке одна сторона залогодержа-тель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его вла-дении и пользовании (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).
Примерный перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки приводится в п.1 ст.5 Закона об ипотеке. Это любое недвижимое имущество, к которому согласно п. 1 ст. 130 ГК относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, со-оружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам от-носятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижи-мым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно ст.5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать: зе-мельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижи-мое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или не-скольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строе-ния потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутренне-го плавания и космические объекты; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей; объекты неза-вершенного строительства, а также имущественные права.
Закон об ипотеке вводит правило о том, что залог недвижимого имущест-ва допускается лишь постольку, поскольку его оборот допускается федеральны-ми законами (п. 4 ст. 1). В частности, гражданское законодательство предусмат-ривает специальный правовой режим для земли и других природных ресурсов, которые могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными спо-собами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Согласно п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке не могут быть предметом ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Предметом ипотеки по договору может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке). Это значит, что залогодатель должен вначале зарегистри-ровать свое право собственности или право хозяйственного ведения на предмет ипотеки. Таким образом, исключена возможность залога недвижимых вещей, которые будут приобретены или построены залогодателем в будущем.
Федеральный закон от 17.06.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (да-лее Закон о регистрации») в п.1 ст.29 предусматривает, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или за-логодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, то есть права собственности или права хозяйствен-ного ведения. Право собственности на созданный объект недвижимого имуще-ства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его соз-дания (п.1 ст.25 Закона о регистрации). Таким образом, по российскому зако-нодательству ипотека будущей недвижимости воспрещена.
Исключение возможности ипотеки будущих недвижимых вещей значи-тельно ограничивает сферу ипотечного кредитования. Большое число потенци-альных заемщиков составляют молодые семьи, да и просто небогатые покупате-ли, не имеющие недвижимости для обеспечения займа. Принимая во внимание особенности российской экономики, следует разрешить ипотеку будущих ве-щей, возникающую на основании договора.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муни-ципальной собственности, не допускается. за исключением земельных участков казанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 5
1.1. Понятие и предмет ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации 5
1.2. Обязательство и требования, обеспечиваемые ипотекой 10
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ 16
2.1. Договор ипотеки (заключение и государственная регистрация) 16
2.2. Субъекты ипотечного правоотношения 23
2.3. Обращение взыскания на предмет ипотеки 28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 35

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты


1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 26.06.2007). // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2007). // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «О кре-дитных историях» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 44.
6. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бу-магах» // СЗ РФ. 2003. № 46 (ч.2). Ст. 4448.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ (ред. от 12.10.2005) «Об ис-полнительном производстве» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О го-сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
9. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) «О залоге» // Ведо-мости СНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.
10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним: утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 263.
Специальная литература

11. Артемов, В. Ипотека в строительстве / В. Артемов // ЭЖ-Юрист. 2005. № 19.
12. Аюшеева, С. Почему буксует ипотека? / С. Аюшеева // ЭЖ-Юрист. 2004. № 26.
13. Бевзенко, Р.С. Юридическое значение акта государственной регистра-ции права на недвижимое имущество / Р.С.Бевзенко // Законодательство. 2004. № 9.
14. Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагин-ский, В.В.Витрянский. М., 2001. С. 441.
15. Гонгало, Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики / Б.М. Гонгало. М., 2004.
16. Григорьева, А.Г. Субъектный состав правоотношений, возникающих при ипотеке предприятий / А.Г. Григорьева // Бюллетень нотариальной практи-ки. 2005. № 3.
17. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (зало-ге недвижимости)» / С.П. Гришаев. М.: Юристъ, 2006. 160 с.
18. Журбина, Е. Заключение договора ипотеки / Е. Журбина // Юрист. 2005. № 7.
19. Зюзин, В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / В.А.Зюзин, А.Н.Королев. М.: Юстицинформ, 2005. 272 с.
20. Киселев, А.А. Оформление договора ипотеки / А.А.Киселев // бюлле-тень нотариальной практики. 2003. № 2.
21. Киселев, А.А. Предмет договора ипотеки / А.А.Киселев // Нотариус. 2003. № 2.
22. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)» / под ред. И.Д. Грачева. М.: Инфра-М, 2005.
23. Комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)» / отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2001.
24. Комментарий к Федеральному Закону «О залоге» / под ред. В.В. Смирнова и З.П. Лукиной. М.: Фонд «Правовая культура», 2006.
25. Курбатская, А. Залог недвижимости как форма ипотеки / А. Курбатская // Бизнес-адвокат. 2004. № 14.
26. Любимцев, М. Ипотека: тест на непротиворечивость / М. Любимцев // Бизнес-адвокат. 2003. № 23.
27. Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений / Л. Наумова // Биз-нес-адвокат. 2004. № 11.
28. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипоте-ке (залоге недвижимости)» / под ред. М.Г. Масевича. Законодательство и эко-номика. 2005. - № 10.
29. Плешанова, О. Тайны перезалога / О.Плешанова // ЭЖ-Юрист. 2005. № 9.
30. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В.С. Ема. М., 1999.
31. Прокофьев, С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимо-сти) по российскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / С.В. Прокофьев. М., 2003. 204 с.
32. Римское частное раво: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере-терского. М., 2002.
33. Ткач, А.Н. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / А.Н.Ткач. М.: Юстицинформ, 2005. 208 с.
34. Фоков, А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации / А.П.Фоков // Юрист. 2005. № 6.
35. Ярков, В.В. Удостоверение договоров об ипотеке / В.В. Ярков // Нота-риус. 2002. № 3.
36. Яшенков, К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязан-ности / К.Ященков // Право и экономика. 2004. № 11.

Судебная практика

37. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Ар-битражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.
38. Информ. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.
39. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор прак-тики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О го-сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
40. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор прак-тики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.
41. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор прак-тики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вест-ник ВАС РФ. 2001. № 5.
42. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.04.1998 № 2203/97 // СПС «Консультант Плюс: судебная практика».
43. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2003 Ф04/1691-511/А45-2003 // СПС «Консультант Плюс: судебная практика».
44. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.2005 № Ф04-8145/2005(16867-А67-13) // СПС «Консультант Плюс: судебная практика».
45. Постановление ФАС Московского округа от 26.06.2003 № КГ-А40/4139-03. // СПС «КонсультантПлюс: судебная практика».
46. Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2002 № А57-2889/02-2. // СПС «КонсультантПлюс: судебная практика».
47. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2005 № А56-25483/04. // СПС «Консультантлюс: судебная практика».