Купля-продажа земельных участков.

Введение Актуальность дипломного исследования обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первона-чальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в каче-стве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельно¬сти людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, не¬драми, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений. Сделки с зе¬мельными участками осуществляются на основании норм, установленных зе¬мельным и гражданским законодательством. Если законодательством РФ не ус¬тановлены особые требования, при определении стоимости земельного участка, выступающего объектом сделки, соблюдается условие ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглаше¬нием сторон. Той же статьей определено, что в предусмотренных законом слу¬чаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, общая норма гласит, что при заключении договора стои¬мость участка определяется соглашением сторон. При заключении сделки сто¬роны могут руководствоваться результатами рыночной оценки земельного уча¬стка. Кроме того, следует обратить внимание на то, что ст. 281 ГК РФ установ¬лен несколько иной порядок определения выкупной цены при выкупе земель¬ного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии с этой статьей плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа опреде¬ляются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обяза¬тельство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образова¬ния уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкуп¬ной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находя¬щегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные соб¬ственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или му¬ниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в вы¬купную цену. Однако ст. 281 ГК РФ может применяться в части, не противореча¬щей положениям ст. 57 ЗК РФ, устанавливающей основы возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограни¬чении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевла¬дельцев и арендаторов земельных участков. Статьей 25 Закона о плате за землю установлено, что для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка вводится нормативная цена земли. Указанная норма дейст-вует в части, не противоречащей ЗК РФ, поэтому нормативная цена земли в на-стоящее время не может применяться в случаях передачи земли в собствен-ность, установления коллективно-долевой собственности. В отношении опре-деления цены земельного участка при ипотеке ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательст-вом, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 25 Закона о плате за землю нормативная цена земли определена как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потен¬циального дохода за расчетный срок окупаемости. Для установления кадастровой стоимости земельных участков прово-дится государственная кадастровая оценка земель. Значение кадастровой оценки земель определяется в настоящее время тем, что кадастровая стоимость земель положена в основу определения земельного налога, кроме того, кадаст¬ровая стоимость земельного участка является одним из параметров кадастро¬вого учета земельных участков. Степень разработанности темы в литературе. Необходимо отметить, что данная тема вызывала и вызывает пристальный интерес ученых и практи¬кующих юристов. Отдельные вопросы купли-продажи зе¬мельных участков освещены в работах, таких ученых и практикующих юристоа, как: Александров А.Д., Ахметшина Л.М., Батталова Л.М., Бобылев А.И., Бриксов В.В., Великанова С.Н., Габбасов Р., Голубева Н.., Голикова Е., Голосова С.А., Ерофеев Б.В., Жернаков Д.В., Чубуков Г.В., Тихомиров М.Ю, Боголюбов С.А., Сай С.И., Крассов О.И., Оглоблина О.М., Суханов Е.А., Феофанов Д.М., Шарапов В.В., Ялбулганов А.А. .и др. Практическая значимость работы заключается в системном теорети-ческом и практическом исследовании основных проблем, обусловленных те-мой. Результаты исследования могут быть использованы в научных, учебных и практических целях, в частности в практической деятельности органов внут-ренних дел. Методологическую базу исследования составляют общенаучный диа¬лектический метод познания и связанные с ним специальные методы, адекват¬ные специфике юридической науки: анализ и синтез, формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-системный и другие методы. Эмпирическая база исследования – монографии, статьи ученых и юристов практиков опубликованные в разное время по данной теме. Объект работы – общественно-правовые отношения в сфере сделок с земельными участками, предмет же – правовые аспекты купли - продажи земель¬ных участков в РФ, регулируемые земельным законодательством. Цель дипломного исследования – изучить правовые аспекты купли - продажи земель¬ных участков в РФ, регулируемые земельным законодательством. В соответствии с целью поставлены и решаются следующие задачи: • Рассмотреть историю вопроса правового регулирования оборота недвижимости в России; • Исследовать земельный участок как предмет сделок; • Осветить земельные участки как объекты правоотношений; • Проанализировать общие правила купли-продажи земельных участков; • Провести правовой анализ особенностей приобретения прав на земельные участки для строительства; • Изучить правовые особенности сделок купли-продажи земельных участков. 1. Общая характеристика оборота недвижимости в России 1.1 Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок». Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич, заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи. Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве. Так, термин «вотчина» на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: «владение», «обладание», а также проникший из литовско-польского права термин «дедина». Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина «недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть

Содержание
Введение 3
1. Общая характеристика оборота недвижимости в России 7
1.1 Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России 7
1.2 Земельный участок как предмет сделок 16
1.3 Земельные участки как объекты правоотношений 20
2. Особенности купли-продажи земельных участков 29
2.1 Общие правила купли-продажи земельных участков 29
2.2 Особенности приобретения прав на земельные участки для строительства 34
2.3 Правовые особенности сделок купли-продажи земельных участков 50
Заключение 64
Список использованной литературы 68

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.// Российская газета. 25 декабря 1993
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с последними изменениями и дополнениями) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. №32 ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. Часть вторая №14-ФЗ(с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ от 29 января 1996 г. №5 ст. 410
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ(с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ от 29 октября 2001 г. №44. ст. 4147
5. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ Часть вторая (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2000. № 32. ст.3340
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594
7. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2001. №26. ст.2582
8. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2002. №30. ст.3018
9. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2000. №2. ст.149
10. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// СЗ РФ. 2001. № 44. ст.4148
11. Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. №187-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»// Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. №6. 2005 г.
12. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2000. №16. ст.1709
13. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. №5. 2005 г.
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2005 г. №7659/05// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. №3. 2006
15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. №15524/04// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацию. №12. 2005
16. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (с последними изменениями и дополнениями)// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. №21
17. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (с последними изменениями и дополнениями)// Текст рекомендаций размещен на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в INTERNET (http://www.kadastr.ru)

Научная литература:

18. Батталова Л.М. Гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отноше¬ний в современной России: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Казань, 2006. - С. 13.
19. Бобылев А.И. Земельное право: теория, законодательство, практика. - Оренбург, 2006.- 469 с.
20. Бриксов В.В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. М.: Юрайт-Издат, 2008 г. 315 с.
21. Габбасов Р., Голубева Н. Определение нормативной цены земли субъектами Россий¬ской Федерации //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005 - №17 С. 15
22. Галиновская Е.А. Обзор судебной практики «О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного учатка// Арбитражное правосудие в России. 2007
23. Голикова Е. Земельный участок: правовые и налоговые аспекты (согласно главе 25 НК РФ) //Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2007. - № 24, 25, 26 С. 4-5, 3-4, 4
24. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Ци¬вилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. М., 2006.- 385 с.
25. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие /Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 - 240 с.
26. Земельный участок: вопросы и ответы /Под ред. Боголюбова С.А. (3-е изд., перераб. и доп.). М.: Юстицинформ, 2006 280 с.
27. Земельные участки: основания и порядок приобретения /Под ред. Тихомирова М.Ю. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006 159 с.
28. Камалова Е. Земельный участок: оплата зависит от прав //Московский бухгалтер. - 2007. - № 10 С.12-17
29. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - М.: Юстицинформ, 2006 150 с.
30. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /Под ред. С.И. Сай., С.А. Боголюбова. СПб.: Питер, 2008 550 с.
31. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.- 385 с.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. 3-е изд., перераб. и доп. /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2006 920 с.
33. Крассов О.И. Земельное право современной России. Учебное пособие. М.: Дело, 2006. 624 с.
34. Кузьмин Г.В. Земельный налог. Особенности исчисления и уплаты. М.: Вершина, - 2006 260 с.
35. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоя¬щее). - Волгоград, 2005. 555 с.
36. Лазаревский А. Земельные проблемы малоэтажной застройки //эж-ЮРИСТ. - 2007. - № 22 С. 3
37. Лебедев А. Земельный вопрос: чиновники в поисках решения //Московский бухгалтер. - 2007.- №12 С.2-3
38. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости» //Арбитражное правосудие в России. 2007. №12 С.14-15
39. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Компенсация убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 6
40. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (вопросы аренды)» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 5
41. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд» //Арбитражное правосудие в России. 2006.№ 4
42. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Вопросы выдела земельных долей в натуре» // Арбитражное правосудие в России. 2006. № 3
43. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 2
44. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Вопросы целевого использования земель сельскохозяйственного назначения» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 1
45. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов /Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. 260 с.
46. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. СПб.: Питер, 2007 285 с.
47. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 230 с.
48. Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства: практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.- 61 с.
49. Феофанов Д.М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков //Банковское кредитование. - 2007. - № 3 С.11-15
50. Шарапов В.В. Новые варианты предоставления земельных участков для жилищного строительства без аукциона //Право и экономика. - 2007. - № 6 С. 12-17
51. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001 395 с.
52. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. - СПб.: Питер, 2006 163 с.