Купля-продажа земельных участков.

Введение Земля всегда представляла и представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. В соответствии с конституционными принципами демократического государства, к числу которых относится и Российская Федерация, земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Иными словами, все субъекты рыночной экономики, могут купить или продать земельный участок. Традиционно в средствах массовой информации публикуется большое количество объявлений о купле-продаже земельных участков, характеризующих повышенный интерес общества к данному виду сделок. Вместе с тем, практическое осуществление прав на оборот земельных участков, всегда отличалось особой сложностью. Во-первых, долгое время в Российской Федерации частной собственности на землю не существовало, поэтому в настоящее время устоявшаяся практика в области решения земельных споров не достаточно наработана. Во-вторых, введение земельных участков в гражданский оборот происходило путем издания большого количества нормативных правовых актов разного уровня, имеющих массу коллизий и неувязок между собой. В-третьих, земля – это вещь, имеющая особы правовой статус. Земельные споры составляют существенный процент от всех споров, рассматриваемых в судебных инстанциях. Отличительным признаком земельных споров является наличие противоречий в нормативных правовых актах, регулирующие вопросы распоряжения землей. Попытки придать нормам земельного законодательства четкую систему принимались законодателем неоднократно. Так, были приняты Земельный кодекс 1991 года, а вслед за ним и Земельный кодекс 2001 года, вобравшие в себя многие противоречивые акты. Однако, все ситуации, способствующие возникновению земельных конфликтов, учтены не были. Таким образом, в отношениях по распоряжению земельными участками были и остаются в привилегированном положении те участники гражданского оборота. Кто лучше разбирается во всех хитросплетениях действующего законодательства, регулирующего данный вопрос. Именно это и обуславливает актуальность выбранной мной темы исследования. Целью настоящего исследования является: исследование купли-продажи земельных участков. Поставленная цель определила ряд задач: - исследование понятия земельного участка; - исследование источников правового регулирования купли-продажи земельных участков; - анализ заключения договора купли-продажи земельного участка; - анализ расторжения договора купли-продажи земельного участка; - выявление особенностей купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного значения; - выявление особенностей купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Объектом исследования являются правоотношения в сфере купли-продажи земельных участков. Предмет исследования: нормативные правовые акты, судебная практика и научная литература по теме купли-продажи земельных участков. Методы исследования – сравнительно-правовой, системно-структурный, сравнительного анализа, формально-юридический, сравнительно-правовой методы. Нормативно-правовая база состоит из Конституции РФ, Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов действующего законодательства Российской Федерации и актов судебной практики. Теоретико-методологическую базу составляют: научная и периодическая литература таких авторов как: Абова Т.Е., Боголюбов С.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Ершов В.А., Кабалкин А.Ю., Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. и др. Структура выполненной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка используемой литературы. 1.1. Понятие земельного участка
Первым Федеральным законом, где земельный участок прямо упоминается как объект гражданских прав, стал Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ). Здесь наряду с термином \"земля\" (ст. 126, 129, 214) появился термин \"земельный участок\" (ст. 130, 132, 216, 261 и др.), и говорится о земельном участке как об объекте права собственности и иных вещных прав.
Определение земельного участка можно увидеть в различных нормативных актах. Вместе с тем, в литературе отмечается, что: \"…эти определения не отличаются единообразием и приведены исключительно в целях применения того или иного законодательного акта\" . Так, Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) в ст. 389 определяет земельные участки как объекты налогообложения и считает таковыми \"земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог\".
Кроме того, упоминание о земельных участках как объектах тех или иных правоотношений характерно и для других нормативных правовых актов (Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ \"О землеустройстве\", Градостроительный кодекс РФ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и др.).
Легальное определение земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ, а ранее содержалось в утратившем силу Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ \"О государственном земельном кадастре\". В настоящее время Земельный кодекс РФ определяет земельный участок в ст. 11.1: \"Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами\".
Земельный участок обладает особенным правовым статусом. Данное обстоятельство обуславливается различным целевым использованием данной категории: как объекта земельных правоотношений, как объекта защиты и охраны и как объекта гражданского оборота.
Используя нормы различных отраслей права, регулирующих правоотношения с земельными участками можно определить земельный участок как:
- объект земельных правоотношений (п.п.2 п.1 ст.6 . Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ)).
- часть земной поверхности, границы которой определены (ст.11.1 ЗК РФ ). При этом определение границ земельного участка должно осуществляться в соответствии в соответствии с нормами федеральных законов.
- недвижимую вещь (недвижимое имущество, недвижимость) (ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ)).

Введение 3
Глава 1. Земельный участок как объект сделки 6
1.1. Понятие земельного участка 6
1.2. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков 13
Глава 2. Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи земельных участков 19
2.1. Заключение договора купли-продажи земельных участков 19
2.2. Расторжение договора купли-продажи земельных участков 33
Глава 3. Особенности купли-продажи отдельных земельных участков 37
3.1. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения 37
3.2. Особенности купли-продажи земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности 46
Заключение 66
Список используемой литературы 69

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // \"Российская газета\" от 25 декабря 1993 г. N 237.
2. Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // \"Российская газета\" от 30 октября 2001 г. N 211-212.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // \"Собрание законодательства РФ\", 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // \"Собрание законодательства РФ\", 29.01.1996, № 5, ст. 410.
5. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.12.2010) \"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) // \"Собрание законодательства РФ\", 29.10.2001, N 44, ст. 4148
6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ \"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения\" // \"Парламентская газета\", N 140-141, 27.07.2002
7. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ \"Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации\" // \"Собрание законодательства РФ\", 06.10.2003, N 40, ст. 3822.
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010) \"Об оценочной деятельности в Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) // \"Российская газета\", N 148-149, 06.08.1998.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // \"Собрание законодательства РФ\", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
10. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) \"О государственном кадастре недвижимости\" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) //\"Собрание законодательства РФ\", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.
11. Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) \"О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) // \"Собрание законодательства РФ\", 29.01.1996, N 5, ст. 411.
12. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 23.07.2008) \"О землеустройстве\" // Российская газета, N 118-119, 23.06.2001
13. Закон РФ от 23.12.1992 N 4196-1 \"О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства\" // \"Российская газета\", N 3, 06.01.1993 (утратил силу).
14. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 28.01.2011) \"О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии\" // Собрание законодательства РФ\", 22.06.2009, N 25, ст. 3052.
15. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (ред. от 29.12.2008) \"Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков\" // \"Российская газета\", N 221, 21.11.2002.
16. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р \"Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков\" // \"Экспресс-закон\", июнь 2002 г., N 21.
17. Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р \"Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков\" // \"Российской газете\" от 9 октября 2002 г., N 191.
18. Приказ Росземкадастра от 15.06.2001 N П/117 \"Об утверждении документов государственного земельного кадастра\" (вместе с \"Требованиями к кадастровому делению\") (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.07.2001 N 2776) // \"Российская газета\", N 130, 11.07.2001.
19. Постановление Правительства Москвы от 19.07.2005 г. N 532-ПП \"Об установлении в городе Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений\" // \"Вестник Мэра и Правительства Москвы\", 2005, N 46.
20. Закон Калининградской области от 30.05.2002 г. N 143 \"О размере цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений на территории Калининградской области\" // \"Российская газета\" (г. Калининград), N 110, 21.06.2002.
21. Закон Московской области от 12 июня 2004 года № 75/2004-ОЗ \"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области\"// Вестник Московской областной Думы, N 9, сентябрь, 2004.
22. Указ Президента РФ от 09.01.2011 № 26 \"Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками\"// Российская газета, № 1, 11.01.2011.
Акты судебной практики
23. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" // \"Вестник ВАС РФ\", N 4, 2001.
24. Определение ВАС РФ от 28.02.2008 N 2185/08 по делу N А10-5148/2006 // http://www.arbitr.ru/
25. Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 \"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства\" // \"Вестник ВАС РФ\", 2005, N 5.
26. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 \"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации\" // \"Российская газета\", N 152, 13.08.1996.
27. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2009 по делу N А56-23521/2008 // СПС Консультант плюс.
28. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета, N 109, 21.05.2010.
29. Решение Верховного Суда РФ от 28 февраля 2003 г. N ГКПИ03-52 // СПС Гарант.
Учебная литература
30. Абова Т.Е.. Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ. - М.: 2009.
31. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая /Под ред. Сергеева А.П. - М.: Проспект, 2010.
32. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. - М.: Проспект, Институт частного права, 2010.
33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., Статут, 1997.
34. Боголюбов С.А Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. – М.: Юрайт-Издат, 2007. – с.72.
35. Волков С.Н., Васильева М.И., Галиновская Е.А. и др. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под. ред.Волкова С.Н.. Жарикова Ю.Г. – М.: ЮСТИЦ-ИНФОРМ. 2009.
36. Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой; Центр нотар. исслед. Федер. нотар. палаты, Ин-т нотариата юрид. фак. Санкт-Петербургского гос. ун-та. - М.: Волтерс Клувер, 2009.
37. Горина Е. Выкуп земельных участков: учет и налоги // \"Финансовая газета. Региональный выпуск\", N 36, сентябрь 2009.
38. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. – М.: Феникс, 2007.
39. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. – М.: Юстицинформ, 2006.
40. Ершов В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону \"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения\" – М.: ГроссМедиа, 2008. – с.59-60.
41. Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет. Право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. – М.: ГроссМедиа, 2009.
42. Кучерена А.Г. Собственность в вопросах и ответах. - М.: Юстицинформ, 2008.
43. Нецветаев А.Г. Земельное право: Учебно-методический комплекс. – М.: ЕАОИ, 2008
44. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. – М.: Тихомиров М.Ю., 2006 г.
45. Романц Ю.В. Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2000-2006 годы. – М.: Норма, 2007.
46. Сай С.И., Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - СПб.: Питер, 2008.
47. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб.: Питер, 2007 г.
48. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник в 3 т. Том 2. 4-е издание. - М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - с. 111.
49. Тихомиров М.Ю. Земельные участки: основания и порядок приобретения. – М.: Тихомиров М.Ю., 2006 г. – с.54.