Определение рыночной стоимости объекта (на примере административного здания.

Введение Развитие рыночных отношений в экономике России вызвало необходимость проведения глубоких экономических реформ, создания новых рыночных институтов и потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. В ходе проводимых реформ осуществляются процессы приватизации и разгосударствления предприятий, формируются финансовый рынок, рынки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса. Их функционирование объективно потребовало проведения научно обоснованного определения (оценки) стоимости обращаемого имущества. Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она может быть и средством производства (земля, здания, сооружения), и объектом потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит основой хозяйственной деятельности и развития организации. Вместе с развитием рынка недвижимости появляется необходимость развития его рыночной инфраструктуры: нотариальных, юридических, риэлтерских, в том числе услуг по оценке недвижимости. Рынок недвижимости сводит вместе продавцов и покупателей, поэтому в определении стоимости объекта недвижимости заинтересованы две стороны. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимость определяется при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и др. Целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта оценки – административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Кантера, 1. Таким образом, для достижения поставленной цели нужно решить следующие задачи: проанализировать объект оценки и его окружение; провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта; определить рыночную стоимость объекта оценки, используя затратный, сравнительный и доходный подходы, а затем согласовать полученные результаты.. Объектом исследования данной работы является административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Кантера, 1. Предмет – определение рыночной стоимости объекта оценки. Нормативно-методической базой работы явились: законы, нормативно-правовые акты, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской федерации, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 2001 г. № 519 и другие, учебники, учебные пособия и другая научная и периодическая литература. В работе также использовались базы данных: www.kommersant.ru, www.bankir.ru, www. appraiser.ru. Методической основой работы явились такие методы как: анализ, метод аналогии и методы конкретизации и абстрагирования. А также методы, применяемые в рамках подходов для определения стоимости недвижимости. Результаты данной работы могут использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п. В ходе работы рассмотрены недвижимость как экономическая категория, особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости и подходы к оценки стоимости недвижимости. Обобщены и систематизированы материалы, собранные из различных источников, необходимые для определения рыночной стоимости объекта оценки, получены необходимые знания о законодательных основах, регламентирующих данную деятельность. 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости 1.1 Понятие недвижимости и виды стоимости объектов недвижимости Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса отражены на рис. 1. НЕДВИЖИМОСТЬ Как объект оценки В определении Гражданского кодекса Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Леса Многолетние насаждения Здания Сооружения Обязательность государственной регистрации Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Леса Многолетние насаждения Здания Сооружения Морские суда Воздушные суда Суда внутреннего плавания Космические объекты Рис. 1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественных комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; • обособленные водные объекты, многолетние насаждения; • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и нахо

Содержание: Введение 3 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости 5 1.1 Понятие недвижимости и виды стоимости объектов недвижимости 5 1.2. Виды стоимости объектов недвижимости 6 1.3 Основные принципы и подходы оценки недвижимости 11 1.4 Подходы и методы оценки объекта недвижимости 19 2. Анализ объекта оценки и его окружения 25 2.1 Анализ социально-экономического положения Хабаровского края 25 2.2 Краткий обзор рынка недвижимости г. Николаевска-на-Амуре 31 2.3. Описание объекта оценки и района его окружения 34 2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 35 3. Определение рыночной стоимости объекта оценки 40 3.1 Затратный подход 40 3.2 Сравнительный подход 47 3.3 Доходный подход 53 4. Согласование результатов 56 Заключение 58 Список использованных источников 59 Приложение А 61 Приложение Б 63 Приложение В 64

Список использованных источников: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации : ФЗ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ в ред. ФЗ от 20.02.1996 №18-ФЗ, от 12.08.1996 №111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 №45-ФЗ, от 15.05.2001 №54-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 №161-ФЗ, от 26.06.2004 №152-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 23.12.2003 №182-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 29.07.2004 №97-ФЗ, от 29.12.2004 №192-ФЗ, от 30.12.2004 №217-ФЗ, от 02.07.2005 №83-ФЗ, от 21.07.2005 №109-ФЗ, от 03.01.2006 №6-ФЗ, от 10.01.2006 №18-ФЗ. – М. : Омега-Л, 2006. – 442 с. 2. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ //Собрание законодательства Российской Фудурации. 29.10.2001 №44. Ст. 4147. 3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон РФ от 21 июля 1997 г. №22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.07.1997. №30. Ст. 3594 4. Об оценочной деятельности и Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.08.1998. № 31. Ст.3813. 5. Об утверждении стандартов оценки : постановление Правительства Российской Федерации от 26 июля 2001 г. № 519 // Собрание законодательства Российской Федерации. 16.07.2001. № 29. Ст. 3026. 6. Об утверждении границ оценочных зон г. Николаевска-на-Амуре и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: Решение Собрания депутатов Николаевского муниципального района от 12.02.2006 г. № 79. 7. Бабенко Р.В. Оценка стоимости жилой недвижимости: учебное пособие / Р. В. Бабенко. – Ростов н/Д : Росиздат, 2005. – 253с. 8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости \ И.Т. Балабанов. — СПб.: Питер, 2000. 9. Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности / А. В. Верхозина. – М. : РОО, 2002. 10. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости \ Н.Г. Волочков. — М.: ИНФРА-М, 1996. 11. Гранова И.В. Оценка недвижимости \ И.В. Гранова. — СПб.: Питер, 2002. 12. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости : Учеб. пособие / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. — СПб.: Лань, 2000. 13. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости : учебник / Е. И. Тарасевич. – СПб. : СПбГТУ. – 1997. – 422 с. 14. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с. : ил. 15. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, к.э.н., профессор А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с. 16. Оценка рыночной стоимости недвижимости : учебное и практическое пособие / под ред. В. М Рутгайзера. – М. : Дело, 19987. 17. Оценка рыночной стоимости недвижимости : Учебно-практическое пособие / под. ред. Д. Б. Аратского,, В. И. Кошкина. – М. : ВШПП, 2003. 18. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-=86 (р) / Госгражданстрой. – М. : Прейскурантиздат, 1998. 19. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. – М. : Стройиздат, 1970. 20. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. С англ. М.: Дело Лтд, 1995. 480 с. 21. Журналы: «Российский оценщик» за 2005-2006 г. 22. Газета «Амурский лиман» за 2006 г.