Определение рыночной стоимости предприятия.

Введение

Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики.
Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие систем страхования и переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировал потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия, определении рыночной стоимости его собственного капитала.
Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятия при многочисленных сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков, выпуске дополнительных акций, страховании, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов и т. д.
Кроме того, оценка предприятия используется как один из приемов управления предприятием, так как выступает необходимым инструментом для принятия эффективных управленческих решений. Сама экономическая ситуация подталкивает к тому, что каждое управленческое решение должно быть осмыслено с точки зрения рентабельности реализации того или иного решения, и влияние его на итоговую стоимость компании.
Процесс оценки предприятия позволяет не просто определить соответствующую рыночную стоимость его собственного капитала, но и может способствовать трансформации предприятия, подготовке его к борьбе за выживание на конкурентном рынке, помочь новой рыночной системе завоевать общественную поддержку.
Потребность в оценке возникает и при выборе инвестиционных решений. Для того чтобы ответить на вопрос: «Куда лучше вложить деньги?», нужно в первую очередь оценить активы выбранных предприятий и будущие доходы от их деятельности.
Процесс оценки предприятий дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. А это, в свою очередь, является основным показателем качества предприятия для собственников, управляющих, работников, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов и других лиц, тесно связанных с деятельности этих предприятий.
Оценка производится на определенную дату, т.е. определенна во времени, и в этом отношении является понятием статики. Однако оценка предприятия зависит не только от сегодняшнего его положения, но и от положения в прошлом и будущем, поэтому оценка одновременно является понятием динамичным.

Содержание 5
Введение 5
1.1 Общая документация 8
1.2 Определение машин и оборудования 12
1.3 Описание объекта оценки 14
1.4 Анализ рынка 16
1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 33
1.6. Обоснование применяемых подходов к оценке 36
1.7 Общие положения и определения в оценке износа 40
1.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки 45
1.8.1 Затратный подход 45
1.8.2 Доходный подход 51
1.8.3 Сравнительный подход 54
1.9 Согласование результатов оценки 57
2. Оценка стоимости недвижимости предприятия МУП «Красногородский хлебокомбинат» 59
2.1Общая документация 59
2.2 Сведения об объекте оценки 64
2.3 Понятие оценки недвижимости 65
2.3.1 Понятие оценки земельного участка 67
2.3.2 Методы оценки стоимости земельных участков 68
2.4 Объёмы и этапы исследования 81
2.5 Описание объекта оценки и анализ местоположения объекта оценки 84
2.5.1 Краткая характеристика региона 86
2.5.2 Краткая характеристика рынка недвижимости 92
2.6 Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта 94
2.6.1 Анализ стоимости земельного участка как свободного 94
2.6.2 Анализ использования земельного участка с имеющимися улучшениями 96
2.6.3 Процедура оценки 97
2.7 Определение стоимости объекта 102
2.7.1 Оценка объекта с использованием затратного подхода 102
2.7.2 Определение стоимости улучшений 110
2.7.3 Оценка накопленного износа 110
2.7.4 Оценка объекта с использованием сравнительного подхода 114
2.7.5 Оценка объекта с использованием доходного подхода 122
2.7.6 Описание инвестиций 123
2.7.7 Финансовая модель проекта 126
2.7.8 Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации 128
2.7.9 Согласование результатов полученных доходным подходом 134
2.8 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта 137
2.9 Рекомендации по повышению стоимости предприятия 143
Выводы 145
3. Оценка стоимости предприятия «Красногородский хлебокомбинат» 148
3.1 Анализ и оценка финансовой устойчивости и платежеспособности предприятия 148
3.2 Анализ финансовых показателей и платежеспособности 150
3.3 Оценка финансовой устойчивости предприятия 162
3.4 Оценка стоимости МУП «Красногородский хлебокомбинат» 169
3.4.1 Доходный подход к оценке рыночной стоимости предприятия 169
3.4.2 Затратный подход к оценке рыночной стоимости 173
3.4.3 Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости 176
3.4.4 Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости предприятия 178
Заключение 180
Список использованной литературы 184
Приложения 187

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009).
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009).
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) \"Об оценочной деятельности в Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
5. \"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)\" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. от 28.09.2010).
6. \"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)\" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 28.09.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2010).
7. Федеральные стандарты оценки (ФСО): «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» приказ № 256 от 20 июля 2007, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» приказ № 255 от 20 июля 2007, «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3) приказ № 254 от 20 июля 2007.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки».
9. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.: ЮНИТИ, 2003.
10. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004.
11. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учеб. - 2-е изд., перераб. и доп - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - 360 с.
12. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса.2-е издание. СПб.: Питер, 2006- 464 с; (серия «Учебное пособие»).
13. Ковалёв А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М.: Академия оценки, 1996.
14. Круглова Н. Ю. Основы бизнеса. Учебник для вузов. - М.: Издательство РДЛ, 2005. -560 с.
15. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.
16. Методические материалы по программе профессиональной переподготовки по специальности «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», МИПК СПбГПУ. 2009-10 гг.
17. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ В.А.Щербаков, Н.А. Щербакова. - М.: Омега-Л, 2006. - 288 с.
18. Оценка бизнеса: теория и практика/Н. Е. Симионова, Р. Ю. Симионов. - Ростов на Дону.: «Феникс», 2007. - 576 с. - (Высшее образование).
19. Оценка стоимости предприятия (бизнеса):Учебник / Чеботарев Н.Ф - М.; Издательско-торговая корпорация « Дашков и К », 2009 -256с.
20. Попеско А.И. Ступин А.В. Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке рыночной стоимости. Москва. РОО. 2002.
21. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.
22. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности. Учебное пособие. 2004.
23. Риполь-Сарагоси Ф. Б., Моргунов Р. В. Комментарий к составу затрат. Анализ и оценка финансового результата: Учебно-практическое пособие. - М.: Экспертное бюро, 2000. - 224 с.
24. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы финансового и управленческого анализа. - М.: Экспертное бюро, 2003. — 224 с.
25. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. М.: Дело, 1998.
26. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы. - М.: БЕК, 2004.
27. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие/Пер, с англ. — М.: РИО Мособлуприолитрафиздата, 2004. — 231 с
28. Четыркин Е. М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. — М.: Дело Лтд, 2005. - 141 с.
29. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.
30. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru.
31. Материалы сайта Сбербанка РФ http://www.cbr.ru.
32. Рейтинги регионов за 2010 г. http://www.raexpert.ru/database/regions/.