Особенности отдельных видов изменения жилищных обязательств(по договору коммерческого и социального найма).

2.Порядок изменения жилищных обязательств.
Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.
Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила.
Измененяется и расторгается договор социального найма жилого помещения в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного Кодек¬са с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ.
Изменить или расторгнуть договор найма жилого помещения можно лишь по взаимному соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только по¬сле получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения от¬вета в срок, указанный в предложении или установлен¬ный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Изменение договора социального найма жилого помещения допускается при условиях, указанных в ст. 82 ЖК РФ.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключений договора. В исключителных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453ГКРФ). Договор социального найма по требованию нанимателя может быть изменен в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма.
Основанием для предъявления требования об объединении самостоятельных договоров социального найма в один такой договор является именно факт объединения граждан в одну семью, которая с точки зрения жилищного права должна характеризоваться не только совместным проживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т.д. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, по смыслу ст. 82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров найма. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.
Обращение к наймодателю с требованием об объединении договоров социального найма производится с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то, что в статье 82 ЖК РФ не говорится о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер, что вытекает, в том числе и из равенства прав нанимателя социального жилья и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Это связано с тем, что при объединении нескольких договоров должен быть заключен новый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателя будут проживать одной семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будет поставлено в зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То же касается несения солиарной ответственности, вытекающей из договора социального найма. Отказ члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от объединения в одну семью с другими гражданами и последующего объединения договоров социального найма в один является безусловным и не может быть обжалован в судебном порядке.
Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. В результате объединения договоров социального найма заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.
Следует учитывать и то существенное обстоятельство, что после объединения нескольких договоров в один нельзя будет потребовать изменения нового договора социального найма путем раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма с каким-либо членом семьи нанимателя.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (так называемый раздел жилого помещения). Это решение было обусловлено попыткой в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные квартиры, хотя целесообразность этого решения небесспорна. Представляется также, что потребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такому предусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищного правоотношения, будет нельзя.
Основанием изменения договора социального найма жилого помещенияЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).
Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.
Согласия наймодателя в этом случае не требуется.
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).
Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Содержание:
Введение
1.Основания изменения жилищных обязательств.
2.Порядок изменения жилищных обязательств.
3.Особенности отдельных видов изменения жилищных обязательств(по договору коммерческого и социального найма)
Заключение
Список использованной литературы


Введение
Правовое регулирование института жилищных правоотношений на сегодняшний день является одним из актуальнейших для рассмотрения вопросов, что обусловлено неугасающим интересом вот уже на протяжении достаточно длительного времени к жилым помещениям, а точнее к особенностям приобретения прав на них, их изменения и прекращения. Данный вопрос получил новый виток заинтересованности не только юристов, но и обыденных граждан с принятием нового жилищного кодекса, повлекшего за собой ряд изменений координально отличающихся от предыдущего кодекса. Таким образом, вопрос жилищного законодательства на сегодняшний день интересует практически все социальные слои населения, а значит, требует к себе особого внимания.
Целью настоящей работы всесторонняя и комплексная характеристика изменения жилищных условий. В качестве объекта исследования в настоящей работе выступает жилищные обязательства. В качестве предмета исследования выступает процесс изменения жилищных условий, а точнее их непосредственная характеристика. Исходя из поставленной в работе цели, объекта и предмета исследования предполагается необходимым выполнения следующих задач: Дать характеристику основаниям изменения жилищных обязательств, с раскрытием самого понятия обязательства. Охарактеризовать порядок изменения жилищных обязательств. Раскрыть особенности отдельных видов изменения жилищных обязательств.
Изученность названного вопроса, его научная обоснованность позволяет сделать раскрыть поставленную в работе цель, используя многочисленные труды таких авторов как Гонгало Б.М., Е.С. Гетман и Е.Н. Могилевская, Титов А.А, чьи работы легли в основу становления не только института жилищного права и гражданского права в целом.


1. Основания изменения жилищных обязательств.
Отношения владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные договором социального найма, являясь устойчивыми, стабильными, тем не менее, представляют собой развивающееся явление. Возникая однажды, указанные отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению.
Как указывается И.Б. Мартковичем, договор социального найма изменяется в основном вследствие перемен, которые происходят в жизни нанимателя и его семьи . Семья на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в половозрастном отношении. Кроме того, изменяться также могут иные обстоятельства, влияющие на развитие договорных отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. И.С. Вишневская отмечает, что с момента возникновения жилищных правоотношений до их прекращения в редких случаях остается неизменным количественный и качественный состав семьи нанимателя, могут изменяться предмет договора, его содержание, режим жилого помещения.
Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или их совокупность (юридический состав). Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма.
По мнению Б.С. Лесина, изменение правоотношения является наиболее сложным моментом его движение. Изменение отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда социального использования может затрагивать все элементы этих правоотношений, причем как порознь, так и в совокупности. Как правило, под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его содержание, субъектный состав, предмет либо и то и другое одновременно. При этом возникает закономерный вопрос о том, как отграничивается стадия изменения указанного правоотношения от стадии его прекращения. Представляется заслуживающим поддержки мнение ученых, указывающих, что основным показателем изменения этого правоотношения является сохранение нанимателем или другими лицами, обладающими самостоятельным правом на жилое помещение (или хотя бы кем-нибудь из указанных граждан), прав (возможно, и в измененном виде) на конкретное жилое помещение (изменение отдельных элементов правоотношения при сохранении его самого). Справедливым обоснованием такой позиции служит то, что любое правоотношение - это отношение двух сторон по поводу конкретного предмета. Поэтому, когда лица перестают "относиться" друг к другу по поводу конкретного предмета, прекратившимся должно быть признано и само правоотношение .
Основания, по которым может быть изменен договор социального найма. В статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.
Так, одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений .
Вторым основанием изменения договора социального найма названо требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. При этом указанный случай изменения договора социального найма может иметь место не только по обстоятельствам смерти нанимателя, но и в случае выезда нанимателя в другое постоянное место жительства, а также в случае продолжения проживания нанимателя в данном жилом помещении. В юридической литературе справедливо отмечается, что "вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи.
Необходимо отметить, что Жилищным кодексом Российской Федерации сужен перечень возможных случаев изменения договора социального найма. В частности (в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР), законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (в литературе такое изменение договора социального найма называлось "разделом жилого помещения" или "разделом лицевого счета"). Это решение обусловлено попыткой прекратить практику превращения отдельных квартир в квартиры коммунального заселения. К разделу жилого помещения ранее прибегали не только бывшие супруги, но и взрослые дети и родители, а также другие родственники, проживающие в одном жилом помещении, однако не ведущие совместного хозяйства, общих расходов и подчас имеющие между собой неприязненные отношения.
Устанавливая запрет "раздела жилого помещения", занимаемого по договору социального найма, законодатель, однако, не решил вопроса о порядке разрешения споров, связанных с разделом таких жилых помещений, возникших до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 января 2004 г. N 2-П, изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано. С учетом указанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации представляется правомерным предложение о дополнении содержащего переходные положения Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" нормой, согласно которой к отношениям, связанным с изменением договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя путем заключения с ним отдельного договора социального найма, возникшим до 1 марта 2005 г., применяется прежний порядок такого изменения договора социального найма. Предлагаемое положеие может восполнить имеющуюся правовую неопределенность в регулировании указанных отношений, а также позволит судебным органам придерживаться единой практики при рассмотрении подобных дел.
Перечень перечисленных случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим. Жилищный кодекс Российской Федерации содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в Жилищном кодексе Российской Федерации в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Однако учитывая, что реализация указанными лицами отдельных правомочий приводит к изменению договора социального найма, они также должны быть проанализированы в качестве оснований изменения этого договора.
Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг.
Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (часть 4 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения.
Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением, а также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (статья 91 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации) к основаниям изменения договора социального найма.
В частности, В.В. Васильевым указывается, что "изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового", с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются) .
Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления. Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора .
По инициативе наймодателя право собственности (право хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, может быть передано другому лицу. Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, такой переход прав наймодателя на жилое помещение не влечет за собой изменения условий договора социального найма. Указанное положение также отражено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. N 5 (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10).

1. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 2006
2. Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства // Сб.: Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003.
3. Правовые вопросы оформления сделок приватизации жилых помещений.// Юридические исследования. Альманах правоведов. 2001. Выпуск 1.Изд-во ЮрИс.
4. Корнеев С.М. Гражданское право: Учебник. Т. 2. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004.
5. Бархотова Е.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. Изд. ТК «Велби», М. 2005 г
6. Титов А.А. Постатейный комментарий к ЖК РФ. Изд. «ВЕК», М. 2005 г.
7. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: новые правила. М., 2005
8. Васильев В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Тверь, 2007
9. Становление и развитие товариществ собственников жилья // Актуальные
проблемы цивилистических отраслей права: Межвузовский сборник
научных трудов. 2003
10. О праве граждан на жилище: новый Жилищный кодекс Российской
Федерации.// Инфармационно-аналитический вестник УрАГС
«Чиновникъ». Екатеринбург, 2005. № 1 (35).