Отличия в правовом положении собственника и нанимателя жилого помещения.

Вступление
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) требует, чтобы пользование жилыми помещениями осуществлялось в соответствии с правилами, принятыми Правительством РФ. Что же предусматривает данное постановление, утвержденное в конце января 2006 года?
Согласно определению изолированное жилое помещение это недвижимое имущество, предназначенное для постоянного проживания граждан. В то же время допускается использование его для предпринимательской либо индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях лицами, за исключением размещения в нем промышленных производств. При этом не допустимо нарушение прав и законных интересов других граждан, а жилые помещения должны отвечать установленным требованиям.
Статья 67 Жилищного Кодекса устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Приведенный в комментируемой статье перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма не является исчерпывающим и может быть дополнен самим ЖИЛИЩНЫМ КОДЕКСОМ, другими федеральными законами и договором социального найма. Так, например, ст. 682 ГК предусматривает обязанность нанимателя согласовывать переустройство и реконструкцию жилого помещения с наймодателем[5].
В кодексе определены права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, правила пользования. Сказано, как снимать граждан с учета нуждающихся в жилых помещениях, для кого сохраняется право стоять на учете. Но есть много моментов, вызывающих тревогу.
Актуальность исследования заключается в том, что на данное время, хотя и есть полностью разрабртанный кодекс регулирующий правовые отношения между нанимателем и собственником жидищного помещения, все же, как показывает судебная практика спорные ситуации не только процветают, но и находят такие «бреши» в жилищном законодательстве, что в некоторых ситуациях очень сложно определить правоту той или иной стороны. Таким образом, для внесения большей ясности об отношении в правовом положениии собственника и нанимателя жилищного помещения проведем детальный анализ прав, объязанностей и ответственности сторон.
Практическая и теоретическая ценность работы заключается во внесении ясности в большинство моментов, которые на первый взгляд могут оказаться спорными. Также посмотрим возможность применения для населения. Например, возьмем дом - общество собственников, которые должны сами задумываться о его содержании и ремонте. Сегодня все средства на капитальный ремонт должны аккумулироваться на отдельных счетах для каждого дома. Мы уже три месяца прожили в этом году, а счетов нет. И власти не поймут, как их аккумулировать. Ведь в одном и том же доме есть приватизированные и муниципальные квартиры. Как должен действовать механизм сбора средств? Власти разрабатывают его в спешном порядке, так как Жилищный кодекс уже введен и эти положения уже действуют. Но ни субъектам федерации, ни органам местного самоуправления не дали времени для разработки новых законов. Теперь нужно делать в спешном порядке, значит, таково будет и качество новых документов.
Другой момент - о выселении. Оно предусмотрено Жилищным кодексом, а переселенческого фонда у нас нет и нет средств его строить. А если эти процессы начнутся, то что тогда делать?
Теперь посмотрим с точки зрения строителей. Для нас в кодексе есть один плюс: при переселении предоставляется площадь, равная изымаемой. Это снижает нагрузку на строителей при расселении жилых домов. Но пока этим мы воспользоваться не можем. Такой практики и порядка переселения нет, то есть опять должен быть принят закон на уровне субъекта федерации.
Чтобы разобраться во всех этых «тонких» вопросах необходимо четко выделить границу между правовым положением нанимателя и собственника жилищного помещения и определить отличия в их правовом статусе. Таким образом сформируем цели и задачи исследования:
1. Провести теоретичесикй анализ правового статуса собственника и нанимателя жилищной площади. Определить права, объязанности и ответственность каждой из сторон наема.
2. Сравнить правовой статус собственника и нанимателя жилищной площади, раскрыть вопрос правового регулирования составления договора наема.
3. Провести исследования таких вопросов как обмен жилищной площади и правовой статус сожителей (или семьи) нанимателя.
4. Определить необходимые и достаточные условия для растожения договора найма. Проследить правовую сторону процедуры выселения нанимателя жилищной площади.
Таким образом, целью исследования является не только проведение теоретического анализа правового статуса собственника и нанимателя жилищной площади, но и исследование аспектов, которые вытекают из взаимоотношений этих социальных единиц.
1. Общие сведения о наеме жилого помещения.

В соответствии с Кодексом по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ст. 60).
Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.
Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.
Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также комментарий к указанной главе). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса (см. также комментарий к указанному разделу). При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользоваие занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем (о содержании понятий "владение" и "пользование" см. комментарий к гл. 5 раздела II Кодекса). Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, установлены в ст. 61 Кодекса. В пределах указанных правомочий наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса[5].
В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока (см. ст. 60 Кодекса). Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. Речь идет, например, о таких случаях, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.
Кодекс в ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Напомним, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (подробнее об этом см. гл. 2 раздела I и комментарий к ней).
Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (о правовом режиме такого имущества см. гл. 6 раздела II Кодекса и комментарий к ней). Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего смежные комнаты квартир и жилых домов (т.е. связанные общим входом), части комнат.

Вступление..3

1. Общие сведения о наеме жилого помещения...5
2. Права и обязанности собственника жилого помещения10
3. Права и обязанности нанемателя жилого помещения...11
4. Правовые нормы обмена жилищного пространства и некоторых других манипуляций14
5. Рамки действия договора найма и возможные причины его досрочного разорвания.....20

Заключение...31

Список использованной литературы..33

Список использованной литературы:

1. Статья 17. Назначение жилого помещения
2. Статья 16. Виды жилых помещений
3. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
4. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
5. Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
6. Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
7. Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
8. Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
9. Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
10. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15.08.2007
11. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (Глазов В. В.)
12. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (Титов А.А.)
13. Жилищные споры по новому ЖК РФ: Комментарии. Практика. Образцы документов (Данилов Е.П.)
14. Бесплатное жилье для граждан, нуждающихся в жилых помещениях: По новому Жилищному кодексу Российской Федерации (Тихомиров М.Ю.)
15. Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я (Батяев А.А.)