Оценка бизнеса .

Введение Развитие отрасли недвижимости как явление возникло в условиях переориентации экономики в рыночном направлении, и сопровождается процессом девелопмента - бизнесом, выделившимся из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. В сложившихся условиях рынок недвижимости претерпевает существенные структурные изменения по всем секторам, завершая фазу активного расширения и роста вступлением в фазу избыточного предложения, с присущим замедлением темпов развития в рамках своего генезиса в национальном экономическом цикле. Тенденции вступления рынка недвижимости на новый виток развития обусловили значительную метаморфозу его функционирования. Произошла трансформация инвестиционного спроса в сторону утяжеления его институциональной составляющей – на рынке сформировалось присутствие разнообразных типов инвесторов и кредиторов, размещающих капитал в рамках консервативных стратегий инвестиций в доходные объекты недвижимости как на фазе их девелопмента, так и на фазе эксплуатации. Такую поддержку обеспечивают международные кредитные и инвестиционные рейтинги России на фоне позитивных показателей инвестиционной эффективности активов с признаками развивающегося рынка. Предметом исследования является выбор альтернативного варианта строительства пятиэтажного жилого дома в ООО «Эском». В соответствии с предметом исследования цель исследования формулируется следующим образом – рассмотреть основные критерии эффективности альтернативных вариантов строительства и методы их оценки и применение их на практике. Для достижения данной цели представляется необходимым решить следующие задачи: – охарактеризовать основные положения об инвестиционной деятельности, рассмотреть основы инвестиционного проектирования; – раскрыть основные критерии эффективности инвестиционных проектов и методы их оценки; – рассчитать выбранные критерии эффективности инвестиционного проекта и проанализировав их, обосновать строительство пятитиэтажного жилого дома в ООО «Эском». Глава 1 Теоретические основы оценки стоимости инвестиционных проектов в недвижимость 1.1 Основные понятия и принципы оценки ИП в недвижимость Наиболее важный этап в процессе принятия инвестиционных решений – оценка эффективности реальных инвестиций, т.е. капитальных вложений. От этого зависит сроки возврата инвестиций и перспективы развития предприятия. Важнейшие принципы оценки эффективности инвестиций, принятые в международной практике: 1. Оценка возврата вложенных средств на основе показателя денежного потока, формируемого за счет прибыли и амортизационных отчислений в процессе реализации проекта. 2. Приведение настоящей стоимости проекта – как вложений капитала, так и денежного потока. 3. Выбор коэффициента дисконтирования (дисконта) денежного потока для различных инвестиционных проектов. Доход от инвестиций должен покрывать следующие составляющие:  Премия за упущенную выгоду, которая определяется размером средней дисконтной ставки (например, средняя ставка банковского процента)  Премия за инфляцию  Премия за инвестиционный риск  Премия за низкую ликвидность инвестиций, если проект носит долгосрочный характер. С учетом этих факторов, при оценке проекта применяются различные дисконтные ставки. 4. Форма дисконтной ставки должна соответствовать целям и характеру инвестиционного проекта. Для определения различных показателей эффективности проектов в качестве дисконтной ставки могут выбираться:  Средняя депозитная или кредитная ставка (по валютным и рублевым кредитам)  Индивидуальная норма доходности, которая устанавливается самим инвестором с учетом темпов инфляции, уровня риска и ликвидности инвестиций  Норма доходности по государственным ценным бумагам (облигациям федерального или муниципального займа)  Норма доходности, отвечающая практике текущей или эксплутационной деятельности

Введение 3 Глава 1 Теоретические основы оценки стоимости инвестиционных проектов в недвижимость 4 1.1 Основные понятия и принципы оценки ИП в недвижимость 4 1.2 Основные подходы и методы оценки инвестиционных проектов в недвижимость 5 1.3 Критерии оценки стоимости инвестиционных проектов в недвижимость 12 Глава 2 Механизм оценки стоимости инвестиционных проектов в недвижимость на примере строительства жилого дома в российских условиях 20 2.1 Характеристика объекта оценки 20 2.2 Оценка рыночной стоимости объекта 25 Заключение 29 Список литературы 31

1. СНиП 3.01-85. Организация строительного производства. - М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. - 56 с. 2. СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. - М.: Стройиздат, 1987. - 64 с. 3. СНиП Ш-4-80. Техника безопасности в строительстве. - М.: Стройиздат, 1981. - 255 с. 4. СНиП 2.01.01-82. Строительная климатология и геофизика. - М.: Стройиздат, 1983. - 116 с. 5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2008. – 880 с. 6. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2009. – 488 с. 7. О лицензировании оценочной деятельности: Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 г. №395 // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2008. – 488 с. 8. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. – 488 с. 9. Дикман Л. Г. Организация и планирование строительного производства: Учебник для строительных вузов. - М.: Высшая школа, 2008. - 559 с. 10. Дикман Л. Г. Организация жилищно-гражданского строительства. - М.: Стройиздат, 1990. - 495 с. - (Справочник строителя). 11. Хамзин С. К., Карасев А. К. Технология строительного производства: Учебное пособие для вузов. - М.: Высшая школа, 2009. - 216 с. 12. Данилов Н. Н. и др. Технология и организация строительного производства: Учебное пособие для техникумов. - М.: Стройиздат, 2008. - 752 с. 13. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 216 с. 14. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –СПб.: Питер, 2008. – 208 с. 15. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: МИПК при СПбГТУ, 2009. – 103 с. 16. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2008. – 422 с. 17. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГТУЭФ, 2008. – 184 с. 18. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов по экон. специальностям / Под ред. С.Г. Беляева. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2009. – 391 с. 19. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2008. – 373 с. 20. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 2009. – 462 с.