по теме: Определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) (на примере общества с ограниченной ответственностью «ППК-Восток» .

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятие (организация) Является объектом гражданских прав (ст. 132 гражданского кодекса РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления его хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэтому при оценке бизнеса предприятие оценивается в целом, определяется стоимость как собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств). [15, с. 21] Предприятие как объект оценки должно иметь чётко определенные границы, будучи сложно системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяется несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки нужно проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения. При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие будучи юридическим лицом, одновременно является хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК РФ), поэтому при расчете его стоимости нужно учитывать наличие определённых юридических прав. Это представляет собой одну из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая особенность заключается в том, что, оценивая бизнес, нужно определить стоимость имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) и эффективность создания и прироста стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансы предприятия, систему управления и др.). Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определённых организационных структур-предприятий (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, стоимость собственного капитала определяется и как фактор производства, и как квинтэссенция бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов включая гудвилл (goodwill). Например, при оценке бизнеса – открытого акционерного общества определяется рыночная стоимость 100%-ного пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал общества. [15, с. 22] Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса проявляется в использовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, то теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Если кто-то другой видит новые способы использования бизнеса, иные возможности получения дохода, то возникает спрос на бизнес, и последний становится товаром. В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование другого бизнеса, нового предприятия сопровождаются определёнными затратами. Полезность и затраты в совокупности составляют величину, являющуюся основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Бизнес как определенный вид деятельности и предприятие (организация) как его организационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются соответствующие ресурсы. Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может объектом купли-продажи. Однако он – товар особого рода, особенности которого обуславливают принципы, подходы и методы его оценки. [15,с. 23] Бизнес как товар имеет ряд особенностей. Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляется с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причём размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учётом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Текущая же стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой рыночную стоимость. Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как система в целом, так и отдельные её подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов. В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, происходящих внутри бизнеса и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности в экономике в целом. Из этого вытекает ещё одна особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании бизнеса и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом. В-четвёртых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для сохранения стабильности в обществе, необходимо участие государства в регулировании не только оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно если речь идёт о предприятии с долей государства в капитале. [15, с. 24] 1.2 Цели оценки и виды стоимости Согласно Федеральному стандарту оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. [15, с. 24] Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: - рыночная стоимость; - инвестиционная стоимость; - ликвидационная стоимость; - кадастровая стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [ 7] Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом

СОДЕРЖАНИЕ: Введение 3 1 Теоретические основы оценки предприятия (бизнеса) 5 1.1 Специфика бизнеса как объекта оценки 5 1.2 Цели оценки и виды стоимости 8 1.3 Фактор, влияющие на величину стоимости предприятия (бизнеса) 11 1.4 Принципы оценки предприятия (бизнеса) 14 1.4 Подходы и методы, используемые для оценки предприятия (бизнеса) 19 2 Анализ объекта оценки и его окружения 22 2.1 Социально-экономическое положения Хабаровского края в 2007г. 22 2.2 Анализ отрасли, к которой относится оцениваемое предприятие (бизнес) 26 2.3. Характеристика оцениваемого предприятия (бизнес) 30 2.4 Финансовый анализ оцениваемого предприятия (бизнеса) 33 3. Определение рыночной стоимости объекта оценки 44 3.1 Доходный подход 44 3.2 Сравнительный подход 51 3.3 Затратный подход 57 3.4 Согласование результатов 68 Заключение 71 Список использованных источников 72 Приложение А 75 Приложение Б 84 Приложение В 87 Приложение Г 93

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Гражданский кодекс Российской Федерации : ФЗ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ в ред. ФЗ от 20.02.1996 №18-ФЗ, от 12.08.1996 №111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 №45-ФЗ, от 15.05.2001 №54-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 №161-ФЗ, от 26.06.2004 №152-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 23.12.2003 №182-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 29.07.2004 №97-ФЗ, от 29.12.2004 №192-ФЗ, от 30.12.2004 №217-ФЗ, от 02.07.2005 №83-ФЗ, от 21.07.2005 №109-ФЗ, от 03.01.2006 №6-ФЗ, от 10.01.2006 №18-ФЗ. – М. : Омега-Л, 2006. – 442 с. 2. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ //Собрание законодательства Российской Фудурации. 29.10.2001 №44. Ст. 4147. 3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон РФ от 21 июля 1997 г. №22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.07.1997. №30. Ст. 3594 4. Об оценочной деятельности и Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.08.1998. № 31. Ст.3813. 5. Об утверждении стандартов оценки : постановление Правительства Российской Федерации от 26 июля 2001 г. № 519 // Собрание законодательства Российской Федерации. 16.07.2001. № 29. Ст. 3026. 6. Об утверждении границ оценочных зон г. Николаевска-на-Амуре и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: Решение Собрания депутатов Николаевского муниципального района от 12.02.2006 г. № 79. 7. Федеральные стандарты оценки №1, 2, 3утверждениы приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256. 8. Бабенко Р.В. Оценка стоимости жилой недвижимости: учебное пособие / Р. В. Бабенко. – Ростов н/Д : Росиздат, 2005. – 253с. 9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости \ И.Т. Балабанов. — СПб.: Питер, 2000. 10. Банк В. Р. Финансовый анализ : учебное пособие. – М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – 344 с. 11. Бердникова Т. Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2004. – 215 с. 12. Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности / А. В. Верхозина. – М. : РОО, 2002. 13. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости \ Н.Г. Волочков. — М.: ИНФРА-М, 1996. 14. Гранова И.В. Оценка недвижимости \ И.В. Гранова. — СПб.: Питер, 2002. 15. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса \ А.Г. Грязнова. – М.: Финансы и статистика,2004.- 734 с. 16. Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В., Фадеев П.В. Основы оценки стоимости машин и оборудования : учебник \ под ред М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2007. – 288 с. 17. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости : Учеб. пособие / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. — СПб.: Лань, 2000. 18. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости : учебник / Е. И. Тарасевич. – СПб. : СПбГТУ. – 1997. – 422 с. 19. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с. : ил. 20. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, к.э.н., профессор А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с. 21. Оценка рыночной стоимости недвижимости : учебное и практическое пособие / под ред. В. М Рутгайзера. – М. : Дело, 19987. 22. Оценка рыночной стоимости недвижимости : Учебно-практическое пособие / под. ред. Д. Б. Аратского,, В. И. Кошкина. – М. : ВШПП, 2003. 23. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-=86 (р) / Госгражданстрой. – М. : Прейскурантиздат, 1998. 24. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. – М. : Стройиздат, 1970. 25. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. С англ. М.: Дело Лтд, 1995. 480 с. 26. Юн Г.Б. Методология антикризисного управления. М.: Дело Лтд, 2004, - 432 с. 27. Журнал: «Российский оценщик» за 2005-2006 г. 28. Официальный бюллетень «Реформа» за 2006-2007г. 29. www.admin.khv.ru 30. www.appraiser.ru 31. www.bankir.ru 32. www.bportal.ru 33. www.cbr.ru 34. www.goodbusiness.ru 35. wwwexpertRa.ru 36. www.kommersant.ru 37. www.pgb.ru