Порядок заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества. Не случайно поэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Этот документ был принят на заседании Совета 15 декабря 2003 г. В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня. В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент — жилище. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.10) , Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12) . Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод . С учетом требований международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Несмотря на подобный подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в России. Жилищная проблема решается различными средствами и способами. Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в исправности имеющегося жилищного фонда. - В условиях многолетнего глубочайшего экономического кризиса, в котором пребывает Россия в настоящее время, этот способ далеко отстает от потребностей населения. К тому же новое строительство в подавляющем большинстве случаев обеспечивает потребности богатой части населения и не может удовлетворять потребности подавляющего большинства народа РФ. В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Жилищное законодательство получило большое развитие в советский период нашей истории. В настоящее время в новых социально-экономических условиях России, оно подверглось существенным изменениям, в том числе ив связи с принятием второй части: ГК РФ. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета исследования. Настоящее российское жилищное законодательство главным образом регулирует отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Вместе с тем, жилищные правоотношения охватывают не только вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений, но и вопросы, касающиеся использования, содержания и ремонта жилищного фонда, его учета и контроля за соблюдением жилищных прав граждан и т.д. Анализ современной цивилистической литературы позволяет говорить о том, что со времени принятия ЖК РФ специального систематизированного исследования института договора коммерческого найма жилого помещения не проводилось. В то же время, в ряде трудов отечественных правоведов исследовались отдельные вопросы договора коммерческого найма жилого помещения. Анализ понятия договора коммерческого найма жилого помещения, а также исследование отдельных положений, регулирующих данный договор, содержатся в трудах: Исакова В.Б., Толстого Ю.К., Кичихина А.Н., Мартковича И.Б., Щербакова Н.А., Пчелинцевой Л.М., Пчелинцева СВ., Сонина С, Данилова Е.П., Чигир В.Ф., Рыбасова Е. И других. Цель данной дипломной работы - выяснить состояние современного жилищного законодательства, в части, касающейся договора коммерческого найма жилого помещения, его практическое применение, а также проанализировать сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с действием договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования: - раскрыть общие положения договора коммерческого найма жилого помещения; - выявить социальную направленность нового жилищного законодательства; - изучить основания и порядок изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения; - провести анализ правовых и социальных последствий прекращения договора найма жилого помещения. Объектом исследования являются отношения коммерческого найма жилого помещения и развитие законодательства, их регулирующего. Предметом исследования выступает правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения и практики его применения. Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие нормативные акты Российской Федерации, число которых весьма велико, так и те акты, которые в настоящее время признаны утратившими силу. Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы практики высших судебных органов страны, обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения по конкретным делам; конкретные факты, имеющие отношение к теме дипломной работы, получившие отражение в научной литературе и периодической печати. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем жилищных правоотношений, а также труды по общей теории права. Например: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность» (М., 1997), Пчелинцева Л.М. Пчелинцев СВ. «Жилищные права и льготы граждан России» (М., 2002), Данилов Е.П. «Справочник адвоката. Жилищные споры» (М., 2000), Чигир В.Ф. «Договор найма жилого помещения» и другие. Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа. Дипломная работа представляет собой исследование общих положений договора коммерческого найма жилого помещения, изучение законодательства, регулирующего данные положения.

Введение 3 I. Общая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения 7 1.1. Понятие и правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения 7 1.2. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения 12 1.3. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения 21 1.4. Характеристика элементов договора коммерческого найма жилого помещения 25 II. Порядок заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения 28 2.1. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения 28 2.2. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения 30 III. Сравнительная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения 38 3.1. Общая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения 38 3.2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения и договору социального найма жилого помещения 40 3.3. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения 42 Заключение 47 Список использованных источников и литературы: 52 Приложение 57

1. Нормативные акты и судебная практика 1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета от 25 декабря 1993 года. 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.16. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года, № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая, от 26 января 1996 года, № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 № 5. Ст.410. 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1) Ст.14. 6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 № 44. Ст.4147. 7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. 8. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018. 9. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 № 15-ФЗ)//Собрание Законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3399. 10. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст.3400. 11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377. 12. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах»//Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст.823. 13. Указ Президента Российской Федерации от 05 марта 2001 года №262 «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права их аренды»//Собрание законодательства РФ. 12.03.2001 № 11. Ст.1007. 14. Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 1998 года № 345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»//Собрание законодательства РФ. 06.04.1998. № 14. Ст.1585. 15. Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. № 392 «Об утверждение Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг»//Собрание законодательства РФ. 08.08.2004. № 17. Ст.1573. 16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002 № 3. 17. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 18. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. 2. Книги, учебники, публикации 1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность//Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. 2. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений//Юрист. 2006. № 2. 3. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений//Право и экономика. 2006. № 3. 4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Статут, 2000. 5. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений//Финансовая Россия. 1997. № 18 (май). 6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 1999. 7. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций/Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. – М.: БЕК, 1997. 8. Гражданское право: Учебник: В 3 частях. Часть вторая/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М.: Проспект, 1997. 9. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004. 10. Гражданское право: Учебник. Том II (под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова) - "Контакт", "ИНФРА-М", 2007 г. 11. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости//Государство и право. 1999. № 3. 12. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. – М.: 1999. 13. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. N 11. ноябрь 2005 г. 14. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис... кандидата юридических наук. – М.: 2003. 15. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе//Юридический мир. 1997. № 9. 16. Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости//Хозяйство и право. 2004. № 7. 17. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. 2005. № 2. 18. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000. № 8. 19. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России – М: ЗАО Юстицинформ, 2004. 20. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности//Договорное право России. – М: ИПК «Лига Разум», 1998. 21. Иванов А.А. Аренда//Учебник гражданского права. 2-е изд. Том 2/Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М: Проспект, 1997. 22. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве//Государство и право. 2000. № 7. 23. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 1997. № 10. 24. Киселев С.В. Земля и строения как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1. 25. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации//Правоведение. 1998. № 2. 26. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. – М: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. 27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. О.Н. Садикова. – М.: 1996. 28. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. – М: Статут, 2000. 29. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005 г. 30. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости//Право и экономика. 1998. № 1. 31. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения//Нотариус. 2003. № 2. 32. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. – М.: 1993. 33. Нотариальный вестник. 2003. № 5. 34. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации//Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. – М.: Российская правовая академия, 2002. 35. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.