Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков в РФ".

Введение

Начиная с 90-х гг. XX в. в нашем государстве проводятся социально-экономические реформы, определяющие вектор развития России на ближайшую и отдаленную перспективу. Это в полной мере относится и к реформе конституционного, гражданского и земельного законодательства.
В системе природных ресурсов земля обладает уникальными свойствами, одновременно выступая в нескольких качествах: как средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, а также объект права собственности и иных вещных прав. Вместе с тем земля как сложный объект права не может рассматриваться только в рамках гражданского законодательства. Правовой режим земель зависит от их целевого назначения, устанавливаемого земельным, природоохранным и административным законодательством. Более того, гражданско-правовой режим земли определяется ее качеством, ценностью и целевым назначением. Права собственника земли определяются в зависимости от того, какой именно землей он владеет.
При этом с одной стороны, земля является объектом права собственности, а также аренды и других сделок гражданско-правового характера, с другой имеет главенствующее значение в политике, глобальной экономике, производстве, социальном благосостоянии общества, государства и граждан. Земельные рынки являются наилучшим механизмом перераспределения земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, общепризнанно также, что купля-продажа земли является одним из основных составляющих земельного рынка, показателем его эффективной работы. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как фундамента жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.
При включении земли в гражданский оборот наиболее существенным является установление порядка предоставления, реализации и прекращения прав на землю субъектов правоотношений. Как показывает практика, в настоящее время наибольшее количество споров возникает вокруг двух видов сделок с земельными участками: купли-продажи земельных участков, а также аренды (споры, связанные с установлением, изменением и взысканием задолженности по арендной плате).
Кроме того, в связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и появлением правоприменительной практики возникло множество проблем, связанных с соотношением норм гражданского и земельного права и, соответственно, правовым регулированием отношений по поводу земельных участков.
В связи с этим возникает необходимость в теоретическом осмыслении указанных вопросов, оценке противоречий законодательства и судебно-арбитражной практики его применения при разрешении земельных споров. Кроме того, необходимы анализ изложенных в литературе различных научных взглядов и подходов, а также выработка практических рекомендаций по решению проблем оборота земельных участков, что в конечном итоге предопределяет актуальность темы исследования.
Целью настоящей работы является выявление, постановка и разрешение теоретических и практических проблем, связанных с куплей-продажей земельных участков, обобщение теоретических работ и материалов практики по данной проблематике, выработка на основе этого предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Эти цели подчинены решению следующих задач:
- дать определение земельному участку как объекта договора купли-продажи;
- выявить основания ограничения оборота земельных участков и определить степень их влияния на возможность заключения договора купли-продажи и его содержание;
- проанализировать основы правового регулирования оборота земли в России, в том числе его историко-правовой аспект;
- дать понятие и раскрыть основные существенные признаки договора купли-продажи земельных участков;
- раскрыть форму и содержание договора купли-продажи земельных участков, в том числе проанализировать порядок государственной регистрации данных договоров;
- проанализировать порядок исполнения договора купли-продажи земельного участка;
- установить специфику порядка заключения договоров купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты недвижимости.
Объектом настоящего исследования является правовая природа и особенности правового механизма осуществления купли-продажи земельных участков. Предметом исследования является система норм, регулирующих куплю-продажу земель, а также практика применения нормативных правовых актов, регламентирующих указанные отношения.

Содержание

Введение 3
1. Основные правила купли-продажи земельных участков 6
1.1. Земельный участок как объект договора купли-продажи 6
1.2. Правовое регулирование оборота земли в России 13
2. Заключение договора купли-продажи земельных участков
и его основные элементы
21
2.1. Понятие и признаки договора купли-продажи земельных участков 21
2.2. Форма и содержание договора купли-продажи земельных участков 25
2.3. Исполнение договора купли-продажи земельного участка 35
2.4. Особенности купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты
41
Заключение 50
Список используемой литературы 54

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть I от 30.11.1994 года № 51-ФЗ, часть II от 26.01.1996 года № 14-ФЗ, часть III от 26.11.2001 года № 146-ФЗ, часть IV от 18 декабря 2006 г. № 230-Ф3 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410; 2001. № 49. Ст. 4552; 2006. № 52 (часть I). Ст. 5496.
3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
6. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 30.12.2008 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
8. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2008 г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
10. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
11. Федеальный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" // СЗ РФ. 1995. № 9. Ст. 713.
12. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утв. распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р // СЗ РФ. 2001. № 31. Ст. 3295.
13. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.
14. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // Российская газета. 1994. № 140.
15. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон. 2002. № 21.
16. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (Утв. Роскомземом 2 июня 1993 г. № 1-16/770) // Российские вести. 1993. № 117.
17. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 10 октября 2006 г. № 03-06-02-02/126 // Нормативные акты для бухгалтера. 2006. № 21.
18. Типовые формы договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, утв. Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 19.08.2003 № 1195-р в редакции от 14.12.2007 № 33-р.
19. Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
20. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (утратил силу) // Российская газета. 1992. № 138.
21. Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (утратил силу) // Ведомсти Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 1. Ст. 53.

Материалы судебной практики
22. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
23. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 27 февраля 2001 года № 61 "Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.
24. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
25. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2004 г. № 10000/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
26. Постановление ФАС СКО от 1 апреля 2004 г. № Ф08-674/2004 // СПС Гарант.
27. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 сентября 2006 г. № Ф04-6270/2006(26785-А03-9) // СПС Гарант.

Научная, учебная и справочная литература
28. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
29. Гражданское право: Учебник в 3 т. Том 2. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4-е изд. М.: ТК Велби, Проспект, 2003.
30. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: "Юстицинформ", 2007.
31. Данилина И.В. Регулирование земельных правоотношений при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, права аренды которого выкуплены // Нотариус. 2001. № 3.
32. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: "Волтерс Клувер", 2005.
33. Довлатова Е.В. Особенности регулирования "единого объекта недвижимости" и объектов недвижимости, связанных "единой судьбой" // Законодательство. 2007. № 8.
34. Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). М.: "Юстицинформ", 2008.
35. Жернаков Д.В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005.
36. Зверева Е. Формирование земельного участка как объекта гражданского оборота // Корпоративный юрист. 2005. № 2.
37. Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006.
38. Земельные участки: основания и порядок приобретения / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006.
39. Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Казань, 2004.
40. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. Система ГАРАНТ, 2006.
41. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 2-е изд., доп. и пер. М.: Юрайт-Издат, 2005.
42. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России: Дис.: канд. юрид. наук. Томск, 2004.
43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.
44. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
45. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.
46. Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4.
47. Маковская А.А., Козырь О.М. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.
48. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997.
49. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. М.: "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006.
50. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997.
51. Орловская Я.О. Спорные вопросы применения земельного законодательства // Арбитражная практика. 2006. № 2.
52. Пискунова М.Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. 2002. № 2-3.
53. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. Система ГАРАНТ, 2009.
54. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. № 4.
55. Скловский К.И. О понятии раздела вещи (земельного участка) // Хозяйство и право. 2006. № 1.
56. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999.
57. Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
58. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005.
59. Сухова Е.А. Комментарий к сборнику нормативных актов. М., 2004.
60. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. СПб.: Питер, 2007.
61. Уткин Б.И. Права на землю: проблемы правоприменительной практики. М., 2004.