Правовое регулирование ипотечного кредитования.

Введение Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношений. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Поскольку в соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной. Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности. Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков. На сегодняшний день исследование проблем ипотеки и выработка системных предложений по совершенствованию законодательства является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости. Целью работы является исследование вопросов правового регулирования ипотечного кредитования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач: 1. Рассмотреть основания возникновения ипотеки и ее регулирование. 2. Изучить процесс заключения договора об ипотеке. 3. Выявить проблемы правого регулирования ипотеки отдельных видов имущества. 4. Рассмотреть особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки. Предметом исследования являются нормы права, регламентирующие ипотечные отношения в современных условиях, а также вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку. При написании работы использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов. Теоретическую основу исследования составили работы следующих ученых: Аванесов Э.В., Мартемьянов В.В., Пашов Д.Б., Разумова И.А., Северова М.А., Тумаков В.В., Финогентова О.Е., Шевчук Д.А. Положения, выносимые на защиту: 1. Исключить абз. 2 п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, запрещающей передачу имущества, на которое установлена ипотека, залогодержателю. 2. Дополнить п. 3 ст. 165 ГК РФ абзацем вторым следующего содержания: «Уклонением от государственной регистрации сделки признается непредставление необходимых для государственной регистрации такой сделки документов в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 5 дней после нотариального удостоверения сделки. Контроль за соблюдением указанного срока осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 3. Исключить пп. 4, 5 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 6 считать п. 4, а п. 1 изложить в следующей редакции: «1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, а также стороны основного договора, обеспечиваемого ипотекой, дата и место заключения основного договора. Стороны договора ипотеки могут указать в данном договоре существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также иные условия, касающиеся обязательства, обеспечиваемого ипотекой». Глава 1. Общие положения о договоре ипотеки 1.1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование Отношения, связанные с ипотекой, регулируются рядом нормативных правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, Федеральные законы от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными. В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к разряду существенных условий отнесены предмет

Оглавление

Введение...3
Глава 1. Общие положения о договоре ипотеки...6
1.1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование..6
1.2. Заключение договора об ипотеке..18
Глава 2. Проблемы правого регулирования ипотечного кредитования в России.31
2.1. Проблемы правого регулирования ипотеки отдельных видов имущества..31
2.2. Особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования..39
Заключение.43
Список литературы...46

I. Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (в ред. от 30.12.2008 г.).
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 г., с изм. от 18.07.2009 г.).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008).
5. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 г.).
6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 г.).
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 г.).
8. Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (с изм. от 03.11.006 г.)
9. Закон Московской области «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» от 19.09.2001 г. № 144/2001-ОЗ (ред. от 27.12.2008).
10. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. от 08.06.2002 г.)
11. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 «О Федеральной целевой программе «Свой дом» (с изм. от 27.08.1999 г.).




II. Литература
12. Аванесов Э.В., Северова М.А. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение // Современное право. 2007. № 4.
13. Булавинцев А.Т. Ипотечная система: История и современность // Бюллетень нотариальной практики. 2004. № 1.
14. Бушев А.Ю. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования // Юрист и бухгалтер. 2004. № 3 (16).
15. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2009.
16. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит: Комментарий жилищного законодательства: С учетом нового законодательства РФ. М., 2006.
17. Калабин А.А. Теоретические и правовые основы ипотечного
кредитования предприятий // «Чёрные дыры» в Российском законодательстве. 2007. № 5.
18. Ларионова И.В. Развитие системы земельно-ипотечного кредитования // Том II, Правовое регулирование земельных отношений в России, Украине, Белоруссии, Казахстане, других странах СНГ и государствах ЕС. М., 2009.
19. Мартемьянов В.В. Специфика страхования недвижимого имущества при выдаче ипотечного кредита // Право: теория и практика. № 4 (105). 2008 год. М.: Агентство научной печати (АНП), 2008
20. Новиков К.А. Некоторые правовое проблемы ипотечного жилищного
кредитования // Кодекс info. 2002. № 3-4.
21. Пашов Д.Б. Жилищное ипотечное кредитование в системе социальной поддержки // Аграрное и земельное право. 2005. № 7.
22. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право. 2005. № 3.
23. Плешакова О.В., Королев А.Н. Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг // Право и экономика. 2003. №. 5.
24. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб., 2005.
25. Ситдикова Л.Б., Гусева Л.Л. Жилищное ипотечное кредитование в России: возможности развития // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2009. № 3-4.
26. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. 2005. № 1.
27. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: Некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. 2007. № 3.
28. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2009.
29. Тумаков В.В. Правовые проблемы организации ипотечного кредитования в России // Совершенствование предпринимательской деятельности и ее правового обеспечения. Выпуск 4. М., 2005.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в
совреенных условиях // Финансы. 2002. № 1.
31. Финогентова О.Е. О некоторых проблемах современного российского
ипотечного кредитования // Правовая политика и правовая жизнь. 2005. № 2 (19).
32. Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений,
связанных с ипотечным кредитованием // Право и экономика. 2008. № 10.

III. Материалы судебной практики
33. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 4.
34. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2009 г. № 11082/09 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 10.
35. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 сентября 2009 г. № 12012/09 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 12.
36. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 июня 2008 г. № 6962/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. № 5.