Проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.

Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости. За последние годы появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес. В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является стремление государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа. Актуальность рассмотрения договора купли-продажи недвижимости определяется тем, что нет, пожалуй, в гражданском праве другой столь обсуждаемой категории, как недвижимость. Причем дискуссионными являются практически все вопросы, связанные с недвижимостью, начиная с определения понятия недвижимости, заканчивая проблемами государственной регистрации перехода прав на недвижимость и договоров, связанных с недвижимостью. Современное правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет ряд существенных недостатков, среди которых можно указать следующие: - неточность и юридические проблемы самого определения недвижимости, содержащееся в действующем законе; - проблемы, возникающие при наследовании отдельных видов недвижимого имущества; - проблемы, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т.д. В настоящей работе поставлена цель комплексного правового анализа правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Сообразно поставленной цели, в работе были выделены следующие задачи: 1) исследовать развитие понятия недвижимости в русском гражданском праве; 2) дать правовую характеристику договора купли-продажи недвижимости; 3) выявить проблемные вопросы договора купли-продажи недвижимости, а также предложить пути их решения. Объектом проведенного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости. Предметом исследования является правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Нормативную основу работы составили положения Гражданского кодекса РФ, иных правовых актов. Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов. Методологическую основу настоящей работы составило комплексное применение общенаучных методов: исторического, анализа, синтеза, системно-структурного, а также частно-юридических методов: формально-юридического, метода правового моделирования. Структура работы определена поставленными целями и задачами и представлена в виде введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Введение………………………………………………………………………… 4 1. Недвижимость как объект гражданских правоотношений………………. 7 1.1. Исторический анализ развития понятия недвижимого имущества………………………………………………………………... 7 1.2. Понятие и признаки недвижимости в современном гражданском праве……………………………………………………………………… 17 1.3. Современное правовое регулирование оборота недвижимости…. 32 2. Договор купли-продажи недвижимости…………………………………… 38 2.1. История договора купли-продажи недвижимости……………….. 39 2.2. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости….. 44 2.3. Содержание и исполнение договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………. 66 3. Проблемы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………………………... 76 3.1. Проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости.. 76 3.2. Проблемы регистрации купли-продажи недвижимости…………. 82 3.3. Совершенствование правового регулирования договора купли-продажи недвижимости…………………………………………. 92 Заключение……………………………………………………………………. 102 Список использованной литературы и источников………………………... 110

Нормативно-правовые акты: 1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации: [принят Го. Думой 30 нояб. 1994] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – 5 декабря. – № 32. – Ст. 3301. 2. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации: [принята Год. Думой 26 янв. 1996] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – 29 января. – № 5. – Ст. 410. 3. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: федер. закон от 26 июн. 2007 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. – 2 июля. – № 27. – Ст. 3213. 4. О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 4 дек. 2006 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – 11 декабря. – № 50. – Ст. 5279. 5. О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 3 июн. 2006 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – 5 июня. – № 23. – Ст. 2380. 6. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации // федер. закон от 30 дек. № 213-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – 3 января. – № 1. – Часть I. – Ст. 39. 7. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон от 26 янв. № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – 29 января. – № 5. – Ст. 411. 8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29 июл. 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – 3 августа. – № 31. – Ст. 3813. 9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июл. 1997 г. // Российская газета. – 1997. – 30 июля. 10. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон от 26 янв. 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – 29 января. – № 5. – Ст. 411. 11. О космической деятельности: закон от 20 авг. 1993 г. // Российская газета. – 1993. – 6 октября. 12. О недрах: закон от 21 фев. 1992 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – № 10. – Ст. 823. 13. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: федер. закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. – 2 июля. – № 27. – Ст. 3213. 14. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – 19 мая. – № 20. – Ст. 2240. 15. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – 23 февраля. – № 8. – Ст. 963. 16. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества: постановление Правительства Российской Федерации от 20 июн. 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – 6 июля. – № 27. – Ст. 3200. 17. О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы): Распоряжение Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. 30 июля. № 31. Ст. 3295. 18. Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. – 2002. – № 11. 19. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста Российской Федерации от 6 авг. 2001 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2001. – 27 августа. – № 35. Материалы судебной практики: 20. Постановление Президиума ВАС РФ № 8224 /98 от 01.06.99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1999. – № 8. 21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 8. 22. Постановление Президиума ВАС РФ № 15671/03 от 16.03.2004 г. // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 8. 23. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 г. № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 9. 24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 декабря 2003 г. № 9037/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 6. 25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 4. 26. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. 27. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 7. 28. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1. 29. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. № 16-В05-22. 30. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2004 г. № 5-B04-68 // СПС «Гарант». 31. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 декабря 2005 г. № 5-В05-173 // http://www.supcourt.ru. 32. Определение Верховного суда № 11-В02-49 от 08.10.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2003. – № 10. 33. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.12.2002 г. № Ф04/3694-1436/А45-2002 // СПС «Гарант». Научная литература: 34. Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов. Дис. канд. юрид. наук. – М.: Издательство МГУ, 2003. – 157 с. 35. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 11-15. 36. Азаревич Д. Система римского права (университетский курс). Том I. – СПб: Типография А.С. Суворина, 1887 // СПС «Гарант». Классика русского правового наследия. 37. Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. науч. трудов. – Кемерово: Издательство Кемеровского государственного университета, 1999. – 169 с. 38. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимость. – М.: Юрист, 2008. – 472 с. 39. Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право. – М.: Приор, 2006. – 421 с. 40. Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. – 2007. – № 9. – С. 37-40. 41. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. – 2006. – № 7. – С. 17-20. 42. Брагинский М.И. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. – М.: Проспект, 2005. – 542 с. 43. Брагинский М.И. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. – М.: Бек, 2008. – 631 с. 44. Брауде И.А. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. – 1946. – № 7. – С. 52-62. 45. Витрянский В.В. Недвижимость как объект гражданских прав // Эж-ЮРИСТ. – 2003. – № 1. – С. 3-4. 46. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2007. – № 6. – С. 37-40. 47. Волчкова Н.Г. Справочник по недвижимости: – М.: Юрайт-М, 2006. – 296 с. 48. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). – М.: Наука, 2005. – 241 с. 49. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. – М.: Юрайт-М, 1998. – 364 с. 50. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. – СПб: Питер, 2006. – 516 с. 51. Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Проспект, 2007. – Т. 1. – 615 с. 52. Гражданское право. Ч. 1. Под ред. В.П. Мозолина. – М.: Проспект, 2003. – 498 с. 53. Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права. – М.: Юрист, 2003. – 448 с. 54. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. – М.: Волтерс Кулвер, 2007. – 446 с. 55. Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. – СПб: Типография М.М. Стасюлевича, 1902 // СПС «Гарант». Классика русского правового наследия. 56. Евстигнеев В. Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве // Право и экономика. – 2004. – № 11. – С. 26-30. 57. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2001. – № 4. – С. 10-16. 58. Интервью с Е.Н. Клячиным, президентом Федеральной нотариальной палаты // Законодательство. – 2003. – № 10. – С. 16-17. 59. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. – М: Юрайт-Издат, 2000. – 712 с. 60. Иоффе О.С. Избранные труды. Т. 2. – СПб.: Питер, 2004. – 394 с. 61. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Юрайт-М, 2007. – 475 с. 62. Киднеева Е.А. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Юрайт-М, 2001. – 312 с. 63. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Проспект, 2006. – 564 с. 64. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. – М.: Издательский Дом «Городец», 2006. – 301 с. 65. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2008. – С. 412. 66. Лунц Л.А, Деньги и денежные обязательства. Юридическое исследование. – М.: Юрист, 1999. – 251 с. 67. Мазуров А.В. Комментарий к новому Лесному кодексу РФ и Федеральному закону «О введении в действие Лесного кодекса РФ» (постатейный) // Частное право. – 2007. – № 2. – С. 29-45. 68. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 2007. – № 4-5. – С. 11-14. 69. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. – М.: Юрайт-Издат, 1997. – 355 с. 70. Новицкий И.Б., Лунц ЛА. Общее учение об обязательстве. – М., 1958. – 458 с. 71. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. – 1998. – № 11. – С. 10-15. 72. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. – 2007. – № 8. – С. 32-36. 73. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Тома I-III. – СПб: Синодальная типография, 1896 // СПС «Гарант». Классика русского правового наследия. 74. Покровский И.А. История римского права. – М.: Проспект, 2004. – 356 с. 75. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. В.П. Крашенинникова. – М.: Юрист, 1999. – 204 с. 76. Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей. Ч.2 / Под ред. В.Ф. Воловича. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 1999. – 113 с. 77. Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. – 1999. – № 12. – С. 110-122. 78. Сергеев А.Я. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. – Л.: Наука, 1990. – 134 с. 79. Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: Проспект, 2002. – 582 с. 80. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Кулвер, 2006. – 403 с. 81. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М.: Юрист, 1999. – 352 с. 82. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц // Право и экономика. – 2000. – № 1. – С. 3-15. 83. Хаскелъберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. – Иркутск: Издательство Иркутского государственного университета, 2001. – С. 40-48. 84. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М: Издательство Башмаковых, 1911 // СПС «Гарант». Классика русского правового наследия.