Регулирование сделок с недвижимым имуществом.

ВВЕДЕНИЕ. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственно-го оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а так-же в гражданском обороте. В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные осно-вы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса. Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижи-мым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить воз-можности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обяза-тельная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение право-вой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законно-сти сделки. В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. 17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и 31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ определяет: 1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна. 3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав. 4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по реги-страции прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согла-сованию с центром). 5. Порядок государственной регистрации прав. 6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки. Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы доку-ментов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядоч-ности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота вла-сти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотреб-ления служебным положением. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момен-та его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых граж-данами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства. В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера об-ращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наибо-лее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседнев-ной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Сего-дня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране. В Законе РФ “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений. Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости). В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых вы-годных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.
1.1. Понятие недвижимого имущества.
1.2. Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.3. Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
1.4. Требования к документам, представляемым для государственной реги-страции прав на недвижимое имущество.
1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества.
1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества.
2.1. Понятие ипотеки.
2.2. Предметы ипотеки по Закону «Об ипотеке».
2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений.
2.4. Особенности ипотеки земельных участков.
2.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем.
3.1. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
3.2. Договор найма жилого помещения.
3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.
3.4. Виды мошеннических сделок с жильем.
3.5. Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными.
3.6. Ответственность за незаконные операции с жильем.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993г. - М.: Юридическая литература. 1996.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ и часть вторая от 26 янва-ря 1996 г. № 14-ФЗ. - М.: ИНФРА●М – НОРМА, 1997.
4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ № 123-ФЗ от 05.05.95 г. – М.: СПАРК, 1995.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ. – Ростов-на-Дону. Проф-Пресс, 1996.
6. Жилищный кодекс РСФСР (ред. от 28.03.98) № 45-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 1998, № 13, ст. 1473.
7. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. Собрание законодательства Российской Феде-рации, 1996, № 35, ст. 4134.
8. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 25, ст. 3274.
9. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.
10. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. Собра-ние законодательства РФ, 1998, № 32, ст. 3602.
11. Указ Президента РФ “О реализации конституционных прав граждан на землю” от 07.03.96г. № 337 // Российская газета, 12 марта 1996 года.
12. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Российская газета, № 42, 4 марта 1998г.
13. Постановление Правительства РФ “Об установлении максимального размера платы за госу-дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предостав-ление информации о зарегистрированных правах” от 26.02.98 г. № 248 // Российская газета, 12 марта 1998г.