Реконструкция жилого/нежилого здания.

ВВЕДЕНИЕ Реновация кварталов, застроенных «хрущевками» и ранее считавшихся бесперспективными, означает появление новых территорий для развития города, новых кварталов с современной инфраструктурой. Но главное это сможет улучшить жилищные условия тысяч горожан. Самое доступное жилье на вторичном рынке жилья - те самые "хрущевки", которые произвели революцию и обеспечили жильем трудовой народ советского союза. Морально и технически пятиэтажные дома устарели, а вот их жильцы всячески пытаются изменить сложившееся положение вещей. Ремонт в хрущевке - самое распространенное развлечение бывших соотечественников. Все проекты по модернизации хрущевок сталкивались с некоторыми трудностями, которые не рассосались до сих пор. Первое - пристройка мансардного этажа или двух этажей с параллельным укреплением фундамента. Второе - пристройка дополнительных комнат сбоку дома с первого по пятый этаж. Третье - снос старого дома и постройка нового. Предполагалось применение природных материалов, а в некоторых случаях использовать искусственный камень для усиления конструкции будущюих пристроек. Мансардный этаж пристроить немудрено, а вот как новые соседи будут попадать наверх? решений было несколько: пристроить лифт по наружной стене, вывести лестницу на мансардный этаж через окно подъезда, для ненарушения целостности плит перекрытия над лестницей в подъезде. Пристройка сбоку дома на всех этажах предполагает постройку "свечки" - практически нового дома. Снос дома - предполагает отселение жильцов в новый дом или во временное жилье... Жаль, конечно, что не получается переселить людей в более современное жилье и сохранить окрестности от горизонтального расползания городов. Строительство «хрущёвок» продолжалось с 1959 по 1985 год. В Москве строительство хрущёвок было прекращено в 1970-х годах, им на смену пришли так называемые «дома-корабли». В России было построено около 290 млн м² общей площади, что составляет порядка 10 процентов всего жилого фонда страны. Существует несколько "стандартных" перепланировок хрущевки. Возможности данного дома ограничены техническими характеристиками, но при их учете, возможно разработать индивидуальный вариант перепланировки. Первые стали пятиэтажные дома с малогабаритными квартирами – с высотой потолков два с половиной метра, с миниатюрными кухней и объединенным санузлом, маленькими комнатами и узкими коридорами. Все эти недостатки были связаны с сокращением издержек на строительство. Несмотря на все изъяны, это были отдельные квартиры в капитальных домах, с газовыми плитами, водоснабжением и канализацией. Инициатором такого домостроения являлся председатель Политбюро Н.С. Хрущев, за что эти дома окрестили «хрущевками». В настоящее время типовые дома стали выше, а квартиры в них – больше, а требования, предъявляемые к жилью, изменились еще сильнее. Но панельные и кирпичные хрущевки по-прежнему составляют внушительную часть жилого фонда и полностью заменить их современным жильем удастся еще не скоро. Поэтому пока их, в лучшем случае, капитально ремонтируют или реконструируют. Перепланировка хрущевки – достаточно распространенное явление, т.к. в таких квартирах обычно лишь внешние и межквартирные стены являются несущими. Самый распространенный вариант перепланировка хрущевки заключается в сносе части внутренних стен, переносе дверных проемов, устройстве проема между кухней и смежной комнатой и объединении санузла и расширении его за счет коридора. Также практикуется «студийная» планировка – объединение кухни, комнаты и коридора в единое пространство, но согласно строительным нормам и правилам полностью демонтировать несущую стену для объединения кухни с гостиной при перепланировке запрещается. Необходимо отметить, что «студию» в большинстве случаев сделать и согласовать не получится, если квартира однокомнатная, в связи с тем, что по закону в квартире должна быть хотя бы одна жилая комната. Настоящая дипломная работа представляет собой проект, имеющий несколько составляющих, а именно: рассмотрение и анализ экономических аспектов возведения объекта доступной жилой недвижимости, включая описание инженерно-технических аспектов строительства реконструированного здания, а также описание существующих способов управления объектами жилой недвижимости и выбор наиболее эффективного способа. Цель дипломной работы – на основе проведенного анализа технико-экономических показателей выбрать оптимальную технологию реконструкции объекта жилой недвижимости, а также на основе сравнения различных подходов к управлению недвижимостью определить наиболее эффективный способ управления этим объектом. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

ВВЕДЕНИЕ 7 1 АРХИТЕКТУРНАЯ ЧАСТЬ 11 1.1 Основные сведения об условиях строительства 11 1.2 Генеральный план и благоустройство территории 12 1.3 Объемно-планировочные решения 12 1.3.1 Объемно планировочное решение до реконструкции 12 1.3.2 Объемно планировочное решение после реконструкции 13 1.4 Основные конструктивные решения 15 1.4.1 Конструктивная схема здания 15 1.5 Характеристика основных конструкций здания 15 1.6 Теплотехнический расчет стен 3 1.7 Отделочные работы 8 1.7.1 Наружная отделка 8 1.7.2 Внутренняя отделка 9 1.8 Инженерное оборудование здания 10 1.8.1 Водопровод и водоотведение 10 2 КОНСТРУКТИВНАЯ ЧАСТЬ 12 2.1.1 Расчет усиления фундамента 13 2.1.2 Сбор нагрузок на существующие фундаменты 15 2.1.3 Давление от существующей нагрузки по оси Б 16 2.1.4 Проверочный расчет существующих фундаментов 16 2.1.5 Рекомендации по усилению фундамента железобетонной обоймой 18 2.1.6 Расчет усиленного фундамента 19 2.1.7 Определение расчетного сопротивления грунта основания усиленного фундамента 4 2.1.8 Расчет осадки усиленного фундамента 5 3 ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 5 3.1 Источники материально-технического снабжения 5 3.1.1 Дороги 5 3.1.2 Транспорт 5 3.1.3 База механизации 5 3.1.4 Энерго- и водоснабжение 6 3.1.5 Кадры 6 3.2 Определение объемов работ 6 3.3 Определение трудоемкости и машиноемкости работ 10 3.3.1 Определение трудоемости общестроительных работ 10 3.3.2 Трудоемкость специальных работ 15 3.4 Способы производства работ 16 3.4.1 Выбор грузоподъемного механизма 16 3.4.2 Кровельные работы 19 3.4.3 Штукатурные работы 20 3.4.4 Малярные работы 20 3.5 Календарный план производства работ 20 3.5.1 Расчёт рабочей силы и продолжительности выполнения строительно-монтажных работ 20 3.5.2 График движения рабочей силы 23 3.5.3 График завоза и расхода материалов и конструкций 23 3.5.4 График работы машин и механизмов 23 3.5.5 Технико-экономические показатели КП (принятые) 23 3.6 Строительный генеральный план 24 3.6.1 Определение потребности во временных зданиях и сооружениях 25 3.6.2 Расчет временных складов 25 3.6.3 Проектирование временного водоснабжения строительной площадки 26 3.6.4 Проектирование временных дорог 27 3.6.5 Технико-экономические показатели строительного генерального плана 27 3.7 Технологическая карта на устройство полов из керамической плитки 28 3.7.1 Область применения технологической карты 28 3.7.2 Организация и технология выполнения работ 28 3.7.3 Указания по производству работ 28 3.7.4 Ведомость объемов работ 29 3.7.5 Калькуляция затрат труда, машинного времени и заработной платы. 30 3.7.6 График производства работ 30 3.7.7 Требования к качеству и приемке работ 30 3.7.8 Материально-технические ресурсы 31 3.7.9 Техника безопасности и охрана труда, экологическая и пожарная безопасность 33 3.7.10 Технико-экономические показатели 34 3.8 Технологическая карта на усиление фундаментов 35 3.8.1 Область применения технологической карты 35 3.8.1 Организация и технология выполнения работ 35 3.8.2 Операционный контроль качества 37 3.8.3 Потребное количество ресурсов 42 3.8.4 Калькуляция трудовых затрат 44 3.9 Сметная стоимость строительства 45 3.10 Определение, измерение и оценка рисков 45 3.10.1 Способы снижения отдельных видов рисков 50 4 Безопасность жизнедеятельности 57 4.1 Характеристика и анализ производственных условий 59 4.1.1 Требования безопасности к обустройству и содержанию производственных территорий, участков работ и рабочих мест 60 4.1.2 Требования безопасности при складировании материалов конструкций 61 4.1.3 Обеспечение электробезопасности 62 4.2 Мероприятия, исключающие травматизм и профессиональные заболевания. 62 4.3 Расчет звукоизоляции ограждающих конструкций. 63 4.4 Противопожарная безопасность 65 4.5 Защита населения и территории в чрезвычайных ситуациях 65 ЛИТЕРАТУРА 67 Приложение 1. Локальная смета на общестроительные работы 69 Приложение 2. Объектная смета 81 Приложение 3. Сводно-сметный расчет 82 Приложение 4. Технико-экономические показатели. 84

1. Грабовый П.Г. «Экономики и управление недвижимостью». Примеры, задачи, упражнения» учебник для вузов в 2-х частях// г. Смоленск, изд. «Смолин Плюс», М.:АСВ, 2001. 2. Грабовый П.Г. «Экономика и управление недвижимостью». Учебник для вузов // г. Смоленск, изд. «Смолин плюс», М.:АСВ, 1999 3. Грабовый П.Г. «Методическое пособие по выполнению дипломного проекта» //г. Москва, Типография МГСУ, 2006. 4. Грабовый П.Г., Яськова Н.Ю. «Финансы и кредит в недвижимости» //СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. 5. Гражданский Кодекс РФ, Ч. I и II 6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса» // изд. «Финансы и статистика», М. 2000 7. Квачадзе Р.Г «Строительство жилых объектов в условиях реформы жилищно-коммунального хозяйства» // материалы московской общегородской конференции, проведенной 19 апреля 2001 г. М.: «Стройиздат», 2001. 8. Коростелев С.П. «Оценка недвижимости». Учебное пособие // М. 2002. 9. Коростелев С.П. «Оценка бизнеса». Учебное пособие // М. 2002 10. Лукинов В.А. «Бухгалтерский учет и аудит в строительстве» Учебное пособие //М.: «Юрайт», 1998. 11. Приказ Государственного Комитета РФ по Жилищной и Строительной политике от 26 июня 1998 года № 17-125/1 «Об утверждении нормативно методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в российской Федерации» 12. Постановление Правительства Москвы от 25 сентября 2001 года № 865 «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах ее развития» 13. Постановление Правительства Москвы от 1 июля 1997 г. №497 «О мерах по реализации указа Президента Российской Федерации от 28.04.97 г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». 14. Маклакова Т.Г., Нанасова С.М. Конструкции гражданских зданий. // М. изд-во АСВ, 2002 г. 15. Степанов И.С. «Экономика строительства». // М: «Юрайт», 1997. 16. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 года №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в российской Федерации» 17. Чернышов Л.Н. «Экономика городского хозяйства».// М: «Люберецкая газета», 1999. 18. СНиП 2.01.01-82 «Строительная климатология и геофизика». 19. СНиП 11-3-79-98 «Строительная теплотехника».