Сделки с земельными участками.

Введение Земля, как природный объект, составляет основу функционирования Российской Федерации, что подчеркивает важность и актуальность эффективного правового регулирования земельного оборота. Фактически до начала 90-х годов прошлого века в России существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки. Однако, переход страны к рыночным отношениям, характеризующимся многообразием форм собственности, привел к реформированию земельных отношений и прекращению государственной монополии на землю. Одним из первых нормативных актов, регулирующих вновь возникшие земельные отношения, стал Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» , в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Далее последовал целый ряд нормативных правовых актов федерального, регионального и местного значения. В результате активной нормотворческой деятельности в сфере земельного права, появилось много актов, нормы которых противоречили друг другу, тем самым затрудняя правовое регулирование земельных отношений и создавая множество конфликтов. Законодатель был вынужден систематизировать земельное законодательство. В 1991 году был принят единый кодифицированный акт - Земельный кодекс Российской Федерации, просуществовавший около 10 лет. Данный нормативный акт быстро перестал удовлетворять потребностям динамично развивающегося рынка земли, морально устарел и утратил силу в связи с принятием 25 октября 2001 года нового Земельного кодекса РФ. Затем были приняты такие основополагающие законы как: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" , Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 25.12.2009) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и др. Однако проблема решения земельного вопроса по-прежнему остается актуальной и первостепенной. Указанное обстоятельство обусловлено единодушным признанием правоведами того факта, что действующий Земельный кодекс РФ не в полной мере отвечает своим задачам. Несомненно, Земельный кодекс РФ, имеет и свои достоинства: он систематизировал нормы о земельных отношениях, обеспечил формирование земельного рынка в стране и определил основные правила оборота земель. Однако практика применения земельного законодательства наглядно демонстрирует нам проблемы применения земельного законодательства при осуществлении сделок с земельными участками, сложность указанного процесса и неснижаемое количество земельных споров, являющихся предметом разбирательства в судах. Именно это и обуславливает актуальность темы исследования. Целью настоящего исследования является: исследование сделок с земельными участками. Поставленная цель определила ряд задач: - определение понятия и формы сделок с земельными участками; - исследование земельного участка как объекта сделки; - определение нормативных правовых актов, регулирующих сделки с земельными участками; - анализ правовых норм о регистрации сделок с земельными участками; - анализ основных видов сделок с земельными участками, в том числе: купли-продажи, аренды, дарения, наследования, ренты, мены и других. Объектом исследования являются общественные отношения, вытекающие из сделок с земельными участками. Предмет исследования: сделки с земельными участками. При проведении дипломного исследования использовались общие и частные научные методы: логические, формально-юридический, сравнительно-правовой методы. Нормативно-правовая база состоит из нормативных правовых актов, судебной практики и научной литературы. Выполненная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения и списка используемой литературы. 1.1.Понятие и форма сделок с земельными участками
Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством .
В соответствии со ст. 153 части 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Существуют различные классификации гражданско-правовых сделок. Так, в зависимости от количества участников (сторон) сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и много-сторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (например, завещание). В отличие от односторонней, в дву-или многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъ-явление двух или более лиц, причем воля сторон должна совпадать, в противном случае сделка не будет считаться заключенной. Например, если продавец предлагает приобрести земельный участок за цену, не устраивающую покупателя, возникает разногласие и, соответственно, такой договор не будет заключен.
Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры) с земельными участками. Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору. Например, по договору аренды земельного участка арендодатель обязан передать земельный участок во владение и пользование арендатору, но и вправе за это требовать уплаты последним соответствующей арендной платы. В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, на основании завещания и договора дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно .

Введение 2
Глава 1. Общие положения о сделках с земельными участками 5
1.1.Понятие и форма сделок с земельными участками 5
1.2.Земельный участок как объект сделки 11
1.3. Правовое регулирование сделок с земельными участками 18
1.4.Государственная регистрация сделок с земельными участками 22
Глава 2. Основные виды сделок 33
2.1 Купля-продажа 33
2.2 Аренда 45
2.3 Дарение 54
2.4 Наследование 56
2.5 Рента 58
2.6 Мена 65
2.7 Другие виды сделок 69
Заключение 70
Список используемой литературы 76

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // \"Российская газета\", № 7, 21.01.2009.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 22.07.2010) // \"Собрание законодательства РФ\", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // \"Собрание законодательства РФ\", 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // \"Собрание законодательства РФ\", 29.01.1996, № 5, ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008) // \"Российская газета\", N 233, 28.11.2001.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 27.11.2010)//\"Собрание законодательства РФ\", 07.08.2000, N 32, ст. 3340.
7. Закон РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 (ред. от 28.04.1993) \"О земельной реформе\" // \"Ведомости СНД и ВС РСФСР\", 1990, N 26, ст. 327.
8. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) \"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения\" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // \"Парламентская газета\", N 140-141, 27.07.2002.
9. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // \"Российская газета\", N 137, 22.07.1998.
10. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 25.12.2009) \"О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую\" (принят ГД ФС РФ 03.12.2004) // \"Собрание законодательства РФ\", 27.12.2004, N 52 (часть 1), ст. 5276.
11. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) \"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения\" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // \"Парламентская газета\", N 140-141, 27.07.2002.
12. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // \"Собрание законодательства РФ\", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
13. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) \"О государственном кадастре недвижимости\" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) //\"Собрание законодательства РФ\", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.
14. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // \"Российская газета\", N 137, 22.07.1998.
15. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2008) \"О жилищных накопительных кооперативах\" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // \"Российская газета\", N 292, 31.12.2004
16. Федеральный закон от 27.07.2004 N 79-ФЗ (ред. от 14.02.2010) \"О государственной гражданской службе Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 07.07.2004) \"Российская газета\", N 162, 31.07.2004.
17. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.12.2010) \"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)// \"Российская газета\", N 211-212, 30.10.2001.
18. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 \"Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам\" // \"Российская газета\", N 180, 19.09.2000.
19. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 28.01.2011) \"О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии\" // Собрание законодательства РФ\", 22.06.2009, N 25, ст. 3052.
20. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (ред. от 29.12.2008) \"Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков\" // \"Собрание законодательства РФ\", 18.11.2002, N 46, ст. 4587.
21. Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 N 343 (ред. от 24.12.2004) \"Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 11.01.2002 N 3152) // \"Российская газета\", N 14, 24.01.2002.
22. Письмо Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 \"О договоре дарения земельного участка и договоре мены земельными участками\" // СПС Консультант плюс.
23. Типовой договор купли - продажи (купчая) земельного участка (утв. Роскомземом 02.06.1993 N 1-16/770) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10.06.1993 N 275) // \"Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ\", N 9, 1993.
24. Типовой договор купли - продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности\" (утв. Роскомземом N 5-10/2125 10.08.1992, Госкомимуществом РФ N ПМ-9/5132 11.08.1992) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 25.08.1992 N 44) // \"Бюллетень нормативных актов\", N 11-12, 1992.
Материалы судебной практики
25. Определение Конституционного Суда РФ от 24 февраля 2005г. N 95-О \"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества \"АКБ \"Первый инвестиционный\" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации\" // СПС Консультант плюс.
26. Определение Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 N 513-О \"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью \"АЗС-Сервис\" на нарушение конституционных прав и свобод положением абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона \"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации\".
27. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 \"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\"// СПС Консультант плюс.
28. Информационное письмо ВАС РФ \"О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Данное Информационное письмо размещено на сайте ВАС РФ. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 366/09 по делу N А04-1211/08-8221/08-5/69 // СПС Консультант плюс.
29. Решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-1569/2008-19-36 от 21 мая 2008 года // Данное решение опубликовано на сайте www/docs/pravo/ru.
30. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 11 от 24 марта 2005 г. \"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства\".
31. Решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-11755/2009-42-293 от 5 ноября 2009 года // Данное решение опубликовано на сайте www/docs/pravo/ru.
Учебная литература
32. Алёшин В.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (постатейный) (под редакцией доктора юридических наук Алёшина В.В.). - М.: Деловой двор, 2010.
33. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.- практич. Комментарий/Под ред. Сергеева А.П. - М.: Проспект, 2010.
34. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. Гражданское право: Учебник/ Под ред. Алексеева С.А. - М.: Проспект, 2009.
35. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. - М.: Проспект, Институт частного права, 2010.
36. Боголюбов С.А. Земельное право. – М.: Проспект, 2010.
37. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. // СПС Система ГАРАНТ, 2009.
38. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. – М.: Юстицинформ, 2007.
39. Ерофеев Б.В. Земельное право – М.: Эксмо. 2008.
40. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - М.: Новая правовая культура, 2006.
41. Краснова И.О. Земельное право. – М.: Юристъ, 2003.
42. Нецветаев А.Г. Земельное право. – М.: ЕАОИ, 2008.
43. Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: комментарии и образцы документов. Второе издание, с изменениями и дополнениями.- М.: Тихомиров М.Ю., 2009.
44. Сай С.И., Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - СПб.: Питер, 2008.
45. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. – М.: Дашков и К, 2009.
46. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Елисеев И.В.- Комментарий к ГК РФ, части третьей (постатейный). М.: Проспект, 2002.
47. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб.: Питер, 2007 г. – 288.
48. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право. - М.: Волтерс Клувер, 2008.
49. Телюкина М.В. Наследование отдельных видов имущества //Законодательство и экономика, 2002, № 11.
50. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ – М.:Тихомиров М.Ю., 2006.
51. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: Тихомиров М.Ю., 2008.
Интернет-источники
52. Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.arbitr.ru.
53. Официальный сайт Конституционного суда РФ www.ksrf.ru
54. Cайт www.docs.pravo.ru.