Совершенствование системы управления оценкой недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ

В России с переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости для России является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость России – важнейшая из составных частей национального богатства страны. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики России.
Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли.
Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в градостроительстве и промышленности.
Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.
Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня, земельный рынок остаётся одним из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств и развитие рынка земли которого могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.
Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают не только частные лица но государственные и муниципальные органы исполнительной власти которые осуществляют управлением земельными ресурсами и проведением рациональной земельной и налоговой политики.
На данный момент в современных экономических условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной рыночной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.
Во-первых, отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в советский период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.
Во-вторых, известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как молдавский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.
В-третьих, в России еще не накоплена достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.
Именно поэтому, сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения рыночной цены земли, которая способна учитывать особенности молдавских условий.
Для практического анализа мы решили выбрать отдел по Раменскому району Федерального кадастра объектов недвижимости для более глубокого и обстоятельного изучения проблематики исследования.
Цель и основные задачи исследования. Целью работы является определение и совершенствование системы управления недвижимости, а также анализ работы отдела по Раменскому району Федерального кадастра объектов недвижимости и рассмотрение путей улучшения деятельности отдела по оценке земли.
Достижение поставленной цели предполагает решить следующие задачи:
1. Определить основы, обеспечивающие теоретические основы оценки недвижимости в РФ
2. Рассмотреть практический анализ оценки земли на примере работы отдела по Раменскому району управления Роснедвижимости
3. Проанализировать пути улучшения работы по оценке недвижимости отдела по Раменскому району Роснедвижимости.
Объект исследования - отдел по Раменскому району Федерального кадастра объектов недвижимости.
Предметом исследования являются особенности системы оценки земли.
Теоретической и методической базой дипломной работы стали фундаментальные труды отечественных, а также некоторых зарубежных ученых, занимающихся исследованиями оценки недвижимости, в том числе и механизмами оценки земли.
При подготовке работы были рассмотрены законодательные и нормативные документы, определяющие институциональные основы процесса оценки земли.
Материалы дипломной работы могут быть полезны для последующего изучения данной проблемы, проведения дальнейших исследований и написания более крупных, обобщающих работ.
Методы исследования. Для решения поставленных нами задач применялись общенаучные методы теоретического уровня и социологические методы исследования.
Активно использовались теоретико-познавательные методы: анализ научной литературы и синтез имеющихся знаний по изучаемой проблеме; категоризация содержания обобщенных и осмысленных материалов; классификация полученных данных.
Практическая реализация поставленных задач и сбор эмпирических данных осуществлялся посредством таких методов как мыслительный эксперимент. В исследовании использовался вторичный анализ материалов и данных социологических исследований, метод статистического анализа.
Среди методов анализа данных в работе были использованы: причинный анализ, факторный анализ, табличный метод.
Структура работы. В соответствии с целью и задачами исследования дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка. Содержание работы изложено на __ странице.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ 7
1.1. Понятие и сущность управления оценкой недвижимости 7
1.2.Основные принципы оценки земли 11
1.3.Правовое регулирование порядка осуществления оценки земли 29
Выводы по первой главе: 33
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ НА ПРИМЕРЕ РАБОТЫ ОТДЕЛА ПО РАМЕНСКОМУ РАЙОНУ УПРАВЛЕНИЯ РОСНЕДВИЖИМОСТИ 36
2.1. Общая характеристика отдела 36
2.2. Правовое регулирование деятельности отдела 39
2.3. Анализ работы отдела 42
Выводы по второй главе: 59
ГЛАВА 3.ПУТИ УЛУЧШЕНИЯ РАБОТЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОТДЕЛА ПО РАМЕНСКОМУ РАЙОНУ РОСНЕДВИЖИМОСТИ 61
3.1. Пути улучшения оценки недвижимости отдела по Раменскому району Роснедвижимости 61
3.2. Пути улучшения деятельности работы по оценке недвижимости Отдела по Раменскому району Роснедвижимости 69
Выводы по третьей главе: 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 90

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; СЗ РФ. 2006. N 52. Ч. I. Ст. 5496.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147.
3. Лесной Кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 декабря 2006 г. N 50 ст. 5278.
4. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ // СПС «Гарант».
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // СПС «Гарант».
6. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ \"Об оценочной деятельности в Российской Федерации\".
7. Федеральный закон от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ \"О внесении изменений в федеральный закон \"Об оце-ночной деятельности в Российской Федерации\".
8. Федеральные Стандарты Оценки (ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3), утверждённые Приказами Минэкономраз-вития России от 20 июля 2007 года №№ 254, 255, 256 соответственно.
9. Налоговый кодекс РФ, ч. 2 от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
10. Федеральный закон от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ \"О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации\".
11. А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. М. Альпина Бизнес Букс. 2004.
12. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова (под ред.) Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М. Интерреклама. 2003.
13. В.М. Рутгайзер. Оценка стоимости бизнеса. М. Маросейка. 2007.
14. Д. Диксон, Ж. Бэккес, К. Гамильтон и др. Новый взгляд на богатство народов. Индикаторы устойчивого развития
15. Д. Диксон, Ж. Бэккес, К. Гамильтон, А. Кант, Э. Латс, С. Паджиола, Ж. Хи. Новый взгляд на богатство народов. Индикаторы устойчивого развития
16. Е.Е. Яскевич. Методика определения скидок и надбавок при оценке бизнеса. Научно-практический центр профессиональных оценщиков. www.cpcpa.ru/Methodics. 2008.
17. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2008.
18. Оценка стоимости недвижимости / Грибовский С. В., Иванова Е. И., Львов Д. С., Медведева О. Е.- М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.- 704 с.
19. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.- 704 с.
20. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2007.
21. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
22. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007.
23. Экология и экономика: Региональная экологическая политика / Бобылев С. Н., Медведева О. Е. - М.: ЦЭПР, 2003.- 271 с.
24. Экология и экономика: Региональная экологическая политика. Бобылев С.Н., Медведева О.Е. – М.: ЦЭПР, 2009. -271 с.
25. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.
26. Сайт журнала \"Слияния и поглощения\" www.ma-journal.ru.
27. Сайт Банка России www.cbr.ru - Бюллетень банковской статистики, №11 за 2008 г.
28. База данных \"СКРИН Предприятие\" www.skrin.ru.
29. Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment Department. Environmental Economics Series. October 2008
30. Little Green Data Book. 2000. World Bank, 2008.