УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (уч. пос.).

Предисловие Предлагаемое читателям учебное пособие является вторым изданием одной из первых разработок, посвященных проблемам формирования и развития системы управления муниципальным имуществом. В данном учебном пособии рассматриваются следующие актуальные вопросы: - правовые и методологические основы управления имуществом; - основные составляющие системы управления муниципальным имуществом; - органы управления муниципальным имуществом; - особенности управления отдельными видами муниципального имущества (земельными ресурсами, муниципальными предприятиями, нежилыми и жилыми помещениями, инженерной инфраструктурой). Цель учебного пособия – рассмотреть различные методологические, правовые и практические проблемы управления муниципальным имуществом и показать, что управление муниципальным имуществом возможно только на основе знаний различных областей экономики, права. Система управления муниципальным имуществом находится в стадии становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. Систему управления муниципальным имуществом автор рассматривает как совокупность функциональных подсистем и подсистем обеспечения деятельности органов управления. Важным является определение организационно-правовых и организационно-экономических методов управления собственностью. Автор не ставил своей задачей рассмотреть все составляющие системы управления имуществом муниципального образования. Основные подсистемы раскрыты подробно, однако специфические области такие, как управление природными ресурсами, находящимися в муниципальной собственности, управление объектами историко-культурного наследия, управление вкладами в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ не рассматривались в данном курсе. Это обусловлено ограничением количества запланированных часов по учебному плану. Курс данной дисциплины состоит из 15 тем. Предлагаемое учебное пособие будет полезным для студентов экономических специальностей и работников муниципальных администраций. Автор будет благодарен за все замечания и пожелания по содержанию курса.

Предисловие………………………………………………………………. 7 Введение………………………………………………………………….. 8 Тема 1. Становление муниципального сектора в экономике России………………………………………………………….. 9 1.1 Понятие муниципального хозяйства. Состав и границы муниципальной собственности. Группы муниципальной собственности………………………………………………..... 9 1.2 Управление сферой торговли, общественного питания и бытового обслуживания……………………………………….. 11 1.3 Оценка эффективности функционирования муниципальной собственности………………………………………………….. 12 Тема 2. Экономическая сущность, содержание категорий «управление», «муниципальная собственность», состав муниципальной собственности……………………………… 16 2.1 Категории «управление», «собственность». Экономи-ческая, правовая основа собственности. Сущность управления собственностью. Объект и субъект собственности………………………………………………..... 16 2.2 Формы собственности. Муниципальная собственность…….. 20 2.3 Особенности, специфика муниципальной собственности….. 21 2.4 Состав и классификация объектов муниципальной собственности………………………………………………...... 22 Тема 3. Процесс муниципализации. Характерные черты и признаки, проблемы формирования муниципальной собствен-ности…………………………………………………………..... 29 3.1 Понятие процесса муниципализации………………………… 29 3.2 Монопольный характер муниципальной собственности…… 29 3.3 Различия между государственной и муниципальной формами собственности. Характерные черты и признаки муниципальной собственности……………………………...... 30 3.4 Проблемы формирования муниципальной собственности…. 33 Тема 4. Отечественный и зарубежный опыт возникновения и формирования муниципальной собственности Социально-экономические проблемы и особенности формирования и управления муниципальной собственностью в России в условиях трансформационной экономики ………………… 38 4.1 Причины и предпосылки появления муниципальной собственности. Особенности процесса муниципализации в развитых странах…………………………………………....... 39 4.2 Возникновение муниципальной собственности в России. Особенности муниципализации в России……………………. 41 4.3 Современная практика формирования муниципальной собственности………………………………………………….. 48 4.4 Социальная направленность управления муниципальной собственностью………………………………………………… 56 4.5 Основные противоречия в развитии муниципальной собственности………………………………………………….. 57 4.6 Определение границ муниципальной собственности……….. 58 4.7 Проблемы процесса разграничения земель………………...... 60 4.8 Управление недвижимостью как инвестиционным ресурсом………………………………………………………… 60 4.9 Основные проблемы практики управления собствен-ностью…………………………………………………………. 61 Тема 5. Правовые основы управления сферой недвижимости в регулируемом муниципальном хозяйстве……………………. 65 5.1 Классификация законодательных актов, регулирующих имущественные отношения…………………………………… 66 5.2 Понятие имущества. Недвижимые и движимые вещи……… 68 5.3 Вещные права, их виды……………………………………….. 70 5.3.1 Право собственности. Содержание права собственности (правомочия собственника)………………………………….. 70 5.3.2 Право собственности на землю……………………………….. 72 5.3.3 Право собственности на землю в ТСЖ……………………….. 73 5.3.4 Право хозяйственного ведения………………………………... 74 5.3.5 Право оперативного управления……………………………… 74 5.3.6 Сервитут………………………………………………………... 74 Тема 6. Оценка объектов муниципального имущества………………. 78 6.1 Оценка как важнейшая функция управления. Понятие оценки. Основные параметры, определяющие стоимость имущества. Принципы оценки. Процесс оценки…………….. 79 6.2 Характеристика основных подходов и методов к оценке. Затратный подход……………………………………………… 82 6.3 Доходный подход……………………………………………… 84 6.4 Сравнительный подход………………………………………... 85 6.5 Согласование результатов оценки……………………………. 88 Тема 7. Формирование системы управления муниципальным имуществом……………………………………………………. 89 7.1 Понятие системы управления муниципальным иму-ществом. Задачи администрации в системе управления муниципальным имуществом…………………………………. 89 7.2 Цели и задачи системы управления муниципальным имуществом……………………………………………………. 95 7.3 Объекты и субъекты системы управления муниципальным имуществом……………………………………………………. 96 7.4 Классификация видов управленческой деятельности……….. 99 7.5 Цели управления муниципальной недвижимостью…………. 101 7.6 Классификация методов управления муниципальной недвижимостью………………………………………………… 102 Тема 8. Органы управления муниципальным имуществом и их компетенция……………………………………………………. 107 8.1 Комитет по управлению муниципальным имуществом как контролирующий и координирующий орган местного самоуправления………………………………………………… 107 8.2 Цели, задачи, права и обязанности Комитета…………… 109 8.3 Руководство Комитета. Имущество и финансы. Структура Комитета………………………………………………………. 111 8.4 Положение об управлении муниципальным имуществом... 112 8.5 Передача муниципального имущества в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование…………………………………………………….. 113 8.6 Приватизация объектов муниципальной собственности……. 114 8.7 Перевод в муниципальную собственность бесхозяйных недвижимых вещей……………………………………………. 116 8.8 Учет и контроль использования объектов муниципальной собственности. Положение о реестре муниципальной собственности………………………………………………….. 117 Тема 9. Система управления арендными отношениями…………… 119 9.1 Основание и целесообразность передачи имущества в аренду………………………………………………………… 119 9.2 Порядок передачи в аренду муниципального имущества..... 120 9.3 Порядок расчета ставок арендной платы за нежилые помещения…………………………………………………….. 123 9.4 Социально-экономическое зонирование территории города………………………………………………………….. 124 9.5 Конкурсы и аукционы по продаже права аренды…………… 125 Тема 10. Создание муниципальных предприятий и контроль над их деятельностью………………………………………………………………………………… 127 10.1 Муниципальная экономика и муниципальные предприятия………………………………………………….. 127 10.2 Направления деятельности муниципальных предприятий. Правовое обеспечение создания и деятельности муниципальных предприятий………………………………… 128 10.3 Организационные структуры муниципальных предприя-тий………………………………………………..…………….. 130 10.4 Финансирование деятельности муниципальных предприятий……………………………………………………. 131 10.5 Контроль над деятельностью муниципальных предприятий……………………………………………………. 134 Тема 11. Управление земельными ресурсами муниципального образования……………………………………………………. 137 11.1 Анализ структуры муниципальных земель………………..... 137 11.2 Правовая и политическая основа землепользования……….. 139 11.3 Проблемы землепользования и пути их преодоления………. 146 11.4 Взаимоотношения между собственниками земли и расположенной на ней недвижимостью…………………….. 149 Тема 12. Местные платежи за землю - финансовая основа местного самоуправления……………………………………………….. 154 12.1 Принцип платности землепользования в РФ……………….. 154 12.2 Местные платежи за землю…………………………………… 155 12.3 Государственная оценка земель и кадастровая стоимость земли……………………………………………………………. 157 12.4 Единый налог на недвижимость……………………………… 158 Тема 13. Правовое зонирование как инструмент повышения доходов от недвижимости в городской бюджет……………………….. 160 13.1 Планирование использования земельных ресурсов…………. 160 13.2 Зонирование городских земель……………………………….. 161 13.3 Организация землеустройства……………………………….. 162 13.4 Мониторинг земель…………………………………………… 162 Тема 14. Управление недвижимостью в жилищной сфере и инже-нерной инфраструктурой муниципалитета....……………….. 164 14.1 Управление недвижимостью в жилищной сфере……………. 164 14.2 Управление водоснабжением и канализацией……………….. 168 14.3 Управление теплоснабжением………………………………... 169 14.4 Управление энергообеспечением…………………………...... 169 14.5 Благоустройство и утилизация отходов……………………… 170 14.6 Управление газоснабжением………………………………….. 170 Тема 15. Методы оценки уровня эффективности управления муни-ципальной собственностью…………………………………… 173 15.1 Основные подходы к определению эффективности управления муниципальной собственностью……………...... 173 15.2 Критерии оценки эффективности управления………………. 175 15.3 Оценка и управление рисками………………………………. 177 15.4 Повышение эффективности управления собственностью с учетом рисков………………………………………………...... 179 15.5 Инструменты повышения эффективности системы управления собственностью………………………………...... 181 Заключение……………………………………………………………...... 188 Список литературы………………………………………………………. 189

1. Федеральный закон от 6.10.2003. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»– М.: ИНФРА-М, 2004 Выпуск 35 (218). 2. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. Учеб.- практ. пособие. / – М.: Дело, 2001. – 704 с. 3. Кошкин В.И. Управление государственной собственностью: учебник для вузов / Под редакцией В.И. Кошкина – М.: Дело, 2002. – 456 с. 4. Экономика: Учебник / Под ред. А.С. Булатова - М.: Изд-во БЕК,1997. – 816с. 5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ (ред. от 12.08.96 г.), часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ (ред. от 24.10.97 г.). 6. Конституция РФ от 12.12.1993.- М.: Юрид.лит., 1993. 7. Филиппов Ю.В. Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства: Учебник - М.: Дело, 2000.- 264 с. 8. Игнатов В.Г., Рудой В.В. Местное самоуправление. (2-е, доп. и перераб.). – Ростов н/Д.: Феникс, 2003. – 384с. 9. Система муниципального управления: Учебник /Под ред. В.Б.Зотова. /– Спб.: Лидер, 2005-493с. 10. Широков А., Юркова С. Управление муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления // Муниципальная власть. 2004. №3. С. 60-73. 11. Федеральный закон от 29.12.2004. № 199-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» (вопросы безопасности, лечебно-оздоровительных местностей и курортов). 12. Леви А.В. Муниципальная собственность: проблемы формирования // Муниципальная власть, 2007. № 1. 13. Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 14. Леви А.В. Некоторые аспекты классификации объектов муниципальной собственности // Вестник университета. Социология и управление персоналом.- Москва, 2007. № 9 (35). 15. Говоренкова Т.М. Читаем Велихова вместе. – М.: РИЦ «Муниципальная власть», 1999.– 322 с. 16. Колюшин Е.И. О праве муниципальной собственности// Журнал российского права. 1997. № 9. 17. Бездольный С.Л. Развитие муниципальной экономики в условиях перехода к рынку: Автореф. дис. на канд. экон. наук. Ростов н/Д., 1998. 18. Емельянов Н.А. Становление местного самоуправления в России: конституционные нормы и реальность. – Тула, 1997. 19. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». 20. Самолетова Т.В. Основы взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления в Российской Федерации// Государственная власть и местное самоуправление в России.– М., 1998. 21. Муниципальная собственность в России: проблемы становления и развития.// В.А.Максимов, С.И.Игнатов, Т.В.Игнатова, А.П. Кочергин Ростов н/Д., 1994. 22. Игнатова Т.В. Социально-экономические перспективы развития муниципальной собственности// Известия вузов. Северо-Кавказский регион. Общественные науки. 1998. № 3. 23. Шишкин А.Ф. Экономическая теория. – М., 1996. 24. Создание муниципальных предприятий и контроль за их деятельностью / Сб. материалов и статей под ред. Э. Маркварта.– Обнинск, 1998. 25. Мамедов О.Ю. Производственные отношения: политико-экономическая модель. – Ростов н/Д., 1997. 26. Говоренкова Т.М., Жуков А.И., Чуев А.В. Не доход, но польза. О судьбе муниципальной собственности в России. Ресурсы Интернет. 27. Георг фон Белов «Городской строй в Германии», Москва, 1912. 28. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Новые проблемы российских городов. Муниципализация социальных объектов: правовые и финансовые решения. – М.: УРСС, 1999. – 256 с. 29. Люис К.С. Письма Баламута. Баламут предлагает тост. – Москва, 1991. 30. Острина И.А. Социально-экономические проблемы управления муниципальной собственностью / Проблемы политологии и политической истории. // Сб. статей. Вып. 9.– Москва, 2002.– С.67-77. 31. Чувашева Г.А. Проблемы управления муниципальным имуществом / Оренбург, 2003. С. 45-50. 32. Кодина Е. О пользе правильного чтения законов или еще раз о проблеме распоряжения муниципальной собственностью // Муниципальная власть. 2004. № 5. С. 50-54. 33. Леви А.В. Концепция управления муниципальной собственностью г. Новороссийска // Сборник материалов междун. науч.-практ. конф. «Управление в ХХI веке». – Киров. 2005. 34. Леви А.В. Совершенствование системы управления муниципальной собственностью // Сборник статей П Всероссийской науч.-практ. конф. «Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики». – Пенза, 2004. 35. Леви А.В. Экономический механизм формирования и эффективного использования муниципальной собственности // Сборник статей ежегодной междун. науч.-практ. конф. «Эффективное управление региональной экономикой». – Киров, 2004. 36. Андреев Д.В. Механизм управления муниципальной собственностью г.Новосибирска в современных условиях"/– Новосибирск, 2002. С. 155-166. 37. Золотов С.А. Функциональное зонирование территории города способствует ее развитию // Недвижимость и инвестиции, 2003. № 4 (5). С. 35-39. 38. Леви А.В. Эффективное управление муниципальной собственностью в новых законодательных условиях // Муниципальная власть, 2005. № 5. 39. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001.– М.: Юрайт – М, 2002. 40. Федеральный закон от 02.01.2000. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 22.08.2004. № 122-ФЗ). 41. Федеральный закон от 29.07.1998. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». 42. Закон Краснодарского края от 5.11.2002 г. N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (с изменениями и дополнениями от 27.02.2006 г.). 43. Федеральный закон от 17.07.2001. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ, 2001 - № 30. 44. Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ № 1024 от 09.09.99 г. 45. Постановление Правительства РФ от 12.08.2004. № 410 «О порядке взаимодействия органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления с территориальными органами исполнительной власти, уполномоченного в области налогов и сборов». 46. Положение «Об управлении муниципальным имуществом города Новороссийска», утвержденное городской Думой № 330 от 20.12.2006 . 47. Устав муниципального образования город Новороссийск от 19.02.2008. // Новороссийские вести. № 31 (432) – 08.04.2008. 48. Леви А.В. Управление муниципальным имуществом: учеб. пособие для студентов. – Краснодар: Изд. Куб ГТУ, 2003. – 122 с. 49. Груздев В.М Некоторые аспекты системы управления недвижимостью города // Сборник статей ежегодной международной науч.-практ. конф. «Эффективное управление региональной экономикой». – Киров, 2004.– С. 38-40. 50. Федеральный закон от 21.12.2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 51. Положением «О реестре муниципальной собственности города-героя Новороссийска», утвержденном городской Думой г. Новороссийска № 493 от 16.12.2000. 52. Федеральный закон от 29.12.2004. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации». 53. Федеральный закон от 29.12.2004. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». 54. Отчет администрации города-героя Новороссийска об итогах социально-экономического развития города за 2007 г. – Новороссийские вести № 19 (420) – Новороссийск, 2008.- 28 02.2008 г. 55. Отчет администрации города-героя Новороссийска об итогах социально-экономического развития города за 2006 г. – Новороссийские вести № 48 (340) – Новороссийск, 2007.- 05 06.2007 г. 56. Налоговый кодекс РФ. 57. Леви А.В. Развитие механизма налогообложения недвижимости муниципального образования //Муниципальная власть, 2008. № 5. 58. Новрузов Р. Об эффективности управления государственной собственностью. Ресурсы Интернет. 59. Об опыте малой приватизации в г. Москве // Малая приватизация и частный бизнес в России: итоги и перспективы. Материалы международной конференции.– М. 2000.– С. 35-36. 60. Тюренков С.В. Регулируемое местное хозяйство и перспективы муниципального самоуправления // Муниципальная экономика, 2000.– С.56- 61 61. Соколов А.В. Создание системы управления муниципальной собственностью: некоторые правовые аспекты проблемы // Недвижимость и инвестиции. 2002. № 5. С. 46-67. 62. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой./– М.: Финансы и статистика, 2002.– 496 с. 63. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. М.А. Федотовой. – М.: Кнорус, 2007.–344 с. 64. Федеральный стандарт оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20.07.2007 №254.