Состояние рынка недвижимости в условиях финансового кризиса на примере Санкт-Петербурга как субъекта РФ.

Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнеров. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. В течение последних лет рынок недвижимости в России все больше привлекает внимание инвесторов. Основная причина такого внимания последовательная политика правительства, направленная на развитие экономики. Эти тенденции дают экономистам основание полагать, что власть сможет создать условия, необходимые для развития рынка недвижимости в стране. Рынок объектов жилой недвижимости получил бурное развитие лишь благодаря бесплатной приватизации квартир. Формирование же рынков коммерческой и промышленной недвижимости замедлено из-за затрудненности выкупа участков под предприятиями и строениями, тем более что администрации области и города до сих пор не могут разобраться, кому принадлежит городская земля. Предприниматели, которые собираются вложить средства в недвижимость, сталкиваются с весьма серьезными трудностями. Еще одна проблема заключается в том, что традиционно в большинстве развитых стран мира приобретение жилья в кредит является основной формой решения жилищной проблемы для населения. Не менее серьезная проблема повышенные риски на рынке жилой недвижимости. Таким образом, тема данной работы затрагивает целый спектр актуальных проблем. Целью этой дипломной работы является анализ рынка недвижимости, последствия финансового кризиса и разработка предложений по совершенствованию рынка недвижимости. Для достижения указанной цели нужно решить следующие задачи: - охарактеризовать рынок недвижимости, раскрыть понятие, -рассмотреть основных участников; проанализировать структуру и динамику рынка недвижимости в России; -выявить проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России. Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. В главе 1 даны основные положения формирования рынка недвижимости. Во второй главе представлены методы оценки недвижимости. В третьей главе показаны виды мировых кризисов и влияние финансового кризиса 2008- ? г.г. на российский рынок недвижимости. Список литературы содержит законодательные акты, методические и периодические источники. Глава 1. Основные положения формирования рынка недвижимости 1.1 Участники рынка недвижимости К понятию "рынок недвижимости" можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара, различных прав на недвижимость. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). [2] В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного

Введение 2 Глава 1. Основные положения формирования рынка недвижимости 5 1.1 Участники рынка недвижимости 5 1.2. Сегментирование рынка недвижимости 13 1.3. Особенности функционирования рынка недвижимости 16 1.4 Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости 24 Глава 2. Характеристика рынка при оценке недвижимости 29 2.1 Методы оценки недвижимости и анализ структуры рынка 29 2.2 Учет факторов спроса и предложения на рынке при оценке недвижимости 34 2.3. Основные этапы оценки недвижимости 36 2.3.1 Определение задачи оценки недвижимости (1этап) 36 2.3.2 Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости (2 этап) 38 2.3.3. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости(3 этап) 39 2.3.4 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (4 этап) 39 2.3.5. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов (5 этап) 39 2.3.6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (6 этап) 50 Глава 3 Состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга в условиях экономического кризиса 54 3.1 Состояние ипотеки как индикатора рынка недвижимости экономического кризиса 2008 – 2009 г.г. в г. Санкт-Петербург и регионах 54 3.2 Состояние рынка недвижимости г.Санкт-Петербург на примере агентства недвижимости ИТАКА 66 Заключение 81 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 85

1. Blaschke W., Jones T., Majnoni G., Peria S-M. “Stress Testing of Financial Systems: An Overview of Issues, Methodologies, and FSAP Experience”, IMF Working Paper, 2001.
2. Аксаков А. Обеспечение обязательств: реферат// Вестник НАУФОР. – 2004. - № 5. - С. 56-57.
3. Алексанин Е.В. Основные принципы определения залоговой стоимости имущества// Известия Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов. – 2007. - № 2. - С. 274-277.
4. Валдайцев С.В.. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер. - 2006. - С. 457.
5. Гарипова З.Л. Влияние цикличности рынка жилья на залоговую стоимость в ипотечном кредитовании// Банковское дело. – 2005. - №4. - С. 51-56.
6. Гарипова З.Л. Содержание залоговой стоимости для целей ипотечного жилищного кредитования// Финансы и кредит. – 2005. - № 31. - С. 48-55.
7. Гарипова З.Л. Место оценки залоговой стоимости в системе жилищного ипотечного кредитования// Финансы и кредит. – 2004. - № 14. - С. 19-27.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Филинъ. - 1999. - С. 586.
9. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математический методы оценки недвижимого имущества. – М.: Финансы и статистика. - 2008. - С. 368.
10. Дуранин М.Ю. Анализ правового аспекта регулирования залоговых отношений// Деньги и кредит. – 2008. - № 8. - С. 32-36.
11. Зубкова С. Залоги идут под жесткий дисконт// Банковское обозрение. – 2009. - № 1/3.
12. Ивасенко А.Г. Ипотека под залог земли// Российское предпринимательство. – 2009. - № 4. - С. 112-117.
13. Исследование ЦБ РФ «Ипотека 2008»// Бюллетень банковской статистики. – 2009. - № 4.
14. Каламбет А.П. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита// Деньги и кредит. – 2000. -№ 9. - С. 30-32.
15. Максимов С.Н. Управление недвижимостью. – М.: ДЕЛО. - 2008. - С. 423.
16. Мартынова Т. Нежилая ипотека// Банковское обозрение. – 2007. - № 2.
17. Морина Н.А. Вопросы стандартизации оценки стоимости объектов залога// Банковское дело. - 2003. - № 3. - С.36-40.
18. Муслимова Э.Е. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения// Банковские услуги. – 2004. - №6. - С. 7-14.
19. Нетребина Н.В. Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке)// Аудиторские ведомости. – 2004. - №10. - С. 42-46.
20. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС. - 2007. - С. 50-62.
21. Паперная И. У малого предприятия проблемы с залогом// Малое предприятие. – 2004. - №8. - С. 14.
22. Паттури Я.В. Экономика недвижимости. – Великий Новгород: издательство НовГУ, 2002.
23. Плеханова В. Залоговое имущество: взгляд оценщика// Консультант. – 2007. -№7. - С. 12-13.
24. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб.: МКС. - 2007.
25. Румянцева Е.Е. Оценка собственности. – М.: ИНФРА-М, 2005. - С. 110.
26. Сапрыкин М. Совершенствование механизма предоставления кредитов под залог коммерческой недвижимости// Аналитический банковский журнал. - 2000. - № 1. - С. 35-37.
27. Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости// Вопросы оценки. – 2001. - № 4. - С.17-36.
28. Симионова Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека): научное издание. – М.: МарТ. - 2004. -С. 224.
29. Скробов Б. Ипотека – залог недвижимости// Аудит и налогообложение. – 2005. - № 1. - С. 38-39.
30. Сперанский А. Вопросы оценки залога// Бухгалтерия и банки. – 2005. - № 12. - С. 56-60.
31. Сперанский А. По поводу нового законодательства о недвижимости// Бухгалтерия и банки. – 2007. - № 9. - С. 42-49.
32. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Таганрог. -2003. - С.29.
33. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: ЮНИТИ-ДАТА. - 2002. - С. 300.
34. Федеральный закон \"Об оценочной деятельности в Российской Федерации\" от 27 июля 2006. N 157-ФЗ.
35. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007, № 256.
36. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» от 20 июля 2007, № 255.
37. Федотова М.А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. - М.: Финансы и статистика. - 2008. - С. 380.
38. Шамин В. Экономические аспекты реализации залогового права// Предпринимательство. – 2008. - № 7. - С. 69-70.
39. Щербакова - Пачева Д.А., Савинцев С.А., Тарасов Ю.Б. Оценка имущественных активов для целей залога. - М.: ИНФРА-М. - 2009. - С.14-89.
40. Щербакова О.Н. Методологическое обеспечение оценки в целях залога. - М.: ООО «Российское общество оценщиков». - 2008.
41. Щиборщ К.В. Страхование объектов недвижимости// Финансы. – 2000. - № 5. - С. 60-61.

Интернет - источники:
42. www.ahml.ru – официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
43. www.expert.ru - официальный сайт журнала «Эксперт».
44. www.raexpert.ru – сайт рейтингового агентства «Эксперт РА»
45. www.cbr.ru – официальный сайт Центрального банка Российской Федерации.
46. www.rbc.ru – официальный сайт информационного бизнес - журнала «РосБизнесКонсалтинг».
47. www.cfin.ru – сайт информационного портала «Корпоративный менеджмент».
48. www.finansmag.ru – официальный сайт журнала «Финанс».
49. www.bn.ru – информационный портал «Бюллетень недвижимости».
50. www.fd.ru - официальный сайт журнала «Финансовый директор».