10 заданий. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 ден. ед. в месяц на три года с услов.

Вопрос 1 Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год. Вопрос 2 Изучено несколько объектов на рынке недвижимости: Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Площадь, кв.м. 150 150 200 200 Гараж есть есть есть нет Сад есть нет есть нет Цена продажи, тыс. руб. 32000 30000 45000 40000 Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража. Вопрос 3 Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. руб. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. руб. Определить цену свободного земельного участка. Вопрос 4 Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс. руб., методом сравнения продаж – 1255 тыс. руб., методом капитализации дохода – 1127 тыс. руб. Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40%, второй – 35%, третьей – 25%. Определить итоговую оценку объекта недвижимости. Вопрос 5 В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30000 руб. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1000000 руб., эксплуатационные расходы – 550 000 руб. и прочие расходы – 200 000 руб. в год? Вопрос 6 Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс. руб., выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. руб., потери от недоиспользования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс. руб., в том числе амортизация 40 тыс. руб. Внереализационные доходы – 34 тыс. руб., налог на прибыль 24%, Ккап=15%. Определить стоимость объекта недвижимости. Вопрос 7 Заполните таблицу, если ипотека с “шаровым” платежом в размере 40000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден. ед. Процентный платеж, ден. ед. Платеж по основной сумме долга, ден. ед. 0 1 2 3 4 Вопрос 8 Заполните таблицу, если “пружинная” ипотека в размере 40000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден. ед. Процентный платеж, ден. ед. Платеж по основной сумме долга, ден. ед. Общий платеж, ден. ед. 0 1 2 3 4 Вопрос 9 Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс. руб. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ; 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответсвенно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта. В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м2. Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%. Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы: п./п. Элементы здания Нормативный срок службы, год Износ фактич., % Удельный вес в общей стоимости здания, % 1 2 3 4 5 1 Фундамент 120 13 12 2 Стены панельные 130 12 25 3 Перекрытия ж/б 130 12 14 4 Кровля рулонная 10 50 5 5 Перегородки гипсобет. 60 26 4 6 Полы линолеум 20 25 6 7 Окна 30 56 3,5 8 Двери 30 56 3,5 9 Обойные работы 5 40 5 10 Малярные работы 5 40 7 11 Наружная отделка 15 47 5 12 Лестницы сб. ж/б 90 19 3 13 Внутренние сети 30 56 5 14 Прочие элементы 50 34 2 15 Всего по зданию 100 Решение Вопрос 10 Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию: Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр Стоимость новых улучшений, ден. ед. 650000 750000 950000 ЧОД, ден. ед. 105000 126000 130000 Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12 Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10

Вопрос 1 Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год. Вопрос 2 Изучено несколько объектов на рынке недвижимости: Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Площадь, кв.м. 150 150 200 200 Гараж есть есть есть нет Сад есть нет есть нет Цена продажи, тыс. руб. 32000 30000 45000 40000 Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража. Вопрос 3 Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. руб. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. руб. Определить цену свободного земельного участка. Вопрос 4 Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс. руб., методом сравнения продаж – 1255 тыс. руб., методом капитализации дохода – 1127 тыс. руб. Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40%, второй – 35%, третьей – 25%. Определить итоговую оценку объекта недвижимости. Вопрос 5 В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30000 руб. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1000000 руб., эксплуатационные расходы – 550 000 руб. и прочие расходы – 200 000 руб. в год? Вопрос 6 Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс. руб., выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. руб., потери от недоиспользования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс. руб., в том числе амортизация 40 тыс. руб. Внереализационные доходы – 34 тыс. руб., налог на прибыль 24%, Ккап=15%. Определить стоимость объекта недвижимости. Вопрос 7 Заполните таблицу, если ипотека с “шаровым” платежом в размере 40000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден. ед. Процентный платеж, ден. ед. Платеж по основной сумме долга, ден. ед. 0 1 2 3 4 Вопрос 8 Заполните таблицу, если “пружинная” ипотека в размере 40000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден. ед. Процентный платеж, ден. ед. Платеж по основной сумме долга, ден. ед. Общий платеж, ден. ед. 0 1 2 3 4 Вопрос 9 Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс. руб. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ; 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответсвенно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта. В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м2. Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%. Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы: п./п. Элементы здания Нормативный срок службы, год Износ фактич., % Удельный вес в общей стоимости здания, % 1 2 3 4 5 1 Фундамент 120 13 12 2 Стены панельные 130 12 25 3 Перекрытия ж/б 130 12 14 4 Кровля рулонная 10 50 5 5 Перегородки гипсобет. 60 26 4 6 Полы линолеум 20 25 6 7 Окна 30 56 3,5 8 Двери 30 56 3,5 9 Обойные работы 5 40 5 10 Малярные работы 5 40 7 11 Наружная отделка 15 47 5 12 Лестницы сб. ж/б 90 19 3 13 Внутренние сети 30 56 5 14 Прочие элементы 50 34 2 15 Всего по зданию 100 Вопрос 10 Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию: Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр Стоимость новых улучшений, ден. ед. 650000 750000 950000 ЧОД, ден. ед. 105000 126000 130000 Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12 Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2 и 3. 2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ. 3. Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/СПбГИЭУ. – СПб.: СПбГИЭУ, 2001, 56 с. 4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2006, 385 с. 5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2001, 334 с. 6. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. – СПб.: Питер, 2002. – 128с. 7. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003, 256 с. 8. Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007, 170 с. 9. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. - Казань: ГУП "Пик "Идеал-Пресс", 2003, 1087 с. 10. Салливан Артур. Экономика города - М.: ИНФРА-М, 2002, 706 с. 11. Смагин В.Н. Киселева В.А. Экономика недвижимости. - М.: «Эксмо», 2007, 240 с.