Договор аренды предприятий.

Введение

Актуальность темы исследования. В конце XX - начале XXI столетий в России начался новый этап социально-экономического развития, который характеризуется возрождением правовых институтов, категорий и явлений, забытых за годы административно-командной системы управления. В частности, после длительного перерыва российское гражданское право вернулось к пониманию предприятия как объекта прав. Гражданский кодекс Российской Федерации не только ввел определение понятия «предприятие», но и урегулировал некоторые сделки с этим сложным объектом, выделив в отдельные виды соответствующих договоров договоры купли-продажи и аренды предприятия
Предусмотренная законодателем возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование достаточно привлекательна для субъектов предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, лицо рассчитывает на базе арендованного имущественного комплекса продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При этом арендатор не затрачивает времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса
Несмотря на указанные выше обстоятельства, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Обусловлено это, в первую очередь, своеобразием и сложностью рассматриваемого объекта, противоречивостью законодательных формулировок, а также отсутствием практики применения соответствующих норм. Не способствует активизации этой сферы и распространение на предприятие правового режима недвижимых вещей, а, соответственно, требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества.
Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Однако такое развитие невозможно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствования законодательной базы, регулирующей общественные отношения, складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование.
Все вышесказанное определяет актуальность выбранной темы исследования.
Степень научной разработанности темы. Представление о предприятии как объекте гражданских прав начало формироваться еще в дореволюционной России. Русские правоведы уделяли понятию предприятия достаточно внимания, в том числе предметом их тщательного исследования становится предприятие как объект торгового оборота. Выявлению юридической природы сделок с предприятием, в частности аренды предприятия, посвятили свои работы выдающиеся цивилисты конца XIX - начала XX веков А. X. Гольмстен, В. М. Догадов, А. И. Каминка, С. П. Никонов, В. В. Розенберг, В. А. Удинцев, П. П. Цитович, Г. Ф. Шершеневич, В. Н. Шретер и другие. Эти работы до сих пор не утрачивают своей актуальности, помогая юристам освоить проблемы передачи имущественного комплекса предприятия по сделкам.
В советской правовой литературе предприятие традиционно рассматривалось в качестве субъекта гражданского права. Тем не менее, некоторые исследователи позволяли себе взгляд на предприятие как на объект прав, в основном, подвергая сравнительному анализу советское законодательство и законодательство западно-европейских стран (например, Е А Флейшиц). Отдельные аспекты этой проблемы затрагивали в своих трудах А. В. Карасс, М. И. Кулагин и С. М. Корнеев.
На современном этапе понятие предприятия, его состав, вопросы, связанные с распоряжением этим сложным объектом, анализируются в работах М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, К. Д. Гайбатовой, А. А. Грибанова, В. А. Дозорцева, В. С. Ема, О. М. Козырь, Ю. С. Поварова, О. Е. Романова, С. А. Степанова, Е. А. Суханова и других. Несмотря на большой интерес цивилистов к рассматриваемому объекту гражданских прав, в юридической литературе практически оставлены без внимания некоторые проблемы, связанные с передачей предприятия во временное владение и пользование.
Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования являются обязательственные отношения, возникающие из договора аренды предприятия. Предметом исследования являются нормы российского гражданского законодательства, регулирующие обязательства, вытекающие из договора аренды предприятия, определяющие понятие и содержание данного договора.
Цель и задачи исследования. Целью данной работы является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора аренды предприятия, выработка на основе проведенного анализа предложений по совершенствованию российского законодательства, регулирующего передачу предприятия во временное владение и пользование.
Достижение указанной цели вызвало необходимость решения следующих задач:
- изучение понятия аренды предприятия;
- характеристика договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений;
- раскрытие элементов договора аренды предприятия.
Методологическая основа исследования. В работе использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования. Сочетание указанных методов, по мнению автора, позволило всесторонне исследовать проблемы, связанные с передачей предприятия как имущественного комплекса в аренду.
Научная новизна исследования заключается в том, что на основе изучения гражданско-правовых вопросов, возникающих в связи с передачей предприятия в аренду, автором исследованы особенности предмета рассматриваемого договорного обязательства, выявлены обязательные элементы в составе арендуемого предприятия, сформулированы предложения по обособлению состава предприятия от прочего имущества субъекта предпринимательской деятельности, исследованы особенности пользования арендованным предприятием, выявлена специфика истребования от арендодателя непереданного в установленный срок предприятия, сформулированы дополнительные условия, при которых арендатор вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды предприятия в случае обнаружения недостатков одного из элементов состава переданного в аренду имущественного комплекса, установлено какие улучшения арендованного имущества следует признать неотделимыми в отношении предприятия.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведенный анализ действующего законодательства, позволил автору выработать некоторые предложения по совершенствованию существующего нормативно-правового регулирования отношений, складывающихся при передаче предприятия в аренду.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, разделенных на девять параграфов, заключения и списка используемых источников.




















1 Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

1.1 Характеристика предприятия как объекта договора аренды

Термин \"предприятие\" в русском языке употребляется, как правило, в двух значениях. Первое значение раскрывает понятие предприятия как производственного учреждения - это завод, фабрика, мастерская. Во втором значении под ним понимается задуманное, предпринятое кем-нибудь дело. Таким образом, рассматриваемое понятие содержит предпринимательское начало. \"Предприятие в таком уяснении (как многообразные необходимые и связанные между собой вещи и многоплановые действия, в совокупности направленные для достижения прибыли, как \"дело\" или \"бизнес\") - достаточно широкое и несколько неопределенное понятие, включающее в себя не только правовые, но и экономические, технологические, социальные и иные черты и элементы\". Многозначность понятия \"предприятие\" показывает, что при каждом его употреблении необходимо уяснить значение в контексте.
В юридической литературе неоднократно подчеркивалось, что понятие \"предприятие\" имеет экономическое происхождение и является в первую очередь экономической категорией. Рассмотрим понятие \"предприятие\" с экономической и правовой позиции .

Введение…………………………………………………………………………………..3 1 Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений…………………………………7 1.1 Характеристика предприятия как объекта договора аренды………………………7 1.2 Понятие и заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия……………………………………………………..15 1.3 Права кредиторов при аренде предприятия………………………………………29 1.4 Особенности договора арены предприятий как основания возникновения гражданско-правовых отношений………………………………………………………31 2 Элементы договора аренды предприятия………………………………………..35 2.1 Предмет договора аренды предприятия……………………………………………35 2.2 Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия……………………………………………………………39 2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)……………………………41 2.4 Исполнение и прекращение договора аренды предприятий…………………….45 Заключение……………………………………………………………………………..48 Глоссарий………………………………………………………………………………52 Список используемых источников………………………………………………….55 Приложение А (Образец договора аренды предприятия)………………………..60

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - №237. 25.12.1993 г.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // СЗ РФ. -1994.-№32.-Ст. 3301.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // СЗ РФ. -1996. - №5.-Ст. 410.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // СЗ РФ. -2001.-№49. -Ст. 4552.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая // СЗ РФ. -2006. №52, часть I. - Ст. 5496-5497.
9. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 2001. - №44. -Ст. 4147.
10. 0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.
11. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: ФЗ РФ от 14.1 Г.2002 г. №161-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - №48. - Ст. 4746.
12. О защите конкуренции: ФЗ РФ от 26.07.2006 г. №135-Ф3 // СЗ РФ. - 2006. - № 3 Г (1 ч.). - Ст. 3434.
13. О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом: Постановление Правительства РФ от 27.11.2004 г. №691// СЗ РФ. - 2004. - №49.

Научная и учебная литература

1. Аренда и арендные отношения в СССР: Учеб. пособие для экон. всеобуча трудящихся/ Под ред. В.М. Рутгайзера, А.Д. Берлина, М.И. Семенушкина. - М.: Профиздат, 1990. - 240 с.
2. Аренда предприятий / Под ред. В.Ф. Новикова, Т.В. Рысиной. — М.: Экономика, 1990. - 133 с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В/ Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание 2-е, завод 6-й (стереотипный). - М.: «Статут». 2003. - 848 с.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Издание дополнительное, исправленное (4 завод). - М.: «Статут», 2004. - 1055 с.
5. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Юридический дом «Юстицинформ», 1998. - 64 с.
6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. (Изд. 2-е, испр.) — М.: «Статут», 2000. - 300 с.
7. Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 3. - С. 147-155.
8. Витрянский В.В. Предприятие как объект гражданских прав // эж-ЮРИСТ. 2003. №1.- С. 2.
9. Водолагин С.В. Распоряжение предприятием // Закон. 2005. №11. - С. 19-22.
10. Гайбатова К.Д. Предприятие - объект гражданских прав. Дис. канд. юрид. наук. - М., 2002. - 181 с.
11. Гончарова Н.В. Правовое положение арендных предприятий и порядок их приватизации. Дисс. канд. юрид. наук. - М., 1994. - 210 с.
12. Гражданское право: в 2 томах. Т. 2. Полутом 1: Учебник. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 1999. - 7.04 с.
13. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ООО «ТК Велби», 2002. - 776 с.
14. Гражданское право: учеб.:.в 3 т. Т. 2. - 4-е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев [и др.] / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 848 с.
15. Грибанов А. Переход прав требования и долгов при отчуждении предприятия // Хозяйство и право. - 2005. № 5. - С. 112-120.
16. Грибанов А. Понятие предприятия в российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. №5. - С. 62-70.
17. Грибанов А. Правовая природа предприятия — имущественного комплекса в праве России // Хозяйство и право. - 2003. - № 7. - С. 64-71.
18. Гришаев С. Имущественные комплексы в гражданском праве // Хозяйство и право. - 2007. - № 6. - С. 38-47.
19. Догадов В.М. Предприятие как объект оборота- // Известия Иваново-Вознесенского политехнического института. - 1922. - № 6. - С. 3-24.
20. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - № 3. - С. 3-11.
21. Ермолова Г. Правовые доказательства владения арендованным имуществом // эж-ЮРИСТ. - 2003. - № 17. - С. 3.
22. Ёрш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Дис. канд. юрид. наук. -М., 2003.-207 с.
23. Жариков В.В. Предприятие как объект договора доверительного управления имуществом: проблемы доктрины и законодательства // Юрист. 2004. № 5. - С. 27.
24. Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - № П. -С. 58-69.
25. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 1999. - №4. - С. 18-24.
26. Комментарий к ГК РФ: в 3 т. Т. 2: Комментарий к ГК РФ (части второй) / Под. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. — М.: Юрайт-Издат, 2004. - 1045 с.
27. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Ин-т законодательства и сравнит, правоведения при Правительстве РФ; Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: КОНТРАКТ: ИНФРА-М, 1998. - 781 с.
28. Комментарий к части третьей ГК РФ / Исслед. центр частного права; под ред. A.JI. Маковского, Е.А. Суханова. - М.: Юристъ. 2003. - 538 с.
29. Корнеев С.М. Имущественная самостоятельность предприятий в условиях экономической реформы. - М.: Юрид. лит., 1969. - 104 с.
30. Крапивин О.М. Порядок аренды государственных и муниципальных предприятий их работниками с правом последующего выкупа. - М.: Научный центр профсоюзов. Типография «Знание», 2000.- 115 с.
31. Логинова Н И Субъекты обязательства из договора аренды предприятия // Ученые записки Российского государственного социального университета -2006 - №4 - С 132-134
32. Логинова НИ К вопросу о проблемах перехода прав требования и долгов при передаче предприятия в аренду // Бизнес в законе -2008 -№1 -С 170-172
33. Логинова Н И Предприятие как особый объект гражданских прав // Иваново-Вознесенский юридический вестник - 2002 - № 7 - С 12-15
34. Логинова Н И Проблемы правового регулирования пользования имуществом арендованного предприятия в контексте соотношения общих и специальных норм о договоре аренды // Аспирантский сборник Российского государственного социального университета -2008 -№2 - С 95-119 (0,4пл)
35. Логинова Н И Особенности предприятия как объекта аренды // Юридические науки - 2008 - №2 - С 84-92
36. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. -2001.-№7.-С. 32.
37. Новиков А.Н. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон. - 2005. - № 3. - С. 34-36.
38. Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2002. - № 1 (10). - С. 63-77.
39. Поваров Ю.С. Защита прав кредиторов при совершении сделок с предприятиями // http://stud 1 ib.ru/articlе/а -507.html.
40. Суханов Е.А., Витрянский В.В. и др. Аренда, акционерные общества, предпринимательство, защита прав предприятий. Т. 1: Правовые основы перехода к рыночным отношениям. - М.: МП «Экономика и право». Тип. «Красный воин», 1991. - 359 с.
41. Суханов Е. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. 2004. №7.-С. 3-11.
42. Фоков А.П., Ю.Г. Попонов и др. Гражданское право. Общая и особенная части: Учебник. - М.: КНОРУС, 2005. - 677 с.
43. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: в 2 т. Т. 2. - М.: Статут, 2005. - 460 с.

Материалы юридической практики

1. О применении судами РФ ТК РФ: Постановление Пленума\' ВС- РФ от 17.03.2004 года №2// Бюллетень ВС РФ. -2004.- №6. -С. 2-18.
2. Обзор практики разрешения споров, связанных с. арендой: Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 // Вестник ВАС РФ.-2002.-№3.-С. 17-48;
3. Обзор практики- разрешения? споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 19-33.