Договор аренды зданий и сооружений.

Введение Актуальность настоящей работы основана на том, это аренда зданий и сооружений является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом он является не в достаточной степени урегу-лированным современным законодательством. что на практике приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Немало вопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет и т.д. Помимо вопросов, которые касаются напрямую только договора аренды зданий и сооружений, есть еще ряд проблематичных с точки зрения юридической теории и практики, не относимых исключительно к указанному договору, однако влияющих на практику его применения – вопросы отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, исследование понятия недвижимости и его обязательных признаков, а также спорные вопросы, касающиеся двоякой трактовки положений, включенных в Гражданский кодекс и иные нормативно – правовые акты, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений. Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствую-щими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и нежилых помещений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая дипломная работа. Проблема особенностей договора зданий и сооружений неоднократно становилась предметом исследования ведущих советских и российских уче-ний, среди которых следует отметить таких, как Витрянский В.В., Оглобина О. М., Сопникова Л., Брагинский М.И . Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений. Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования института договора аренды зданий и сооружений с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе. Объектом изучения в настоящей работе являются общественные отно-шения, возникающие в области аренды недвижимости. Предметом изучения в настоящей работе выступает особенности договора аренды зданий и сооружений. Цель настоящей работы состоит как в рассмотрении общетеоретических аспектов договора аренды, так и вопросов, касающихся отдельного вида аренды, а именно – договора аренды зданий и сооружений их содержания. Указанная цель определяет задачи работы: 1) анализ понятия договора аренды в целом и особенностей договора аренды зданий и сооружений в частности; 2) рассмотрение общих положений об аренде зданий и сооружений, а также его существенных условий, объектов и субъектов; 3) раскрытие содержания договора аренды зданий и сооружений; 5) рассмотрение материалы судебной и судебно-арбитражной практики. Методологию и методику настоящей работы составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод. Нормативно-правовую базу работы составили Конституция РФ, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты. Теоретическая значимость работы заключается в том, что результаты могут быть использованы для развития и совершенствования науки гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной проблемы. Практическая значимость исследования заключается в том, что результаты дипломного исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений. Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Введение 3 1. Общие положения о договоре аренды 6 1.1. Понятие договора аренды здания (сооружения) 6 1.2. Правовое регулирование аренды зданий (сооружений) 13 2. Элементы договора аренды здания (сооружения) 16 2.1. Форма, порядок заключения и оформления договора 16 2.2. Субъекты договора аренды здания (сооружения) 17 2.3. Предмет договора аренды здания (сооружения) 25 2.4. Цена и срок договора аренды здания (сооружения) 31 3. Исполнение и прекращение договора аренды здания (сооружения) 46 3.1 Права и обязанности сторон по договору аренды здания (сооружения) 46 3.2. Прекращение договора аренды здания (сооружения) 49 Заключение 53 Список литературы 56 Приложения 63

I. Нормативно - правовые акты
1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007)// Собрание законодательства РФ. - 5 декабря 1994 г. - № 32. - Ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 30.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410.
4. Гражданско-процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Рос-сийская газета. – 2002. – №220.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 26 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
6. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 17.07.2009) Об осо-бенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госу-дарственной собственности субъектов Российской Федерации или в му-ниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и сред-него предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные зако-нодательные акты Российской Федерации// Российская газета, № 158, 25.07.2008
7. Федеральный закон от 14 ноября 2002 №161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская газета. – 3 де-кабря 2002. - №229
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собра-ние законодательства РФ. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594
9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-тельности»// СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813.
10. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ. - 2 ноября 1998 г. - №44. - Ст. 5394.
11. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-тельности»// СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813.
12. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в дейст-вие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Соб-рание законодательства Российской Федерации. -29 января 1996 г. - №5. - Ст. 411.
13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собра-ние законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
14. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном фи-нансовом лизинге» // Собрание законодательства Российской Федера-ции. - 16 февраля 1998 г. - №7. - Ст. 787.
15. Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. № 1274 «О системе и струк-туре федеральных органов исполнительной власти»// Собрание законо-дательства РФ, 01.10.2007, № 40, ст. 4717.
16. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участ-ков, находящихся в государственной или муниципальной собственно-сти, и о Правилах определения размера арендной платы, а также поряд-ка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации// Анализ Соборное Уложение 1649 г. глава VII и VIII
17. Постановление Правительства РФ от 18.12.2008 № 961 О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предприни-мательства имущества, применяемых при реализации ими преимущест-венного права на приобретение такого имущества// Собрание законода-тельства РФ, 22.12.2008, № 51, ст. 6182
18. Положение о федеральном агентстве по управлению государственным имуществом// утверждено Постановлением Правительства от 5 июня 2008 г. № 432 (в ред. Постановлений Правительства РФ от от 30.04.2009 № 385// Собрание законодательства РФ, 09.06.2008, № 23, ст. 2721.
19. Письмо Минфина России от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3// Московский налоговый курьер, 2008, № 7-8
20. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 26 июня 1991 г. - №26. - Ст. 733

II. Акты судебных органов
1. Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Граж-данского кодекса Российской Федерации»// Вестник ВАС РФ. 1996. № 9
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 июня 1998 г. № 7527/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 9.
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 апреля 1998 г. № 7654/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 7
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 № 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разре-шения споров, связанных с применением Федерального закона «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Вестник ВАС РФ, № 4, 2001
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разреше-ния споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ, № 3, 2002
7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
III. Литература
1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северо-кавказский юридический вестник. 1998. № 1
2. Амелина А.Н. Особенности аренды зданий и сооружений//новый право-вед, 2008, № 12
3. Амиров А.Е. Сравнительное правоведение. – М.: Литера, 2006
4. Беляев А.С. Гражданское право РФ. – М.:Юридическая литература, 2007
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
6. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. № 18 (май).
7. Виноградов С.А. Договорное право: договор аренды. – М.: Литера, 2007
8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999
9. Гаврилов С.Н. Исследование правовой конструкции договора арен-ды//Экспертиза, 2009, № 2
10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Экспертиза, 2008, № 12
11. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. М.: БЕК, 1997
12. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999
13. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5
14. Дмитриева О.К. Договорное право. Курс лекций. – М.: Смарт, 2005
15. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объек-ты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7.
16. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого поме-щения: Дис. на соискание к.ю.н. Рязань, 2002.
17. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.
18. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. – 2000. - № 6
19. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты созда-ния и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. 1998. № 3
20. Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при наруше-нии арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной прак-тики. Вып. 9. – М.: Юрид. лит., 2005.
21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996
22. Королькова С.В. Комментарии части второй ГК РФ. – М.: Манускрипт, 2007
23. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. М.: Изд-во иностранной лит., 1961.
24. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 1997. № 3
25. Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, свя-занных с арендой // Налоговый вестник. - №4. - апрель 2002 г.
26. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М.: Статут (В серии «Классика российской цивили-стики»), 1997
27. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М., 1993
28. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Аз-буковник, 1997
29. Попова Л.А. Анализ основных видов договора аренды//Экспертиза, 2008, № 11
30. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998
31. Смирнова А.Н. Современное договорное право РФ. – М.: Юридическая литература, 2009
32. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество // Государство и право. 1998. № 8
33. Тимофеева И.А. История развития договора аренды. – М.: Олма-пресс, 2005
34. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопе-дия, 1983
35. Чемарев Е.Н. Лизинговый бизнес. – М.: Смарт, 2005
36. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.
37. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995
38. Яковлев П.А. Аренда и закон. – М.: Смарт, 2005
IV. Электронные ресурсы
1. http://www.buhi.ru/text/75646-5.html
2. http: //www.allpravo.ru/diploma/doc21p1/instrum124/print942.html