Договор аренды зданий и сооружений.

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. В настоящее время договор аренды зданий и сооружений является одним из самых распространенных договоров. Это объясняется следующими экономическими причинами:
- во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу.
- во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически.
- в-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно .
Актуальность рассмотрения договора аренды зданий и сооружений с правовой точки зрения подтверждается следующими обстоятельствами:
- во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.
- во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода.
- в-третьих, если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.
- в-четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил \"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой\".
Объект исследования: договор аренды нежилого помещения.
Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды зданий и сооружений.
Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора
Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и договора аренды зданий и сооружений с учетом реальных, правовых ситуаций из судебно-арбитражной практики.

ВВЕДЕНИЕ 3
I. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 5
II. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ АРЕНДЫ 11
II.1 Здания 12
II.2 Сооружения 15
II.3 Нежилые помещения 15
III. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 19
III.1 Предмет 19
III.2 Срок 20
III.3 Арендная плата 21
III. 4 Условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. 24
III.5 Обычные и случайные договорные условия 25
IV. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. 27
IV.1 Обязанности арендодателя 27
IV.2 Обязанности арендатора 34
V. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 40
V.1 Форма договора 40
V.2 Государственная регистрация 40
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 48
Нормативные акты. 48
Научная литература. 49
Судебная практика. 50
Электронные и интернет-источники 51

1. Конституция РФ. – М.: Экмос, 2002.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 0512.1994 г., № 32.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г. № 5.
4. Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ от 26.11.2007.
5. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. №5, 1996.
6. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.1999 г.// Собрание законодательств РФ от 23.02.1998 г. № 8.
7. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности» // Собрание законодательства РФ 02.12.1996 г. № 49.
8. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88 // Приложение к «Российской газете» № 28, 2000.
Научная литература.
1. А. С. Емельянов. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости. «Недвижимость. Строительство. Право», 2008, № 4.
2. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. Изд. 3-е, стереотипное. - М.: Статус, 2001.
3. С. П. Гришаев. Правовой режим недвижимого имущества. Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.
4. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право, книга 2, Договоры о передаче имущества. - М.: Статус, 2000.
5. В. В. Чубаров. Проблемы правового регулирования недвижимости. Статут, 2006.
6. О. Ю. Скворцов. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Волтерс Клювер, 2006.
7. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций.
8. А. В. Ерш. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений. Юрист., 2002, № 7.
9. Гражданское право т.2 под редакцией А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого., М.: «Проспект», 2002.
10. К. В. Проничев. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости. Юрист, 2007, № 4.
11. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Брагинского М.И. - М.: Юридический дом, 1998.
12. В. В. Васильева. Договор аренды: юридические аспекты. ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007
13. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабадкина.-М.: 2004
14. Комментарии ко ч.2 Гражданского кодекса РФ (постатейные). Под ред. Садикова О.Н.. - М.: Юридическая фирма Контракт, издат. Группа Инфра-М-Норма, 1999. // ГАРАНТ Платформа F1
15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. Хозяйство и право №10, 1997.
16. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства. Российская юстиция № 9, 1998.
17. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель - Главбух, № 3, февраль, 2001.
18. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса - Законодательство № 3, 1997.
Судебная практика.
1. Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 декабря 2007 г. по делу N А17-1280/14-2007
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник ВАС РФ № 4, 2001.
3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанном с арендой». Вестник ВАС РФ № 3 (112), март 2002.
4. Постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от апреля 2007 года по делу № А65-38002/2005
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.00 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ №7, 2000.
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Вестник ВАС РФ № 7, 1997.
7. Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от 16 октября 2006 года по делу № А43-44267/2005-36-1301.
8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». Вестник ВАС РФ, № 7, 1997.

Электронные и интернет-источники
1. ГАРАНТ Платформа F1 – Энциклопедия российского законодательства. Специальный выпуск для студентов, аспирантов и преподавателей юридических и экономических специальностей. // Весна 2006. Выпуск 12.
2. http://base.consultant.ru/
3. http://www.garant.ru
4. http://www.government.ru