Договор ренты..

Введение

Договорной институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его.
С изменением в Российской Федерации экономической и правовой системы запреты и ограничения на получение доходов от имущества отпали. Открыты и более широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания. Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.
Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законе. Решению этой задачи посвящена гл. 33 ГК РФ. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.
Актуальность работы подтверждается тем, что заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.
Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.
Целью данной работы является комплексное изучение понятия договора ренты как нового вида договора в гражданском законодательстве России, а также его разновидностей.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
− выявить правовую природу договора ренты, а также изучить его понятие по действующему законодательству РФ;
− разграничение договора ренты со смежными гражданско-правовыми договорами;
− рассмотреть особенности договора ренты (форма договора, государственная регистрация, способы обесечения исполнения обязательств, ответственность сторон);
− проанализировать особенности основных видов договора ренты, закрепленных Гражданским кодексом РФ.
При написании работы были использованы нормативные правовые акты Российской Федерации, постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, специальная литература.







Глава 1. Общая характеристика договора ренты

1.1. Понятие и правовая природа договора ренты

Договор ренты известен со средних веков. Одной из причин возникновения договора ренты в европейском законодательстве являлся недостаток наличных денег обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Другая причина появления ренты состояла в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.
Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский Гражданский кодекс, который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. Положения ФГК копировались законодателями других стран. Так, в Германском Гражданском уложении есть глава (гл. 16), посвященная пожизненной ренте. Значительно более емким является регулирование данного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии.
Договорной институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права.
В ГК РСФСР 1922 г. договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу таких договоров. Это объяснялось неодинаковым отношением к данным договорам.
Споры по поводу договоров пожизненного содержания были в 1925 г. рассмотрены Пленумом Верховного Суда РСФСР, который, как писал И.Л. Брауде, «дал принципиальный, но не категорический ответ об их действительности» . Верховный Суд РСФСР в общем порядке признал, что такой договор без установления срока платежа и покупной цены недействителен, но он в то же время предложил руководствоваться интересами слабейшей стороны, как правило, продавца, и либо признавать эти сделки недействительными и восстанавливать стороны в первоначальное положение, либо признавать такой договор и определять действительную стоимость предмета сделки и производить расчет между сторонами в зависимости от выполнения ими условий сделки.
В.Ф. Маслов также полагал, что изучение судебной практики Верховных Судов СССР и РСФСР не дает оснований делать вывод, что судьи вообще отрицали возможность заключения договоров о пожизненном содержании. «Только в единственном случае Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР в определении № 416 за 1944 г. по иску И.Г. Наделяева к Н.М. Наделяеву указала на то, что договоры пожизненного содержания не имеют законной силы, так как они не предусмотрены действующим ГК .
В литературе подробным образом рассматривалось еще одно определение − Судебной коллегии Верховного Суда по иску Громовой к 33-ей детской колонии. Громова подарила свой дом детской колонии г. Киева с сохранением права пожизненного пользования одной из комнат, колония же обязалась взамен пожизненно предоставлять Громовой бесплатное питание. Когда колония прекратила выдавать питание, Громова обратилась в суд с иском о расторжении договора дарения и о выплате колонией средств на ее содержание. Судебная коллегия, посчитав, что данный договор в силу своих особенностей не может рассматриваться ни как договор дарения, ни как договор купли-продажи, признала договор недействительным .
С учетом вышеизложенного, а также объективно сложившихся потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений путем закрепления договора купли-подажи жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 253-254 ГК). Нормы, регулирующие данный договор, содержались в главе о купле-продаже, а сам договор рассматривался в виде отдельного института, схожего с договором купли-продажи, а не в качестве его разновидности.
В настоящее время, в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране, надобность в ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 ГК РФ.
Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. Тем самым договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения.
ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).
Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексции ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.
В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ договор ренты − это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде определенной денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме .

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора ренты 5
1.1. Понятие и правовая природа договора ренты 5
1.2. Соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами 20
Глава 2. Особенности договора ренты в российском законодательстве 26
2.1. Форма договора ренты. Государственная регистрация 26
2.2. Способы обеспечения исполнения рентных обязательств. Ответственность сторон по договору ренты 35
Глава 3. Виды договора ренты 43
3.1. Договор постоянной ренты 44
3.2. Договор пожизненной ренты 49
3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением 52
Заключение 56
Список использованной литературы 58

Список использованной литературы:
Нормативные акты и материалы практики:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994 (с изм., внесенными Федеральными законами от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 19.07.2007 № 197-ФЗ и от 06.12.2007 № 333-ФЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410 (с изм., внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 № 218-ФЗ).
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1996, № 1, ст. 16.
4. Федеральный закон от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // Собрание законодательства РФ, 1996. № 3, ст. 145.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Собрание законодательства РФ.1998. № 29 (с послед. изм.).
7. Федеральный закон от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» // Собрание законодательства РФ. 2004, № 45, ст. 4377.
8. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 292 от 31.12.2004.
9. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
10. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.
11. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11.
12. Сборник постановлений Пленума и определений коллегий Верховного Суда СССР. 1940 год. М., 1941.
13. Архив Калининского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 32-645/98.
14. Архив Калининского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 2-2615/97.
15. Архив Калининского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 2-42/97.
16. Архив Калининского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 2-5021/99.
17. Архив Выборгского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 2-578/99.
18. Архив Выборгского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 2-440/99.
19. Архив Московского районного суда г. СПб. Гражданское дело № 2-492/99.
Специальная литература:
20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2000.
21. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М.: Госюриздат. 1950.
22. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М.: Спарк. 1999.
23. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель // Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Изд-во Междунар. центра финансово-экономического развития. 1996.
24. Гражданское право: Учебник: В 2 т. // Под ред. П. Е. Орловского, С. М. Корнеева. М.: Юридическая литература. 1969.
25. Гражданское право. 4. 2 // Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект. 1997.
26. Ем В. С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5.
27. Журавлев С.Е. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере // Жилищное право. 2000. № 2.
28. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература. 1975.
29. Кичихин А.Н. , Щербаков Н.А. Частное жилье − собственность и сделки // Закон. 1996. № 8.
30. Комментарий к Граданскому кодексу РФ части второй (постатейный) // под ред. О.Н. Садикова. М.: Фонд Правовая Культура, 2000.
31. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). М.: «Юрайт-Издат», 2005.
32. Кофман В.И. Советское гражданское право // под ред. О.А. Красавчикова. М., 1973. Т. 2.
33. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Таллин, 1980.
34. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.
35. Маркова. О.А. Договор ренты в российском гражданском праве. СПб: Издательство Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2007.
36. Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания. М.: Наука. 1954.
37. Пахомов А. Купля-продажа с правом пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7.
38. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 1 (2). 2000.
39. Пискунова М.Г. В сборнике: Сделки с недвижимостью − оформление без нотариуса. М., 2002.
40. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк. 1999.
41. Советский энциклопедический словарь. М., 1986.
42. Советское гражданское право // Под ред. В.Ф. Маслова, А. А. Пушкина. Киев, 1978.
43. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт. 1999.
44. Шинкаренко И.Э. Страхование ответственности: справочник. М.: Финансы и статистика. 1999.
45. Эрделевский А.М. Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК. 1999.