Иностранное инвестирование на рынке гостиничной недвижимости .

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования
В последнее десятилетие можно было наблюдать заметную активизацию инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Данная активизация охватывала практически все рынки, как в географическом, так и отраслевом плане. Например, в России за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость составили 21 млрд. долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году; который составил 4,23 млрд. долл. США, рост составил около 500% 1
Активизация инвестиционных процессов, по мнению автора, имела спекулятивную природу. Усиление притока инвестиций в недвижимость началось после падения фондовых рынков в 2000 году в США, когда недвижимость выступила альтернативным инвестиционным активом в условиях финансовой нестабильности. Увеличение объема капитала, инвестируемого в данный рынок, привело к стремительному росту цен на недвижимость практически во всех странах мира. Такое развитие процессов явилось катализатором возникновения глубокого кризиса на данном рынке. Кризис, охвативший рынок недвижимости США, а впоследствии и других стран в 2007, году свидетельствуют об актуальности исследования причин текущего развития инвестиционных процессов и прогнозирования будущего их развития. Особое внимание проблема устойчивого развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости приобретает в связи с тем, что, как правило, кризисы на рынке недвижимости вызывают кризисы финансовой системы в целом.
В основе подобного поведения, как представляется, лежат структурные сдвиги инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Начало 2000 годов было ознаменовано значительным притоком инвестиций на данный рынок, который продолжался до 2007 года. Именно увеличение объема инвестиций в рынок недвижимости определило направление и основные характеристики развития мирового рынка недвижимости в эти годы. Кризис, охвативший вначале американский; а затем и мировой рынок недвижимости в 2007 году, ознаменовал переход к новой структуре и качеству инвестиционных процессов на рынке недвижимости.
Развитие данных процессов и структурные сдвиги в инвестировании можно проследить не только в рамках мирового рынка, или рынка отдельной страны, но также и на отдельном сегменте. В настоящей работе таким сегментом выступает гостиничная недвижимость, как один из самых сложных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения структуры.
Цель настоящей работы - исследование структурных изменений иностранного инвестирования на мировом рынке недвижимости.
Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:
• выявить основы функционирования рынка недвижимости;
• осуществить анализ влияния рынка недвижимости на экономику в целом и определить факторы, сигнализирующие о возникновении кризисных явлений на рынке недвижимости;
• выявить наличие структурных сдвигов инвестиционных процессах на мировом рынке недвижимости и их причины;
• проанализировать механизмы осуществления инвестиций в недвижимость и классифицировать инструменты инвестиций;
• определить особенности инвестиционных процессов и выявить структурные сдвиги при инвестировании в гостиничную недвижимость;
• составить прогноз возможного развития российского рынка недвижимости и динамики иностранных инвестиций на этот рынок в контексте структурных сдвигов иностранного инвестирования.
Объектом исследования в настоящей работе выступает мировой рынок недвижимости.
Предмет исследования - инвестиционные процессы на российском рынке гостиничной недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования являются положения, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных научным и прикладным проблемам развития мировой экономики и международных экономических отношений, в частности инвестиционным отношениям, а также рынку недвижимости. В ходе анализа используются общепризнанные положения макроэкономической теории, такие как: теории циклов Слуцкого Е.Е., Джевонса У., Парето В., положения, касающиеся цикличности рынка К. Маркса, теории структурных сдвигов Красильникова О. Ю., теории прямых инвестиций. В работе также используются положения теории экономической географии: модели развития города Берждесса Э., Хойта Г., Харриса С, Ульмана Е., и другие теории.
Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: RICS, ULI, IPD, Федеральная резервная система США, банк JP Morgan Chase, Ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), РТС, интернет-портал «Еurорrореrу», Росстат, ЦБ РФ и др.
В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: RCAnalitcs, Jones Lang Lasalle, Colliers, CBRE, Chushman&Wakefield и другими, а также данные некоторых компаний -операторов локальных рынков недвижимости.

ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ 6
1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости 6
1.2. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости 14
1.3 Цикличность рынка недвижимости 26
ГЛАВА II. ИНВЕСТИЦИИ НА МИРОВОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 39
2.1. Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости 39
2.2. Инвестиции в мировой рынок гостиничной недвижимости 45
2.3. Мировые тенденции инвестирования в недвижимость 49
ГЛАВА III. ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ 56
3.1. Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России 56
3.2. Текущее состояние российского рынка гостиничной недвижимости и перспективы развития 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 78
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 82

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Афонасова М.А. Экономика недвижимости. - Томск, 2005. - 143 с.
2. Борисов Е. В. Ценовые «пузыри» на рынке недвижимости / Е. В. Борисов // Банковское дело. – 2006. - №1. – С. 23-28.
3. Бузова И. А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: автореф. дис. канд. экон. наук / Бузова И. А.– СПб., 2000. – 20 с.
4. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] http://www.subschet.ru/
5. Володин С. В. Законотворческая деятельность Московской области в сфере архитектуры и градостроительства [Электронный ресурс] // Правовое регулирование - 2006. - №1(2). http://www.dpr.ru/journal/journal _27_28.htm
6. Гарипова З. Л. Влияние цикличности рынка жилья на залоговую стоимость в ипотечном кредитовании / З.Л. Гарипова, Е.В. Гарипов // Банковское дело. – 2009 -№4. – С. 51-56.
7. Греф Г. О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2008. - №2. http://www.dpr.ru/journal/journal _23_3.htm
8. Греф Г.О. Общее описание земельного фонда в Российской Федерации [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007. - № 2. http://www.dpr.ru/journal/journal _23_4.htm
9. Григорьева О. М. Организация синдицированного кредитования в России: автореф. дис. канд. экон. наук / Григорьева Ольга Михайловна; [Гос. ун-т упр.]. - М., 2004. - 20 с.
10. Данилина Ю. В. Развитие рынка синдицированного кредитования // Банковское дело. - 2009. - №6. - С. 60-63.
11. Даринский А. В. География туризма в Российской Федерации [Текст] : учеб. пособ. / А. В. Даринский. - СПб.: Изд-во С.¬Петербург, гуманит. ун-та профсоюзов, 2003. – 73 с.
12. Даринский, А. В. Туристские районы Российской Федерации и Ближнего Зарубежья [Текст] / А. В. Даринский. - СПб. : [б. и.], 2004.- 107 с.
13. Донцова Л. В. Инвестиционно-строительная деятельность: назначение, функции, участники, экономические риски [Электронный ресурс] // Менеджмент в России и за рубежом; - 2010. - № 6. http://www.cfin.ru/press/management/
14. Дударева Е. Дома позеленели от бережливости [Электронный ресурс] // Коммерсант . – 2008. - № 84 http://www.kommersant.ru/doc.
15. Зубченко Л. Дерегулирование финансовой сферы и банковский кризис: опыт ведущих стран Запада // Финансист. - М., 2009.-№ 9/10.- С. 28-29.
16. Иванов В. В. Модель системы эффективного управления недвижимостью / В. В. Иванов, О. Х. Хан // Менеджмент в России и за рубежом. - 2009, - №5 – С. 43-67.
17. И. П. Фаминскиий Иностранные инвестиции в России: современное состояние и перспективы / И. П. Фаминский, В. М. Лебедев, С. М. Романов и др.; - М - 2008. - 447 с.
18. К. П. Победоносцев Курс гражданского права Первая часть: Вотчинные права.. – М., 2002.- С. 89-90.
19. Ковальчук А. П. Щемящее чувство... туриста. Управление инвестициями в гостиничном и туристическом комплексе // Российское предпринимательство. - 2005, - №1. – С. 104-109.
20. Крамкова T. B. Ограничения прав на землю и обязанности [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2004. -№1. http://www.dpr.ru/journal/journal _13_9.htm
21. Кужелев И. Д. Управление недвижимостью / И. Д. Кужелев, В. Н. Стаханов, М. А. Чернышев; Рост. гос. строит, ун-т. - Ростов н/Д: РГСУ, 2007. – 169 с.
22. Лисица В. Н. Виды инвестиций в международном и российском праве [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2006. - № 3(2). http://www.dpr.ru/journal/journal _29_23.htm
23. Логинов Е. Л. Региональные производственные комплексы и иностранные инвестиции [Текст]: монография / Е. Л. Логинов, А. Б. Мельников, Н. Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАИА: Закон и право, 2004. – 220 с.
24. Менжулина Е. Л. Особенности банковских кризисов последней четверти XX века // Экон. исслед. - 1999. - №5. - С. 29-51.
25. Мишустин М. В. Проблемы создания единого кадастра объектов недвижимости [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2004. - №2. http://www.dpr.ru/journal/journal _14_5.htm
26. Никонов П. Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество / П. Н. Никонов, Н. Н. Журавский; Аналитический обзор, - СПб. 2006. С. 54
27. Оглоблина М. Е. О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007. - №1(2). http://www.dpr.ru/journal/journal _14_5.htm
28. Лобанова Е. И. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] // Экономика недвижимости/Е.И.Лобанова, Т.В.Павлова. - Новосибирск, 2010. http://www.ssga.ru/AllMetodMaterial/metod_mat_for_ioon/metodichki/lobanova-ekon-nedvig/ocenal.html
29. Павлов П. Л. Правовое регулирование зонирования территорий в
Российской Федерации [Электронный ресурс] // Недвижимость и
инвестиции. Правовое регулирование. - 2004. - №1. http://www.dpr.ru/journal/journal _13_8.htm
30. Панова A. В. Иностранные инвестиции в недвижимость России /Проблемы современной экономики. - 2009, - №2. – С. 297-301
31. Панова А. В. Управление недвижимостью: Анализ зарубежного опыта и возможность его применения в России // Российское предпринимательство. - 2007. - №4. - С. 146-151.
32. Плескачевский B. C. Проблемы совершенствования земельного законодательства [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2005. - № 3. http://www.dpr.ru/journal/journal _24_10.htm
33. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007
34. Романов А. А. География туризма [Текст]: учебное пособие / А. А. Романов, Р. Г. Саакянц. - 2-е изд. - Москва: Советский спорт, 2008, - 464 с.
35. Смирнова И. А. Инвестиционная недвижимость / И. А. Смирнова, Н. В. Генералова // Бухгалтерский учет. - 2007. - №4. -С. 53-61.
36. Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости [Электронный ресурс] http://realtymarket.ru
37. Сусликов В. Н. Правовые аспекты закона об ипотеке [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2004. - №2. http://www.dpr.ru/journal/journal _14_6.htm
38. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость / Е. И. Тарасевич.- СПб.: МКС, 2006. - 428 с.
39. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости
[Текст] = Income property appraisal and analysis: монография /
Д. Фридман; Академия народного хозяйства при Правительстве РФ; Пер. с англ. В. Н. Лаврентьева, Л. В. Познанской, О. В, Тихонова ; Науч. ред. В. Н. Лаврентьева. - М. Дело, 2007. - 480 с.
40. Чубаров В. В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства по вопросам недвижимости [Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, - 2006. - №1(2). http://www.dpr.ru/journal/journal _27_24.htm
41. Чупин Д. А. Секьюритизация недвижимости и ее перспективы в России / Д. А. Чупин //Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе [Текст]: Изд-во СПбГИЭА, 1999. - 315 с.
42. Цевелев А.В. Экономика недвижимости. – Новосибирск: СГУПС, 2009 – 89 с.
43. Ширяева А. А. Предупрежден значит вооружен. Инвестиции в торговые центры [Текст] : юридические статьи / А. А. Ширяева // Банковское дело. - 2006. - №4. - С. 30-32.
44. Штефан Д. М. Зеленые стандарты становятся популярными во всем мире [Электронный ресурс] // Экореал - 2007. - №5 http://ecorea.ru/content/view/439/48/
45. Юсин Г. С. Градостроительное законодательство Москвы -современное состояние, проблемы, перспективы[Электронный ресурс] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2006. - №1(2) http://www.dpr.ru/journal/journal _27_27.htm
46. Alien М. Т., Madura J., Springer T.М., 2000. REIT characteristics and the sensitivity of REIT returns //Journal of real estate finance and economics. -№21. -C. 141-152
47. Brenner R. The Boom and the Bubble: The US in the World Economy.- Verso, 2008. - 303 c.
48. Brown S. A. Global Perspective on Real Estate Cycles / Stephen J. Brown, Crocker H. Liu. - Springer, 2005. - 121 c.
49. Brueggeman W. B. Real estate finance and investments/ William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher. - McGraw-Hill Professional, 2009. - 640 c.
50. Cummigs J. The Real Estate Investor\'s Answer Book: Money Making Solutions to All Your Real Estate Questions. - McGraw-Hill Professional, 2009. - 352 C.
51. Damodaran A. Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset. - John Wiley and Sons, 2006. - 992 c.
52. Fisher J. D. Income Property Appraisal /Jeffrey D. Fisher, Robert S. Martin. - Dearborn Real Estate Education, 1991. - 327 c.
53. Gotemba G. Japan on the Upswing: Why the Bubble Burst and Japan\'s Economic Renewal / Goro Gotemba, Yoshiyuki Iwamoto. -Algora Publishing, 2006. - 234 c.
54. Peiser, Richard В., with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.