Ипотека. Ипотечный вклад.

Введение
По российскому законодательству объектом ипотеки может стать жилое помещение и любое недвижимое имущество, например: земля, здания и сооружения, суда и т.д.
Юридически ипотека представляет собой залог недвижимости, который служит обеспечением исполнения заемщиком обязательства перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество, обремененное залогом банка, это, по сути, гарант возврата денежных средств и необходимых к уплате процентов по кредиту.
За несколько лет существования ипотеки в России уже большое количество граждан получило ипотечные кредиты для решения своих жилищных проблем. Несмотря на обременение залогом, приобретенная с помощью ипотечного кредита квартира или любое другое недвижимое имущество в момент покупки становится собственностью заемщика. Однако права собственника-заемщика все же ограничиваются правами банка-кредитора. Ограничение связывается, прежде всего, с невозможностью продать недвижимость без разрешения кредитного учреждения. Также собственник должен предоставлять сведения банку при необходимости оформить регистрацию по месту жительства для членов его семьи. Ну и, конечно, заемщик обязан в указанные в договоре сроки гасить кредит и обязательные к уплате проценты и суммы комиссии.
В России существуют несколько видов ипотеки. Выделяют: земельную ипотеку, ипотеку зданий, сооружений, предприятий, судов и ипотеку жилых помещений. Кроме такой классификации имеются и другие, связанные с особенностями условий на которых предоставляется кредит и т.п.
В качестве предмета земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог может быть оформлен на участки земли, которые находятся в собственности физических и юридических лиц. Не могут стать объектом ипотечных прав участки, которые были изъяты из обращения, и земельные угодья государственной либо муниципальной собственности.
Ипотека зданий и сооружений, а также ипотека предприятий в основном используется юридическими лицами для привлечения необходимых для развития денежных средств. В этом случае обычно оформляется нецелевой ипотечный кредит под залог имеющихся в собственности юридического лица объектов недвижимости. Такая коммерческая ипотека сейчас предлагается многими отечественными банками.
Ипотеку судов в России еще пока нельзя назвать распространенным явлением. Этот вид ипотеки был закреплен законодательно для привлечения средств на развитие судоходства, воздушных перевозок и космических исследований.
Ипотека жилых помещений является в России самым популярным ипотечным продуктом. Для покупки недвижимости предоставляется целевой кредит на приобретение жилого помещения. Объект жилфонда может принадлежать как первичному рынку (новостройки), так и вторичному. Обычно стоимость кредита на приобретение жилья в строящемся доме дороже, нежели чем для объекта вторичного рынка. Это связано, прежде всего, с увеличением рисков банка при выделении средств на покупку строящихся объектов.
Наряду с наличием стандартных ипотечных программ, которыми может воспользоваться для приобретения жилья каждый гражданин России, имеются и специальные государственные программы, например такие как ипотека для молодой семьи. Государство предоставляет таким лицам субсидию, которая составляет обычно 50 % от обязательных к уплате процентов по кредиту. Такие меры позволяют сделать приобретение жилья более доступным для широкого круга населения.
Стандартные условия выдачи кредита на покупку недвижимости предусматривают наличие первоначального взноса, который составляет 10-50 % от стоимости квартиры. Однако существуют и специальные ипотечные продукты, например такие как ипотека без первоначального взноса. Риски банка, связанные с отсутствием уверенности в погашении заемщиком кредита, как правило, оправдываются увеличенными ипотечными ставками, при этом также осуществляется более тщательное изучение доходов клиента и его кредитной истории.
В качестве еще одного подвида жилищной ипотеки можно назвать такой кредитный продукт, как ломбардная ипотека. Заемщику предоставляется нецелевой кредит под оформление в залог имеющегося в его собственности жилого помещения. Процентные ставки при предоставлении такого кредита в среднем выше, нежели чем при приобретении целевого кредита. К тому же все банки предоставляют кредит из расчета только 65-90 % рыночной стоимости недвижимости.
Для обеспечения военных, нуждающихся в улучшении жиищных условий, государством была разработана специальная программа военная ипотека. Участник программы имеет возможность приобретения жилья в собственность с помощью ипотечного кредитования. При этом осуществить покупку квартиры военнослужащий сможет в любое время по истечении трех лет с момента заключения договора, не дожидаясь конца срока службы. Также военнослужащий самостоятельно может определиться с местом расположения и площадью жилья. Военная ипотека имеет долгосрочный характер (15-20 лет).
В условиях формирования гражданского общества стала очевидной необходимость создания именно такого механизма правового регулирования имущественных отношений, при котором территориальные органы были бы заинтересованы в эффективном использовании всех объектов собственности, а субъекты РФ имели бы такую управляющую систему, переменные которой влияют друг на друга посредством использования одной или нескольких замкнутых цепей, обладают обратной связью, свойствами, позволяющими регулировать выполнение правовых актов, отношения в сфере недвижимости.
Отсюда возникает вопрос об изменении функций права в регулировании системы государственных правоотношений недвижимости. С помощью этих функций должны оптимально сочетаться интересы собственников недвижимости. Тогда государство не будет монопольным субъектом имущественных отношений, а станет одним из равноправных участников, действующих на основе конституционных принципов многообразия форм собственности, свободы ведения экономических процессов, равенства всех участников имущественных отношений. Укрепление механизма правового регулирования отношений недвижимости - следствие взаимодействия правовой, экономической и управленческой систем РФ. Правовая система берет на себя основные функции по регулированию отношений недвижимости, становится неотъемлемым инструментом демократизации имущественных отношений.
Наличие более или менее постоянного спектра потребностей однородной системы отношений позволяет говорить о наличии в системе российского права особой сферы права, объединяющей нормы, закрепляющие властное воздействие государства на сферу недвижимости.
Это обстоятельство обуславливает возможность кодификации аконодательства о системе государственного управления, учета и регистрации недвижимости, т.к. нередко различными правовыми актами закрепляются порой дублирующиеся и даже противоречащие друг другу принципы и функции политики правоотношений в России. В качестве примеров тому можно назвать ведение антимонопольного регулирования и создание наиболее благоприятных условий для развития финансово-промышленных групп, причем порой с помощью средств государственного бюджета, либерализацию внешнеторговой деятельности и предоставление индивидуальных льгот некоторым экспортерам.
Государственное управление является системой организационных, правовых, информационных и других взаимоотношений субъектов (органов управления) и объекта, целенаправленно опосредуемых правом владения, пользования и распоряжения имуществом. Такое функционирование предполагает целенаправленное развитие, движение отношений собственности для того, чтобы привести в порядок систему имущественных отношений в РФ.
Экономическое развитие России невозможно без привлечения инвестиций. Но вовлечение в хозяйственный оборот инвестиций невозможно без существенных гарантий, финансовых обеспечений, залога.
Выбранная тема «Ипотека. Ипотечный вклад» является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.
Актуальность работы подчеркивается тем, что, под влиянием всемирного экономического кризиса ипотечное страхование вызывает некоторые трудности, с которыми сталкиваются как заемщики, так и компании, выдающие ипотечные кредиты.
Объект дипломной работы рассмотреть правовые особенности ипотеки и ипотечного вклада.
Предмет дипломной работы общественные отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.
Цель дипломной работы исследование понятия, проблем и перспектив ипотечного кредитования.
Задачи:
1. Рассмотреть понятие ипотеки;
2. Показать основания возникновения ипотеки и ее регулирование;
3. Рассмотреть предмет ипотеки и способы оценки платежеспособности заемщика;
4. Выявить особенности развития ипотечного кредитования;
5. Оценить влияние мирового кризиса на ипотечный сектор.
При написании работы была использована литература следующих авторов: Андреев Г.В., Белов С.Н., Ем В.С., Данилова Е.Р., Иванов В.В., Русецкий А.Е., Абрамов В.А., Бабкин С.А., Козырин А. и др.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение 2
Глава 1. Ипотека. Ипотечный вклад 8
1.1. Общие понятия 8
1.2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование 22
1.3. Предмет ипотеки и оценка платежеспособности заемщика 29
Глава 2. Развитие ипотечного кредитования и влияние кризиса на ипотеку 43
2.1. Особенности развития ипотечного кредитования 43
2.2. Ипотечное кредитование и экономический кризис 49
Заключение 57
Список использованных источников 60

Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. Российская газета. 12 января 2005. № 7.
4. Семейный кодекс Российской Федерации. Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.
5. Гражданский процессуальный кодекс. Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.
6. Налоговый кодекс от 31.07.1998 № 146-ФЗ "Собрание законодательства РФ", N 31, 03.08.1998, ст. 3824.(с изм. от 17.03.2009)
7. Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.
8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. 1997. № 30.
9. Федеральный закон «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ (ред. от 24.07.2007 г.)// "Российская газета", N 2, 13.01.2005
10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. 1998. № 29.
11. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.
12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. 1998. № 31
13. Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Российская газета от 19 марта 2004 года. № 50.
14. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369.
15. Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.
16. Приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская газеа. 22 сентября 2006 года. № 401.
17. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.
Специальная литература
18. Андреева Г.В. Сущность ипотечного страхования. М.: «Феникс», 2006
19. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? Ростов н/Д: Феникс, 2006. 160 с (Качество жизни).
20. Белов С.Н. Страхование недвижимости в России. М.: «Норма», 2007
21. Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. 85 с.
22. Данилова Е.Р. Ипотечное страхование. М.: «Норма», 2007
23. Дэвидсон Э. Ипотека. М., 2008
24. Земельное право: сборник нормативных документов. М.: Гросс-Медиа, 2006. 296 с.
25. Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Марке-тинг, 2000. 131 с.
26. Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм форми-рования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс] : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10
27. Норесков В. Об ипотеке. М., 2007
28. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. М.: Эксмо, 2007. 176 с (Мой законный интерес).
29. Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.
30. Филиппова Е.С. Ипотека. М., 2009
31. Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05
32. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М., 2007
33. Юсупов Р.Р. Все об ипотечном страховании. М.: «Феникс», 2005
34. Ястребова С.Л. Ипотечное страхование. М.: «Норма», 2007.
Судебная практика
35. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. Абрамов В. А. 5-е издание., доп. М.: Ось-89, 2008. 256 с (серия De jure)
Периодические издания
36. Бабкин Возникновение ипотеки силу закона. Нотариус, 2002, № 1.
37. С. А. Бабкин Про ипотеку. Взгляд. 2006. № 12
38. Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. 2003. № 2.
39. Козырин А. Договор об ипотеке / Бизнес-адвокат. 1998. "18
40. Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Российская юстиция. 2003. № 12
Интернет-источники
41. www.metrinfo.ru