Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств.

Введение

Актуальность темы исследования.
Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древней-ших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.
На протяжении веков залог недвижимого имущества являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обяза-тельств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержа-тель) вправе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должни-ком обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи денежной суммы причитающийся ему долг.
В настоящее время ипотека становится одним из инструментов жилищного кредита и имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования. Это определяется тем, что недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, так как цена на неё не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Необходимо заметить, что в современной России существуют значи-тельные трудности экономического и правового характера, препятствующие развитию ипотеки. Среди экономических трудностей следует отметить высокий уровень инфляции и, соответственно, высокие процентные ставки за пользование кредитом в сочетании с низкими легальными доходами большей части населения. Происходящая в последнее время стабилизация экономики в целом, рост доходов населения (особенно в ряде регионов), увеличивают привлекательность ипотечного кредитования как для кредиторов, так и для потенциальных заемщиков.
Таким образом, создаются более комфортные экономические условия для развития жилищного ипотечного кредитования.
Тем не менее, одно только улучшение экономической ситуации не мо-жет существенно повлиять на степень востребованности ипотеки. Дня этого необходимо дальнейшее совершенствование правовой базы, позволяющей кредиторам и заемщикам чувствовать себя юридически защищенными. В этой связи необходимо отметить несовершенство действующего отечественного законодательства об ипотеке, в основе которого находится Гражданский кодекса РФ (далее ГК РФ) и Федерального закона \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\". Данные законодательные акты были приняты еще во время становления рыночных отношений в Российской Федерации и в настоящее время уровень правового регулирования ипотеки не полностью отвечает рыночным потребностям.
В названных законах содержится ряд существенных противоречий. Это прежде всего касается возможности залога недвижимого имущества без одновременного залога земельного участка; прав и обязанностей заемщика, не являющегося залогодателем; возможности выселения недобросовестного должника из заложенного жилого помещения и другие. Существуют также противоречия между федеральным и региональным законодательством. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие развитию залога жилой недвижимости. К ним можно отнести, например, сложность и длительность процедуры регистрации ипотеки.

Введение

I. Общая характеристика залога в Российской Федерации
1.1. Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств
1.2. Условия и содержание договора залога
II. Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств
2.1. Развитие законодательства об ипотеке
2.2. Понятие и предмет ипотеки
2.3. Субъекты и содержание договора ипотеки.
Особенности его заключения
2.4. Порядок возникновения и прекращения ипотеки
обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
Заключение

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) - ред. от 27.12.2009 г. // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 г. № 32. Ст. 3301
2. Гражданский кодекс 1922г. По изданию: Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917 – 1991 гг. / Под ред. О. И. Чистякова. — М.: Зерцало, 1997 г.
3. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964 г.) – в ред. от 31.12.2002 г.// Ведомости ВС РСФСР, 1964 г. № 24. Ст. 407
4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 г.) – в ред. от 27.07.2010 г. // Российская газета. №1. 12.01.2005г.
5. Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей» от 15.04.93 № 4804-1 – в ред. от 17.07.2009 г. // Ведомости СНД и ВС РФ 20.05.1993 г. № 20. Ст. 718
6. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 - ред. от 30.12.2008 г.// Российская газета, N 129, 06.06.1992г.
7. «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик» (утв. ВС СССР от 31.05.199 г. № 2211-1) – в ред. от 26.11.2001 // Ведомости СНД и ВС СССР, 26.06.1991 г., N 26. Ст. 733
8. «Основы законодательства о культуре» (утв. ВС РФ 09.10.1992 г. № 3612-1) – в ред. от 21.12.09 г. // Ведомости СНД и ВС РФ 19.11.1992 г. № 46. Ст. 2615
9. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997 г.) – в ред. от 17.06.10 г. // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998 г. № 29. Ст. 3400
10. ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.09.2007 г.) – в ред. от 27.07.2010 г. // Российская газета, № 223, 06.10.2007 г.
11. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) – в ред. от 22.07.2010 г. // Российская газета, № 148-149, 06.08.1998 г.
12. ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 30.12.2004 N 214-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 г.) – в ред. от 17.06.2010 г. // Российская газета. № 292. 31.12.2004 г.
13. ФЗ РФ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Фе-дерации» от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006 г.) – ред. от 22.07.2010 г. // Российская газета. № 277. 08.12.2006 г.
14. ФЗ РФ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Рос-сийской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006) – в ред. от 23.11.2009 г. // Российская газета. № 290. 23.12.2006 г.
15. ФЗ РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос-сийской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ (принят ГД ФС РФ 26.12.2008) – в ред. от 27.07.2010 г. // Российская газета. № 267. 31.12.2008 г.
16. ФЗ РФ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Фе-дерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Россий-ской Федерации» от 26.06.2007 N 118-ФЗ (принят ГД ФС РФ 06.06.2007 г.) – в ред. от 04.12.2007 г. // Российская газета. № 141. 04.07.2007 г.
17. ФЗ РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос-сийской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30.12.2008 N 306- ФЗ (принят ГД ФС РФ 26.12.2008 г.) – в ред. от 27.07.2010 г. // Российская газета. № 267. 31.12.2008 г.
18. ФЗ РФ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 N 213-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) – в ред. от 17.06.2010 г. // «Российская газета» № 292. 31.12.2004 г.
19. ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.12.2008 г. № 264-ФЗ (принят ГД ФС РФ 03.12.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 29.12.2008 г. № 52 (ч. 1). Ст. 6219
20. ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17.07.2009 г. № 166-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.07.2009) // Российская газета. № 133. 22.07.2009 г.
21. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997 г. № 30. Ст. 3594
22. ФЗ РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 г. № 117- ФЗ (принят ГД ФС РФ 05.08.2004 г.) – в ред. от 25.11.2009 г. // Российская газета. N 182. 25.08.2004 г.
Акты судебных органов:
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики рас-смотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» от 15.01.1998 г. № 26 // Экономика и жизнь, 1998 г. № 7
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. № 4. 2005 г.
3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. №59 // Вестник ВАС РФ, № 4. 2001 г.
4. Определение ВАС РФ от 24.04.2008 N 5394/08 по делу № А50-8218/2007-Г-1 «В передаче дела по иску о взыскании денежных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 304 АПК РФ»
5. Постановление Правительства РФ от 23.04.1994 г. № 359 «Об утверждении Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями» // Собрание Законодательства РФ. 1994 г. № 2. Ст. 94
6. Постановление Правительства РФ от 25.12.1993 № 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» - в ред. от 10.03.2009 г. // Российская газета № 4. 10.01.1994 г.
7. Постановление Президиума ВАС № 7965/95 от 02.07.1996 г. «Де-нежные средства в безналичной форме не могут быть предметом залога» // Вестник Высшего Арбитражного Суда. 1996 г. № 10. С. 68
8. Постановления Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. № 152. 13.08.1996 г.
9. Постановление ФАС Московского округа «Суд правомерно удов-летворил исковые требования о признании незаконным отказа госоргана в государственной регистрации договора об ипотеке, т.к. совершение сделки ипотеки произошло до введения процедуры наблюдения в отношении залогодателя, в связи с чем требование госоргана о предоставлении согласия временного управляющего на заключение договора является не основанным на нормах права» от 17 июня 2004 г. № КГ-А40/4682-04
10. Распоряжение госкомимущества от 28.01.1993 № 148-р «О введении в действие «Порядка сдачи и переоформления договоров на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, находящихся на балансе предприятий, организаций, учреждений, воинских частей Министерства обороны Российской Федерации, Министерства безопасности Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, Федерального управления железнодорожных войск Российской Федерации, Федерального агентства правительственной связи и информации при Президенте Российской Федерации» (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.03.1993 г. № 193) // Российские вести № 67, 08.04.1993 г.
Специальная литература:
1. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / Науч. ред.: Ем В.С. – М.: Статут, 2004.
2. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. - Либава, 1891 г.
3. Брагинский М.И. Хозяйственный договор – каким ему быть? – М., 1990 г.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1. Общие по-ложения. Издание 3. – М.: Статут, 2009.
5. Гантовер Л,В, Залоговое право. - СП6, 1890 г.
6. Гонгало Б.М. «Обеспечение исполнения обязательств». – М.: Спарк, 1999г.
7. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. Том 1. 4-е издание / Под ред. Ю.К.Толстого и А.П.Сергеева. - М. Проспект, 2007.
8. Звоницкий А.С. «О залоге по русскому праву». – Киев.: Н.Я. Ог-лоблин, 1912 г. С. 284
9. Исаченко В.Л. «Обязательства по договорам: Опыт практического ком-ментария русских гражданских законов: Комментарий на 4 книгу 1 ч. 10 т. Свода законов». Т. 1. – Спб, 1914 г.
10. Л.А. Понятие о залоге в современном праве.- М.: Статут, 1999 г.
11. Мейер Д.И. «Древнее русское право залога». – Казань, 1855 г.
12. Мейер Д.И. «Русское гражданское право». В 2-х частях. Часть вторая. – М.: Статут, 1997 г.
13. Новицкий И.Б. и Лунц Л.А. «Общее учение об обязательствах». – М.: Госюриздат, 1950 г.
14. Словарь иностранных слов. - М.: Русский язык. 1984 г.
15. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права / Науч. ред.: Ем В.С. – М.: Статут, 2005 г.
Диссертации и авторефераты диссертаций:
1. Кулаков Владимир Викторович. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств : Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук : 12.00.03 : Ульяновск, 1999 г.
Электронные ресурсы:
1. www.allpravo.ru
2. www.consultant.ru
3. www.garant.ru
4. www.rusipoteka.ru