Обоснование идеи проекта реконструкции торгового дома Московского купеческого общества.

ВВЕДЕНИЕ Износ и старение зданий и сооружений – одна из острых и серьёзных проблем в современном строительстве. Реконструкция стала в последнее время магистральным направлением в области капитального строительства в исторически сложившихся городах. Ее объемы настолько возросли, что опережают темпы развития вновь построенных зданий. Реконструкция объекта, как правило, является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванных совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города. Принятые законы об охране памятников истории и культуры, которые определяют охранные и заповедные зоны в исторической части городов, создают условия для грамотной и планомерной работы по реставрации и реконструкции архитектурного наследия. При этом комплексный подход к проблемам реконструкции исторически ценных территорий городов приобретает огромное значение. При реконструкции жилых кварталов необходимо всесторонне учитывать как градостроительные аспекты, так и социально-функциональные задачи улучшения условий проживания населения в старом жилом фонде. Градостроительный фактор хотя и косвенно, но тоже очень важен для горожан, так как обновление и модернизация центральных кварталов может привести к изменению привычного облика самой любимой для людей части города - исторического центра. Чрезвычайно важно сохранить эстетические и архитектурные качества исторических зданий, особенно их фасадов. В последнее время особое внимание уделяется реконструкции общественных зданий. Социально-экономическая революция вызвала появление совершенно новых функциональных процессов, которые не встречались в социалистическом обществе. Ряд этих функций, особенно коммерческих, непременно должен быть развернут в престижных центральных кварталах городов. Естественно, ряд старых функций общественных зданий ушел в историю, и на их месте в объемы старых зданий начали вживаться новые функции. В целом вариант дальнейшего использования объекта зависит от его физических характеристик, конструктивных особенностей и местоположения. Но всегда надо помнить о сохранении архитектурного облика построек. С ростом благосостояния населения и развитием экономики особую актуальность на рынке недвижимости приобретает строительство бизнес-центров, которые представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Очень много фирм по-прежнему арендуют офисные помещения на первых этажах жилых зданий и в административных строениях старой постройки. В 1990-х годах, когда такая практика вошла в моду, у компаний и не было другого выхода - качественных офисных помещений на рынке катастрофически не хватало. Эта масса арендаторов не слишком приспособленных для бизнеса помещений и представляет собой основной резерв спроса на помещения в новых бизнес-центрах. Поскольку на новых объектах предлагаются более качественные помещения, многие обитатели старых бизнес-центров желают улучшить свои «жилищные условия» и повысить «классность» собственных офисов. В освободившиеся помещения «подтягиваются» арендаторы помещений классом пониже. И так далее вплоть до самых дешевых непрофессиональных помещений. Целью данной работы является разработка и обоснование проекта реконструкции торгового дома Московского купеческого общества под Деловой центр и его эксплуатация в г.Москве Достижение поставленной цели обуславливается решением следующих задач:  проведение анализа существующей системы управления недвижимостью с целью выявления ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте учета износа здания торгового дома;  анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости торгового дома Московского купеческого общества;  разработка направлений инвестиционной политики для развития материальной базы делового центра в условиях его функционирования на коммерческой основе;  расчет экономической эффективности проекта реконструкции рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве объекта исследования определен объект недвижимости торгового дома Московского купеческого общества. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов эффективного использования капитальных вложений в развитие материально-технической базы офисной недвижимости в условиях рынка. Теоретической и методической основой данного исследования послужили аналитические работы как отечественных, так и зарубежных ученых по проблемам капитального ремонта и реконструкции основных фондов предприятий. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, а также материалы периодической печати по проблемам нового строительства, реконструкции и капитального ремонта основных фондов предприятий непроизводственной сферы. 1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1.1. Анализ рынка офисной недвижимости в г. Москве Стремительное финансовое и коммерческое развитие Москвы способствует росту инвестиционной привлекательности российской недвижимости. Рынок недвижимости Москвы один из самых перспективных и сегодня требуются инвестиции во все сектора рынка коммерческой недвижимости. Инвесторы очень остро воспринимают изменения макроэкономических факторов, международные агентства присваивают России все более высокие рейтинги, инвестиционный климат здесь улучшается, доходность по ценным бумагам снижается. Кроме того, наконец-то принят Земельный кодекс, что в будущем может сильно изменить рынок. Все это вместе приближает Россию к инвестиционному уровню мировых рынков. Поэтому у компаний снижается ощущение рисков, спрос на инвестиционный продукт растет. Среди выводимых на рынок в ближайшее время зданий есть и проекты столичных девелоперов. Рынок коммерческой недвижимости представлен несколькими сегментами, из которых наиболее весомым и значимым является офисная недвижимость. Этот сегмент рынка последние несколько лет переживает бурный рост предложения, но при этом спрос также пока не имеет тенденцию к снижению. Сегодня также очевидны возросшие требования клиентов к качеству объектов, в результате чего весь сегмент разбит на 6 возможных классов. Внутри каждого класса выработан ряд характеристик, и несоответствие хотя бы одной из них автоматически дает основание перевода объекта в низший класс. Класс офисного здания определяют такие параметры как месторасположение, возраст здания, конструктивные и архитектурные решения, внутренняя и внешняя отделка, качество инженерии и развитость

ВВЕДЕНИЕ 5 1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 8 1.1. Анализ рынка офисной недвижимости в г. Москве 8 1.2. Обоснование идеи проекта реконструкции торгового дома Московского купеческого общества 13 1.3. Этапы реализации проекта реконструкции торгового дома Московского купеческого общества 19 1.4. Общее описание объекта реконструкции 22 1.5. Техническое состояние объекта 24 1.6. Физико-технические расчеты теплопроводности кровли и стен 28 1.7. Инженерно-техническое оборудование 33 1.8. Методы организации строительства 38 2. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА 43 2.1. Права на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом 43 2.2. Купля-продажа нежилых помещений. 43 2.3. Аренда (субаренда) нежилых помещений 48 2.4. Режимы (виды) использования недвижимого имущества 50 2.5. Юридический статус территории застройки 63 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА 66 3.1. Расчет экономической эффективности инвестиций 57 3.2. Планирование рисков 89 3.3. Оценка рыночной стоимости объекта 93 4. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА 102 4.1. Назначение и содержание экспертизы 102 4.2. Экологическое обоснование 106 4.3. Расчет экономического ущерба объекта недвижимости 100 5. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ 103 5.1. Организационный план развития делового центра 116 5.2. Эксплуатация делового центра 117 5.3. Маркетинговая стратегия развития 122 5.4. SWOT-анализ 126 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...116 ЛИТЕРАТУРА……………………………………………………………….....131 ПРИЛОЖЕНИЕ 1………………………………………………………………145 ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………………………146 ПРИЛОЖЕНИЕ 3………………………………………………………………147 ПРИЛОЖЕНИЕ 4………………………………………………………………148 ПРИЛОЖЕНИЕ 5………………………………………………………………149 ПРИЛОЖЕНИЕ 6………………………………………………………………152 ПРИЛОЖЕНИЕ 7………………………………………………………………153 ПРИЛОЖЕНИЕ 8………………………………………………………………154 ПРИЛОЖЕНИЕ 9………………………………………………………………155 ПРИЛОЖЕНИЕ 10……………………………………………………………..156 ПРИЛОЖЕНИЕ 11……………………………………………………………..157 ПРИЛОЖЕНИЕ 12……………………………………………………………..164

Официальные источники
1. Гражданский кодекс РФ, части 1 и 2: главы 2 (возникновение гражданскихправ и обязанностей), 4 (юридические лица), 5 (участие РФ и др. в отношениях, регулируемых гражданским законодательством), 6 (объекты гражданских прав: общие положения), 9 (сделки), Раздел II “Право собственности и др. вещные права” главы 13-20; главы 23 обеспечение исполнения обязательств), 30 (купля- продажа), 34 (аренда), 35 (наем жилого помещения), 37 (подряд), 42 (заем и кредит), 48 (страхование), 53 (доверительное управление), 54 (коммерческая концессия):
2. Налоговый кодекс РФ
3. Земельный кодекс РФ
4. Административный кодекс РФ
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594
6. Федеральный закон РФ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30
Литература
1. Брунов П.Е., Кулаков Ю.Н. Проблемы формирования системы амортизации и определения износа объектов доходной жилищной недвижимости // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. / Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2003
2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002
3. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. – Томск. – 2003
4. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. – М.: ВШПП, 2001, с.243-301 (риски в управлении недвижимостью),
5. Дроздов Г.Д., Акуленкова И.В. Социально-экономическая оценка размещения объектов реконструкции в крупных городах // Тез. докл. науч.-практ. конф. СП6ГУ «Актуальные проблемы менеджмента в России на современномэтапе: резервы экономического роста и социального прогресса». - СПб., 2003.
6. Ефремов В.С. Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования /
7. И.А. Бланк. Инвестиционный менеджмент. – Киев: МП «ИТЕМ» ЛТД, «Юнайтед Лондон Трейд Лимитед», 1995
8. Коттс Д. Управление инфраструктурой организации / Пер. с англ. – М.: ОАОТипография «Новости», 2001,
9. Кривобородов, Юрий Романович, Состав и свойства расширяющихся цементов: учеб. Пособие. М-во образования и науки Рос. Федерации, Рос. М.: РХТУ, 2004
10. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. С.-П., 2002,
11. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПБ: Питер, 2000,
12. Международные стандарты оценки: перевод, комментарии, дополнения/Международный комитет по стандартам оценки. В 2 т., М.: Аскери-Asca, 2000
13. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит.и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. –М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000
14. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб: Питер, 2003
15. Посыпайко В.И., Козырева Н.А., Логачева Ю.П. Химические методы анализа. – М.: Высш.шк.,1989
16. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ/В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комисарчик. – Изд. стереотип. – М.: Стройиздат, 2001
17. СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции/Госстрой СССР.- М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985
18. СНиП II-22-81 Каменные и армокаменные конструкции. М., 1983
19. Соловьев М.М Управление недвижимостью (курс лекций: части 1 и 2). Москва: ГУ-ВШЭ, 1998 (часть 1) и 1999 (часть 2)
20. Сухие строительные смеси: Материалы и технологии. Научно-практическое пособие./Е.А.Урецкая, Э.И.Батяновский-Минск:Стринко, 2001
21. Сычева Г.И., Сычев В.А. Комплексная оценка стоимости промышленного предприятия//Научная мыль Кавказа. 2002 № 3 (спецвыпуск)
22. Учебное пособие. – М.: Финпресс, 2002,
23. Шмитько, Евгений Иванович, Химия цемента и вяжущих веществ : учеб. пособие для студентов, обучающихся по направлению 653500 \"Строительство\"; Федер. агентство по образованию РФ, Гос. образоват. учреждение высш. проф. образования, Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т, Воронеж: Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т, 2005
24. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002