Определение рыночной стоимости торгово-офисного центра в городе Санкт-Петербург.

ВВЕДЕНИЕ Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Оценка стоимости собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Стоит отметить, что определение стоимости собственности имеет первоочередное значение для собственников предприятия, так как, данная информация способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки собственности служит основанием для выработки стратегии действий. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит бизнесу максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, Стоит отметить, что в современных рыночных условиях именно максимизация рыночной стоимости зачастую позиционируется как приоритетная цель для менеджмента компании. Оценка собственности преследует цель не просто математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

ВВЕДЕНИЕ 3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 6 1.1. Теоретические основы оценки недвижимости 6 1.2. Нормативно-правовая база оценки недвижимости 7 1.3. Применяемые стандарты оценочной деятельности в РФ 20 1.4. Методы расчета стоимости объекта недвижимости, достоинства и недостатки 26 ГЛАВА 2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ 27 2.1. Краткое описание инфраструктуры, объекта оценки 27 2.2. Оценка объекта сравнительным подходом 28 2.3. Оценка объекта доходным подходом 34 2.4. Оценка объекта затратным подходом 34 2.5. Согласование результатов расчета рыночной стоимости 34 ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 36 3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 36 3.2. Прогноз макроэкономических показателей для оцениваемого объекта 46 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 59 ПРИЛОЖЕНИЯ 63

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. 2. Закон РФ от 10.06.1993 N 5154-1 (ред. от 10.01.2003) "О стандартизации" // Ведомости СНД и ВС РФ, 24.06.1993, N 25, ст. 917. Утратил силу. 3. Федеральный закон от 27.07.2006 N 157-ФЗ (ред. от 13.07.2007) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 07.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, N 31 (1 ч.), ст. 3456. 4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813. 5. Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ (ред. от 28.09.2010) "О техническом регулировании" (принят ГД ФС РФ 15.12.2002) // Собрание законодательства РФ, 30.12.2002, N 52 (ч. 1), ст. 5140. 6. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.03.2005 N 50 (ред. от 11.09.2007) "О создании Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России" // Первоначальный текст документа также опубликован не был. 7. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки" // Собрание законодательства РФ, 16.07.2001, N 29, ст. 3026. Утратило силу. 8. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 36, 03.09.2007. 9. Постановление Правительства РФ от 08.11.2007 N 765 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности" // Собрание законодательства РФ, 12.11.2007, N 46, ст. 5603. 10. Постановление от 12 сентября 2008 г. N 673 «О внесении изменений в некоторые постановления правительства РФ по вопросам оценочной деятельности и признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 20 августа 1999 Г. N 932» // Собрание законодательства РФ, 22.09.2008, N 38, ст. 4313. 11. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045) // Российская газета, N 194, 04.09.2007. 12. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) // Российская газета, N 194, 04.09.2007. 13. Баскакова М.А. Толковый юридический словарь: бизнес и право (русско-английский, англо-русский). - М.: Финансы и статистика, 2009. – 364 с. 14. Беренс В., Хавранек M. Руководство по оценке эффективности инве-стиций: Пер. с англ. - М.: Интерэксперт: Инфра-М, 2009. – 218 с. 15. Бизнес-план: Методические материалы / Под ред. Р.Г. Маниловско¬го. - М.: Финансы и статистика, 2009. – 319 с. 16. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проек-тов. - М.: ЮНИТИ, 2009. 17. Валдайцев B.C. Оценка бизнеса и инновации: Учеб. пособие. - М.: Филинъ, 2009. 18. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практич. Пособие. - М.: Инфра-М, 2010. 19. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практи¬ка: Учеб. пособие - М.: Инфра-М, 2010. 20. Грядов С.И. Оценка и контроль предпринимательской деятельности: Лекция. -М., 2009 21. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: Эксперт. Бюро-М, 2009. 22. Десмонд Г.М., Келли Р.Э, Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, 2009. 23. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Мирзажанов С. К. Оценка бизнеса. Полное практическое руководство. М.: Эксмо, 2008. – 352 с. 24. Инвестиционное проектирование. Практическое руководство. - М.: Финстатинформ, 2010. 25. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. -М.: Финстатинформ, 2010. 26. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество предприятия? — М.: Финста-тинформ, 2009. 27. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности. - М.: Экс-пертное бюро, 2009. 28. Кочович Е, Финансовая математика: теория и практика финансово-банковских расчетов: Пер. с серб. - М.: Финансы и статистика, 2009. 29. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компании: оценка и управление. М.: ООО «Олимп-Бизнес», 2006. - 576 с. 30. Липсщ И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект. - М.: БЕК, 2010. Международные стандарты оценки. - М.: РОО, 2009. 31. Озеров Е. С. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И.Кошкина. - М:ИКФ «ЭКМОС». 32. Организация оценки и налогообложения собственности / Под ред. Д.К.Эккерта. - М.: РОО, 2010. 33. Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Москва: Финансы и статистика. - 2007. – 310 с. 34. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Под. ред. Абулаева Н.А., Колайко Н.А. М: Изд. "ЭКМОС". 2006. - 346 с. 35. Оценка земли / Под ред. В.Платонова. - Владимир: изд-во «Посад», 2009. 36. Переверзева Л.В. Оценка финансового состояния предприятия по кри¬териям банкротства (несостоятельности): Учеб. пособие, - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. 37. Родионова В.М., Федотова М.А. Финансовая устойчивость предпри-ятия в условиях инфляции. - М.: Перспектива, 2010. 38. Рутгайзер В. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2007 г. 39. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобалт, 2009. 40. Уэст Т., Джонс Д. Пособие по оценке бизнеса. Пер. с англ. М.: Квинто-Консалтинг, 2003. – 450 с. 41. Фишмен Д., Пратт Ш., Гриффит К., Уилсон К. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Пер с англ. Москва: «Квинто-Консалтинг», 2005. – 365 с. 42. Фурсова К. Национальная система стандартов оценочной деятельности и ее современные особенности // Стандарты и качество. – 2009. - №9. - С. 24. – 30. 43. Царев В, Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология. Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2007. 44. Обзор рынка коммерческой недвижимости. I полугодие 2010. Москва, Санкт-Петербург // http://www.knightfrank.ru/ on-line/files/+research/BCBD55AE-2F23-4C09-BD3E-C569AC0485C1/2010-q2_commercial_real_estate_market_report_(rus).pdf