Особенности оценки земельного участка.

Введение Актуальность исследования. В России с переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости для России является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость России – важнейшая из составных частей национального богатства страны. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики России. В последнее время тема оценки бизнеса и активов становится все более актуальной. Вопрос о том, сколько может стоить компания, предприятие, отдельный бизнес или его часть, теперь и для нас, живущих в России, перестал быть вопросом чисто теоретическим и перешел в сугубо практическую плоскость. Этому способствовало развитие рынка во всем его многообразии - финансового и фондового, рынка недвижимости и капитала. За это время тема оценки приобрела практический интерес не только для специалистов-оценщиков, но и для представителей широкого круга руководителей предприятий, финансистов-практиков, аналитиков, представителей государственных и законодательных структур. Проведение оценки рыночной стоимости бизнеса или активов необходимо сегодня не только в рамках сделок купли продажи или при определении залоговой стоимости объекта, но и для целей принятия, грамотных стратегических и управленческих решений, подготовки управленческой отчетности в соответствии с требованиями международного инвестиционного сообщества В российских условиях определение рыночной стоимости является особенно сложной задачей. Практические трудности, связанные с построением долгосрочных макроэкономических и отраслевых прогнозов, ограниченность российского рынка, относительно невысокое количество сделок купли-продажи, а также небольшой объем публично доступной достоверной финансовой информации о компаниях и сделках существенно осложняют работу по оценке и приводят к увеличению всех субъективных факторов. Таким образом, целью данного исследования является оценка рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы объектов недвижимости на примере объекта недвижимости района Очаково-Матвеевское ГУП «Коммунальник». Объектом исследования является ГУП «Коммунальник». Предметом исследования является оценка стоимости недвижимости и арендной ставки. В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач, основные из которых: - анализ теоретических основ оценки стоимости предприятия; - оценка стоимости предприятия и арендной ставки на примере ГУП «Коммунальник». Теоретической и методической базой дипломной работы стали фундаментальные труды отечественных, а также некоторых зарубежных ученых, занимающихся исследованиями оценки недвижимости, в том числе и механизмами оценки арендной ставки. При подготовке работы были рассмотрены законодательные и нормативные документы, определяющие институциональные основы процесса оценки недвижимости и арендной ставки. Материалы дипломной работы могут быть полезны для последующего изучения данной проблемы, проведения дальнейших исследований и написания более крупных, обобщающих работ. Методы исследования. Для решения поставленных нами задач применялись общенаучные методы теоретического уровня и социологические методы исследования. Активно использовались теоретико-познавательные методы: анализ научной литературы и синтез имеющихся знаний по изучаемой проблеме; категоризация содержания обобщенных и осмысленных материалов; классификация полученных данных. Практическая реализация поставленных задач и сбор эмпирических данных осуществлялся посредством таких методов как мыслительный эксперимент. В исследовании использовался вторичный анализ материалов и данных социологических исследований, метод статистического анализа. Среди методов анализа данных в работе были использованы: причинный анализ, факторный анализ, табличный метод. Структура работы. В соответствии с целью и задачами исследования дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка. Содержание работы изложено на __ странице. ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И АРЕНДНОЙ СТАВКИ 1.1. Рынок недвижимости в современной России Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду. Рассмотрим подробнее состояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации. Жилищная сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.

Введение 3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И АРЕНДНОЙ СТАВКИ 6 1.1. Рынок недвижимости в современной России 6 1.2. Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости 13 Виды стоимостей объектов оценки 14 1.3 Специфика определения стоимости арендной ставки 17 Выводы по 1 главе 20 ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА И АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОБЪЕКТА ОЧАКОВО-МАТВЕЕВСКОЕ НА ПРИМЕРЕ ГУП «КОММУНАЛЬНИК» 22 2.1. Анализ объекта ГУП «Коммунальник» 22 2.2. Расчет рыночной стоимости объекта 28 2.3. Расчет рыночной стоимости арендной ставки 58 Выводы по 2 главе 61 ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И АРЕНДНОЙ СТАВКИ 64 3.1. Выявление трудностей в системе оценки недвижимости 64 3.2. Разработка путей улучшения системы оценки недвижимости и арендной ставки 70 Выводы по 3 главе 81 Заключение 83 Список использованной литературы 87 Приложения………………………………………...……………………………91

1. Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса». – М. 2009. 2. И. Волков, М. Грачева «Проектный анализ».- М.209. 3. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2008г. 4. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р).1999г. 5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,2005г. 6. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М., 2009г. 7. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г. 8. Киндеева Е.А. и др. Сделки с недвижимостью. – М., 2009г. 9. Международный стандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств». – Интернет: www.appraiser.ru 10. Новиков Б.Д. Рынок недвижимости в России.- М., 2009г. 11. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., 2008г. 12. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2009г. 13. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете М.: Издательство "Энергия", 2001. 14. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 2009.– 32 с 15. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.: Прейскурант, 2008. – 72 с 16. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 17. Сборники №28 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по строительству", 2000. 18. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». Энциклопедия оценки. – СПб-2007. 19. Аганов А.И. Стоимость бизнеса. М.:Инфра-М, 2009 20. Афарон К.Е. Оценка стоимости предприятия в рыночных условиях. М.:Инфра-М, 2009 21. Бабанов К.К. Стоимость предприятия. М.:Инфра-М, 2007 22. Берова К.И. Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса. М.:Инфра-М, 2008 23. Васильева О.О. Оценка стоимости предприятия: сущность и подходы. М.:Инфра-М, 2008 24. Веерок У.В. Доходный подход к оценке стоимости предприятия. М.:Инфра-М, 2008 25. Гаранов К.А. Оценка стоимости современного предприятия. М.:Инфра-М, 2009 26. Даянок У.В. Стоимость бизнеса: практикум. М.:Инфра-М, 2009 27. Ежов К.К. Стоимость бизнеса. М.:Инфра-М, 2007 28. Кановалов Е.М. Оценочная деятельность. М.:Инфра-М, 2008 29. Лебенова М.И. Рыночная стоимость предприятия. М.:Инфра-М, 2008. 30. Махмутова Н.Н. Оценка компании. М.:Инфра-М, 2009 31. Николаев А.М. Подходы в оценке стоимости предприятия. М.:Инфра-М, 2009. 32. Очаповская М.В. Особенности оценочной деятельности. М.:Инфра-М, 2009. 33. Петряева М.Н. Оценка недвижимости. М.:Инфра-М. 2009.