Оценка недвижимости. Метод оценки земли.

Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землеполь¬зования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.
При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недви¬жимости.
Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объек¬тами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наи¬более эффективному использованию.
Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.
Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.
Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.
В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:
1. способ сравнения продаж;
2. разнесение;
3. извлечение (экстракция);
4. определение остаточной стоимости;
5. способ развития подразделений;
6. капитализация арендной платы за свободный участок.
В некоторых американских учебниках дается следующая классификация методов оценки земли:
1. cравнение продаж;
2. распределение стоимости;
3. вычитание стоимости;
4. капитализация дохода, включающая:
- методы прямой капитализации;
- расчет остаточного земельного дохода;
- капитализация земельной ренты;
- капитализация прибыли;
- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.

Метод оценки земли
РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ
№ 1. Клиент помещает в банк 20 тыс. руб. на 24 месяца под процентную ставку 15 % годовых на условиях единовременного возврата основной суммы долга и начисленных сложных процентов. Проанализируйте, какую сумму предстоит вернуть банку при различных вариантах начисления процентов: а) полугодовое; б) квартальное.
№ 2. В банке получена ссуда в размере 30 тыс. руб. на 8 лет на следующих условиях: для первых трех лет процентная ставка равна 20 % годовых. На следующий год устанавливается маржа в размере 1 %, и на следующие годы маржа равна 2 %. Найдите сумму, которая должна быть возвращена банку по окончании срока ссуды при ежегодных начислениях сложных процентов.
№ 3. Найдите эффективную процентную ставку при начислении сложных процентов: а) каждые полгода; б) ежеквартально; в) ежемесячно, если номинальная процентная ставка равна 24 % годовых. Сравнить полученные результаты.
№ 4. Необходимо накопить 500 тыс. руб.: а) за 5 лет при ежегодном начислении сложных процентов; б) за 3 года при ежемесячном начислении сложных процентов. Какую сумму необходимо поместить в банк под сложную процентную ставку 24 % годовых.
№ 5. Сумма в 100 тыс. руб. помещена на депозит на 3 года. Начисляются сложные проценты по годовой процентной ставке 25 % годовых. Ставка налога на проценты равна 10 % , налог на все полученные проценты выплачиваются один раз в конце срока. Определите наращенную сумму после уплаты налога на проценты.
№ 6. Долговое обязательство на выплату 100 тыс. руб. со сроком погашения через 5 лет учтено за 3 года до срока с дисконтом по сложной учетной ставке 12 % годовых. Определить величину дисконта.
№ 7. Вы можете сдать участок в аренду на 3 года, выбрав один из двух вариантов оплаты аренды: а) 50 тыс. руб. в конце каждого года; б) 200 тыс. руб. в конце трехлетнего периода. Какой вариант более предпочтителен, если банк предлагает 30 % годовых по вкладам? При какой оплате в конце каждого года оба варианта практически эквивалентны?
№ 8. В результате действия некоторого проекта вы будете получать в течение пяти лет в конце каждого полугодия 50 тыс. руб. Определить возможные суммы, которые через пять лет вы сможете получить, если мжно поместить деньги в банк под сложную процентную ставку 20 % годовых с начислением процентов: а) ежегодно; б) каждые полгода; в) ежеквартально?

1. Виленский П.Л., Лифшиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2002.
2. Лытнев О.Н., Основы финансового менеджмента. Курс лекций. М.: Дело, 2001.
3. Медведева О. Е. «Методические рекомендации по оценки стоимости земли» Москва 2004г.
4. http://www.time-id.ru