Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в РФ.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Учреждениями юстиции должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ ), право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами. Таким образом, значение исследования подтверждает и рассмотрение в рамках дипломной работы вопроса регистрации перехода прав на недвижимое имущество в результате купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение, что определяет актуальность темы дипломной работы. Поэтому интересно рассмотрение выработанной судебно-арбитражной практики, слабых сторон действующего гражданского законодательства. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит недвижимость частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое имущество и т.д. Данный вид гражданско-правового договора имеет свою специфику, которая раскрывается только в практических примерах, которые либо не анализируются названными авторами, либо их очень мало. Целью настоящей работы не является анализ всех возможных видов сделок с недвижимым имуществом. В работе рассматриваются лишь наиболее распространенная из них - купля-продажа. При этом не ставится задача охарактеризовать сделки с такими объектами прав, как участки недр, обособленные водные объекты, леса, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рассмотрение специфики указанных видов недвижимого имущества и сделок с ними может составить предмет ряда самостоятельных исследований.

Введение…..……………………………………………………………………...5 1. Понятие и виды недвижимости 1.1. Недвижимость как объект купли-продажи 1.2. Виды недвижимости 2. Особенности купли-продажи недвижимости.………………………..8 2.1. Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………..16 2.2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………..20 2.3. Регистрация договоров купли-продажи недвижимости в соответствии со ст.551 ГК РФ......…………………………..……25 3. Виды договоров купли-продажи недвижимости……..……………..30 3.1. Купля-продажа земли………………………………….……..30 2.2. Купля-продажа жилых помещений.…………………………39 2.3. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения….….43 Заключение…………………………………………………………………..…...62 Библиография……………..……………………….……………………………..65 Приложение 1……………………….……………………………………………71 Приложение 2……………………….…………………………………………....73 Приложение 3

Конституция Российской Федерации от 25 декабря 1993 года //Российская газета. 1993. 25 декабря 2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Введен в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ от 3.01.2005г. № 1 (часть 1). Ст.14. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.1) //СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3301. 4. Земельный кодекс Российской Федерации, введен в действие Федеральным законом от 25.10.2001г. № 136-ФЗ //СЗ РФ от 29.10.2001г. № 44. Ст.4114. 5. Федеральный закон от 26.01.1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996, N 5, ст. 411). 6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ //Российская газета № 145, 30.07.1997г. 7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 196-ФЗ "О вне-сении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СЗ РФ. № 1. Ст.2635. 8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имуще¬ство и сделок с ним" //СЗ РФ. № 1. Ст.2636. 9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»//СЗ РФ. 1998. №. 31. Ст. 3813. 10. Федеральный закон от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.2003) //СЗ РФ. № 28. Ст. 2131. 11. Федеральный закон от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СЗ РФ, 1998, N 16, ст. 1801; 2000, N 48, ст. 4632; 2002, N 12, ст. 1093. 12. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О раз-граничении государственной собственности на землю» //СЗ РФ. № 30. Ст.3080. 13. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.1995. № 154-ФЗ //Российская газета. № 170. 01.09.1995г. 15. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» //Собрание законодательства РФ. 1997, №30. - Ст. 3595. 16. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //СЗ РФ. № 29. Ст. 3400 17. Федеральный закон от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» //Российская газета. № 116-117. 29.06.2002г. 18. Федеральный закон «О введе¬нии в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в редакции от 29 декабря 2004 г. //СЗ РФ. № 44. Ст.4148 19. Федеральный закон от 15.06.1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» //Российская газета. № 119. 26.06.1996г. 20. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Вестник ВАС РФ, 1996. № 9. 21. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности» от 4 марта 2002 г. № 140 в редакции от 3 октября 2002 г. 22. Постановление N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. //Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 16. 23. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения // РГ, 2001, N 162; БНА РФ, 2001, N 35. 24. Постановление Московской городской Думы от 02.10.1996г. № 85 «Об утверждении Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы. // Ведомости Московской городской Думы, 1996, N 7. Научная литература 25. Балабанов И. Т. Операции с недви¬жимостью. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 13—14. 26. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи //Законность. № 2. 2004. 27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство «Статут», 2000. С.205 28. Витрянский В.В. «Договор купли-продажи недвижимости» // Недвижимость. – М.: Инфра-норма, 2000. – С.43. 29. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М.: Инфра-М, 1996. – С. 87. 30. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М: МЭГУ, 1994. С.213—215. 31. Гумаров И. Понятие вещи в современ¬ном гражданском праве России // Хозяй¬ство и право. 2000. № 3. С. 78. 32. Дикусар В.М. О некоторых вопросах собственности на землю. Теория и практика //Жилищное право. №2. 2005. С.17-18. 33. Дорожинская Е. А. Правовое регулиро¬вание сделок с недвижимостью. Новоси¬бирск: СибАГС, 1999. С. 15—16. 34. Иващенко С. Б. Движимое и недви¬жимое имущество, критерии разграниче¬ния // Вопросы совершенствования право¬охранительной деятельности органов внут¬ренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103. 35. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М.: Элиста, 1999. С. 248. 36. Киндеева Е. А. Государственная ре¬гистрация прав на объекты незавершенно¬го строительства // Правовое регулирова¬ние рынка недвижимости. 2001. № 1(6). С. 88. 37. Комментарий к Конституции Российской Федерации //Под ред. Зорькина В.Д. М.: Инфра-Норма, 2003 38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой (постатейный) // Отв. ред. О.Н.Садиков. М.: Инфра-Норма, 2004. 39. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А. Л. Маков¬ского. М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998 40. Крылов С. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция, 1997, №10 – С.12. 41. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. //Российская юстиция. № 9. 2001. С.40 42. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Хозяйство и право. № 1. 2005. С.14. 43. Маттеи У., Суханов Е. А. Основ¬ные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 334. 44. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003 45. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Дисс. …канд. юрид. наук. М., 1998. С.45 46. Попов М. В. О нарушениях консти¬туционных прав граждан на землю в субъек¬тах Федерации // Журнал российского пра¬ва. № 8. 1998. 47. Потяркин Д.Е. Особенности продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве // Журнал российского права. № 2. 2005. С.89 48. Соотношение законодатель¬ства Российской Федерации и законодатель¬ства субъектов Российской Федерации. М.: Олита, 2003. 49. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1998. № 8. С.93. 50. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ //Журнал российского права. №6. 2004. с. 88-90. 51. Цыбуленко 3. И. Правовой режим недвижимости // Новое российское граж¬данское законодательство и практика его применения. Саратов, 1998 52. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95. 53. Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве Рос¬сии. М.: Бек, 1986. Материалы судебной практики 54. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен¬ности и других вещных прав» //Экономика и жизнь. № 36. 1998. 55. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1.