Правовое регулирование рентных отношений.

Введение

Актуальность темы исследования. В связи с радикальными изменениями социально-экономической ситуации в России правовые формы получения доходов от распоряжения имуществом стали более разнообразными. Одной из таких форм на сегодняшний день является институт ренты.
Высокие процентные ставки ипотечного кредитования при ограниченном кредитном портфеле и высоком спросе явно не позволяют в полном объеме покрыть потребности населения в приобретении желаемого недвижимого имущества, а так же существенным образом ограничивают лиц с небольшим достатком реализовать свое право на жилье. При сложившихся условиях, именно договор ренты способен удовлетворить спрос населения в жилищной сфере. Несомненно, в пользу развития этого института говорит и такой немаловажный факт, как содержание лиц, нуждающихся во внимание и помощи за счет привлечения экономических ресурсов населения. Это влечет существенное сокращение расходов бюджетных денежных средств на содержание различных социальных служб и позволяет использовать эти материальные ресурсы как дополнительный источник финансирования стратегически важных статей бюджета. В пользу рентных отношений говорят и такие обстоятельства, как отсутствие каких — либо процентных ставок, внесение обязательной частичной оплаты объекта, отсутствие расходов на страхование объекта и так далее. Это позволяет в более короткие сроки заключить договор ренты, что непременно положительно влияет не только на экономику государства в целом, но и позволяют сторонам незамедлительно приступить к исполнению принятых на себя обязательств. Все вышеизложенное прямо или косвенно указывает на то, что на современном этапе применение предложенных методов и моделей по усовершенствованию договора ренты и института ренты в целом на практике приведет к существенным улучшениям в социальной сфере государства и общества.
В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Однако, исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Договор ренты порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм.
Данное обстоятельство свидетельствует об актуальности исследования правовой природы рентных отношений и проблем защиты прав их участников.
Степень научной разработанности темы. При формулировании теоретических вопросов и предложений рекомендательного характера в качестве одного из возможных вариантов решения представленных на обсуждение задач, автор опирался на научные труды отечественных ученных. Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как В.А. Анненков, М.И. Бару, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.Н. Веденин, B.C. Ем, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, В.Н. Литовкин, В.Ф. Маслов, О.А. Марковой, А. Пахомов, В.А. Рясенцев, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, P.O. Халфина, Ф.С. Хейфец, С.А. Хохлов, З.И. Цыбуленко и др. В этих работах были затронуты ряд аспектов, касающихся, в том числе, и теоретического обсуждения о необходимости или ее отсутствия такого института права как - рента. Ответ на этот вопрос и в настоящее время неоднозначен, чем и привлекает свое внимание многих юристов. Для того, чтобы обосновать свою точку зрения о необходимости такого института права именно в настоящее время, автором были исследованы и использованы в работе также труды ряда зарубежных исследователей — Р. Саватье, М. Пляниоля, Е. Годэеме, В. Ансона, Ж. Морандьера.
Объектом исследования являются гражданско-правовые общественные отношения по проблемам ренты возникающим при реализации юридическими и физическими лицами права распоряжения собственным имуществом по российскому законодательству.
Предметом исследования являются рентные правоотношения, регулируемые нормами главы 33 ГК РФ.
Цель настоящего исследования состоит в выявлении сущности и специфики договора ренты, научной разработке предложений по разрешению и совершенствованию действующего законодательства в области рентных отношений.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
- дать правовую характеристику договора ренты;
- провести анализ элементов договора ренты;
- проанализировать проблемы правового регулирования рентных отношений: вопросы теории и практики;
- сформулировать предложения и рекомендации по правовым способам защиты прав субъектов рентных правоотношений и совершенствованию эффективности рентных правоотношений.
Методологической основой исследования являются такие методы, как диалектический, исторический, сравнительный анализ, системный, формально-логический, и др. В том числе в работе использованы социологические методы исследования, сравнительно-правовой, формально-юридический и др. Также были использованы справочные и статистические материалы по исследуемой проблеме.
Научная новизна исследования состоит в том, что выполнено монографическое исследование вопросов и проблем, связанных с договором ренты, в результате чего было выявлено множество пробелов в современном законодательстве, которые предлагается устранить путем внесения ряда существенных изменений в нормативно-правовые акты современного законодательства.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что в выпускной квалификационной работе сформулированы выводы и положения, которые вносят вклад в развитие теории гражданского права и могут послужить основой для дальнейших научных исследований в области развития рентных отношений
Практическая значимость. Сформулированные теоретические положения, выводы и рекомендации могут быть использованыв учебном процессе при преподавании курса гражданского права.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.


1 Общая характеристика договора ренты по законодательству Российской Федерации

1.1 Понятие, предмет и форма договора ренты

Статья 583 ГК РФ приводит определение договора ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:
1) договор является возмездным, то есть каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в свою очередь приобретает право на получение ренты;
2) договор ренты является реальным, то есть совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев;
3) договор ренты носит односторонне обязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты.

Содержание

Введение………………………………………………………………………………….3
1 Общая характеристика договора ренты по законодательству Российской Федерации…………………………………………………………………………………6
1.1 Понятие, предмет и форма договора ренты……………………………………….6
1.2 Субъектный состав договора ренты……………………………………………….15
1.3 Содержание договора ренты………………………………………………………..21
2 Виды договора ренты…………………………………………………………………34
2.1 Договор постоянной ренты………………………………………………………..34
2.2 Пожизненная рента………………………………………………………………….38
2.3 Пожизненное содержание с иждивением………………………………………….44
Заключение………………………………………………………………………………52
Глоссарий………………………………………………………………………………..56
Список использованных источников…………………………………………………...58
Приложение А (Образец договора пожизненного содержания с иждивением)……62

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Рос.газ. - 1993.- 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собр. законодательства РФ. - 1994. - №32.- Ст.3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст.410.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним»: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) // Собр. законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) // Собр. законодательства РФ. -1998. - № 29. - Ст.3400.
6. Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда»: Федеральный закон РФ от 19 июня 2000г. №82-ФЗ (ред. от 24.06.2008, с изм. от 24.07.2009) // Собр. законодательства РФ. - 2000. - № 26.- Ст.2729.
7. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда» и другие законодательные акты Российской Федерации»: Федеральный закон РФ от 20.04.2007 №54-ФЗ (ред. от 22.06.2007) // Собр. законодательства РФ. -2007. -N 17.- Ст. 1930.

Научная и учебная литература

1. Алексеев С. С. Гражданское право в вопросах и ответах, М., Издательство: Проспект, 2009, ISBN: 978-5-392-00203-0.
2. Богатырев Ф.О. Основания и последствия расторжения договора ренты // Комментарии судебной практики. Вып.9 / Под ред. К.Б.Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
4. Гражданское право. Том 2 // Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: ООО ТК Велби, 2003. - 848 с.
5. Гражданское право [Текст] : учебник для вузов / Под ред. проф. В. В. Залесского, проф. М. М. Рассолова. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. – 703 с. – ISBN 5-238-00435-4.
6. Гражданское право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. проф. В. В. Залесского, проф. М. М. Рассолова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2010. – 703 с. – ISBN 5-238-00435-4.
7. Ем В.С. Договор ренты / В.С.Ем // Законодательство. - 1999. - № 5. - С.12-18.
8. Журавлев С.Е. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере // Жилищное право. 2000. №2.
9. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
10. Калинина И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты / И.В.Калинина // Адвокат. - 2006. - № 4. - С.34.
11. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004. - С.287.
12. Ключникова Я.А. Правовые проблемы определения условий договора пожизненного содержания с иждивением // Право и политика. 2007. № 2.
13. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: Статут, 2003. - 446 с.
14. Крашенинников П.В. Рентный договор / П.В.Крашенинников // Нотариус. - 2002. - № 3. - С.13.
15. Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. 2002. № 7.
16. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.
17. Молчанов А.А. Гражданское право в схемах. Общая и особенная части. М., Издательство ЭКСМО , 2010, ISBN: 978-5-699-45323-8
18. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. - 2003. - № 5. - С.16.
19. Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушения договора пожизненного содержания с иждивением / С.В.Натаров // Юрист. - 2007. - № 5. - С.8
20. Натаров С.В. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением / С.В.Натаров // Российский судья, - 2007. - № 4. - С.13.
21. Никитин Г. Купля в договоре, рента в уме / Г.Никитин // Домашний адвокат. - 2003. - N 16. - С. 17
22. Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением / Е.И.Никифорова // Жилищное право. - 2009. - № 4. - С.11.
23. Новак Д. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Д.Новак // Право и экономика.- 2003. - N 10. - С. 9
24. Новопашина У. Нотариус в роли посредника / У.Новопашина // Бизнес-адвокат. - 2000. - N 12. - С. 5.
25. Натаров С.В. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением // Российский судья. 2007. № 4.
26. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. №1(2).
27. Рассолова Т.М. Гражданское право [текст] / Ученбник. М.: - «Юнити», 2010. – 847 с. ISBN 978-5-238-01871-3.
28. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2010. – 1208 c. ISBN 978-5-8354-0592-3
29. Суханов Е. А.Гражданское право: в 4 томах том 3: Обязательственное право, М., Издательство: Волтерс Клувер, 2010, ISBN: 978-5-466-00100-6.

Материалы юридической практики

30. Постановление Конституционного Суда РФ N 11-П от 27.11.2008 \"По делу о проверке конституционности части 2 статьи 5 Федерального закона \"О минимальном размере оплаты труда\" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварницыной\" // РГ. N 257. 17.12.2008.
31. Дело № 2-1721/02. // Архив Черемушкинского районного суда г. Москвы.