Правовые аспекты ипотечного кредитования.

Введение

Настоящая дипломная работа посвящена исследованию особенностей гражданско-правового регулирования ипотечных отношений. Актуальность темы настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов.
Первый из них − принятие в конце две тысячи четвертого года пакета законопроектов об ипотеке, направленного на создание адекватной рынку законодательной базы и становления необходимых институтов, являющихся непременным условием для развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Новое законодательство поставило перед отечественными правоведами задачу его глубочайшего концептуального осмысления, выработки соответствующей стратегии реализации нового законодательства, а также, в ходе применения, разработки рекомендаций по его совершенствованию.
Второй фактор − при внедрении и использовании в России мирового опыта ипотечного кредитования, по мнению автора, следует, прежде всего, исходить из специфики российской экономики и российского права, в первую очередь исходя из отношения к таким исторически сложным вопросам как недвижимость, в том числе земля. Так же, необходимо учитывать геополитический фактор, национальные особенности и, даже, русский менталитет, который, в отличие от западного мышления, не позволяет или делает затруднительным для русского человека «жить в долг».
Третий фактор связан со сложившимся мифом, что принятие долгожданного пакета законопроектов, регулирующего ипотеку, и развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы. При существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях, ипотека должна являться одним из способов решения жилищной проблемы, но далеко не единственным.
Цели и задачи работы. Настоящее исследование направлено на проведение правового анализа складывающейся в России системы ипотечного кредитования в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами с тем, чтобы путем обобщения практики применения и на ее основе выявить недостатки указанной системы и предложить методики их устранения.
Объект исследования. Объектом исследования в дипломной работе являются правовые отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Предмет исследования. Предметом настоящего исследования является ипотечное кредитование и его юридическая сущность.
Первая глава посвящена рассмотрению понятия ипотеки, ее видов (ипотека по договору и ипотека в силу закона), а также таких важных вопросов, как субъект, объект и предмет ипотеки.
Вторая глава посвящена рассмотрению исторического анализа ипотечного кредитования в европейских странах и США и на основании этого изучению становления ипотечного кредитования в России, правовой природы ипотеки в нашей стране (вещно-правовые и обязательственно-правовые аспекты).
Третья глава посвящена рассмотрению современного состояния ипотеки в Российской Федерации, какую роль играет государство в системе ипотечного кредитования. В главе приведена судебная практика по делам, связанным с государственной регистрацией ипотеки, рассмотрены юридические аспекты получения кредита и обеспечения его возврата.
В заключении подводятся итоги дипломной работы, предлагаются пути совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране для дальнейшего перспективного развития.

Глава 1.Общие положения об ипотеке.

1.1. Понятие и виды ипотеки

Ипотека (hypotheca) - греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства.
В узком смысле ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин «ипотека».
В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности залога - закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателю.
В силу своей природы ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот инструмент для реализации целого ряда экономических задач. При этом ипотека обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.
Оборот ипотечных ценных бумаг позволяет создать поле фиктивного капитала, которое, в свою очередь, само становится источником ипотечных кредитов, являющихся эффективными и надежными инструментами рынка ценных бумаг.
Что касается государства, то его заинтересованность в использовании участниками рынка ипотеки связана с обеспечением стабильности и устойчивости отношений между хозяйствующими субъектами и возможностью проводить планомерную политику налоговой ипотеки, являющуюся существенным источником пополнения бюджета.
Экономическое содержание ипотеки не всегда заметно за консервативными юридическими формами, которые этот институт приобрел в своем развитии. В свою очередь юридическая форма ипотеки есть не что иное, как обременение вещных прав на объект недвижимости (главным образом, земельный участок), являющийся средством обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя (как правило, должника) перед кредитором (залогодержателем).
В последней трактовке российского законодателя ипотека получила следующую дефиницию - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению исполнения обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.
Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного кредитования является эффективным инструментом, позволяющим реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты.
В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков .
Так, выделяют ипотеку первичную и вторичную ипотеку. Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
Выделяют постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
Существует принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
«Пружинная» ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.

Введение 3
Глава 1.Общие положения об ипотеке 5
1.1. Понятие и виды ипотеки 5
1.2. Субъект, объект и предмет ипотеки 15
Глава 2. Исторический анализ правового регулирования ипотечного кредитования 24
2.1. Правовая природа ипотеки 24
2.2. Европейский опыт в области ипотечного кредитования 27
2.3. Американский опыт развития ипотеки 33
2.4. История российской ипотеки 38
Глава 3. Ипотечное кредитование в Российской Федерации на современном этапе 44
3.1. Развитие системы ипотечного кредитования на территории России 44
3.2. Роль государства в системе ипотечного кредитования 60
3.3. Юридические аспекты получения кредита и обеспечения его возврата 66
3.4. Судебная практика по делам, связанным с государственной регистрацией ипотеки 70
Заключение 79
Список использованной литературы 83
Приложение 87

Нормативно-правовые акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1, 2 и 3) − официальный текст. − М.: «Издательство ЭЛИТ», 2006.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. (Принят ГД 22.12.2004, одобрен СФ 24.12.2004).
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г., 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г., 29 июня 2004 г., 30 декабря 2004 г.)//СЗ РФ.1998. № 29 (с послед. изм.).
4. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» //СЗ РФ. 2002. № 52.
5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»//СЗ РФ. 2003. № 46.
6. Указ Президента РФ от 20 декабря 1994 г. № 2204.
7. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 о мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ)//СЗ РФ. 2000. № 3.
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2001 г. № 5093/01.
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00.
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90.
11. Приказ Минюста России от 15.06.2006 № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества». (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 № 7974).
12. Собрание Законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
13. Государственная целевая программа «Жилище». Одобрена постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595.
Научные источники
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997.
2. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: Вопросы теории и практики. М., 2002.
3. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - «Юристъ», 2003 г.
4. Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999.
5. Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) «Юристъ», 2002 г.
6. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США − М.: Институт экономики города, 1995.
7. Материалы исследования, проведённого Фондом «Институт экономики города» «Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы)». М., 2004.
8. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и экономика): Терминологический словарь. Казань, 2000.
9. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - Волтерс Клувер, 2006 г.
10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 9-е изд. М., 1911.
11. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.
12. Dennis Marshall W. Residential Mortgage Lending. Third Edition // Prentice Hall Career & Technology, Englewood Cliffs. New Jersey, 1999.
13. European Mortgage markets; structure, funding and futurre development OECD. 2000. June.
14. Kinsey, Mark A, and H..James Schwing. Regulation of the Secondary Mortgage Market. Housing Finance International, 2001.
15. Recent Developments in European Mortgage Markets. Housing Finance International. Vol. XV. 2000. December. № 2.
16. Robert Van Order, The structure and Evoluation of American Seconderry Mortgage Markets, with some Implications for Developing Markets// Housing Finance International, 2001.
17. The Economic and Financial Importance of Mortgage Bonds in Europe. Housing Finance International. 2001. Vol. XV June. № 4.
Статьи из журналов, газет, проекты законов, интернет источники
1. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Юридический мир. 2002. № 5.
2. Бирюкова А.К. Ипотека − право вещное или обязательственное?//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Вып. 2. СПб., 1997.
3. Большаков Д.В. Банковская гарантия: Юридические аспекты получения кредита и обеспечения его возврата. М., 2002.
4. Дее А.В. Сравнительный анализ ипотеки по российскому праву и ипотечного залога по английскому праву//Московский журнал международного права. 2003. № 4.
5. Демушкина Е. МИА КБ. «Недвижимость и ипотека», декабрь 2004.
6. Источник (URL): www.kvadroom.ru. Тысяча советов о жилье − ТСЖ.ру.
7. Информационное письмо «Об участии в Российской программе ипотечного жилищного кредитования» от 10 июня 2005 г. № 05−1−13/9.
8. Корнев С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России. Вестник Финансовой Академии при Правительстве РФ, 2003.
9. Лазарова Л.Б. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования. Бюллетень ВИУ (выпуск № 16 − 2006).
10. Медведев А. «Энергия успеха» (корпоративный журнал), зарегистрирован в Министерстве печати РФ 16 февраля 2006 г. номер регистрации ПИ № ФС 77-23430.
11. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. № 12. 2000.
12. Материалы справочно-информационной службы «Ипотека». www.cosa.ru.
13. Материалы справочно-информационной службы по ипотечному кредитованию www.kdo.ru.
14. Орлова М.М. Понятие и признаки предмета ипотеки//Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 1.
15. Официальный сайт Центрального Банка РФ. www.cbr.ru.
16. Путин В.В. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации. 26 мая 2004 года Москва, Кремль. (Источник официальный сайт Президента России www.kremlin.ru).
17. МФК (IFC), Проект «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» (Кодекс ипотечного кредитора), russia_mortgage@fc.org.
18. Россия в цифрах. 2005: Крат. стат. сб./Росстат-М., 2005.
19. Синочкин Д. Закон о строительных сберегательных кассах. Большой сервер недвижимости, 01.18.2007. (www. estate − gazeta.ru).
20. Соглашение об условиях поставки закладных № 06−06/260 от 22.05.06 г. (Участие ОАО «МИнБ» в ипотечном жилищном кредитовании в рамках Российской Программы АИЖК).
21. Щетинин Я.В. Доступность жилья в Российской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты. Опубликовано в журнале «Банковское кредитование» № 3 (7) 2006.