Расширение ипотечного кредитования в комммерческом банке (на примере .

Введение Многие современные люди задаются вопросом, как не только заработать себе на безбедную жизнь, но и сохранить, а желательно и приумножить накопленное. Раньше у рядового потребителя была только одна возможность: банковский депозит. Но сейчас, из-за низкого уровня процентных ставок этот инструмент становиться не столь привлекательным и популярным. Большинство потенциальных вкладчиков не желают замораживать свои деньги на длительный срок и под процент, который зачастую оказывается ниже инфляции. К тому же отпала необходимость накопления денег для какой-либо значимой покупки или события. Потребительский кредит прочно вошел в нашу жизнь, и ранее недоступные блага превратились в повседневную необходимость. В кредит теперь купить можно все, начиная от бытовой техники и заканчивая недвижимостью. Потребительское кредитование позволяет получить необходимый товар сразу, а не после полной его оплаты. Кроме того, возможность использования потребительских кредитов позволяет клиентам банков быстрее улучшить свои жилищные условия, сделать ремонт, приобрести автомобиль. Предоставление потребительских кредитов или потребительское кредитование - это одно из наиболее перспективно развивающихся направлений деятельности современных банков в Российской Федерации. Данное направление достаточно ново для нашей страны и появилось оно благодаря стабилизации экономической ситуации в России, общему развитию банковской системы, росту конкуренции между банками. Потребительское кредитование расширяет перечень банковских услуг и позволяет банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Потребительское кредитование непосредственным образом связано с кредитной политикой банка. Наиболее перспективным направлением развитием кредитования физических лиц на современном этапе представляется ипотечное кредитование. Экономические процессы, обусловившие развитие ипотечного рынка в современной России, существенно отличаются от условий формирования ипотечного бизнеса как в дореволюционной России, так и в большинстве развитых стран. Определяющим при этом обстоятельством является переходное состояние отечественной экономики. С самого начала ее реформирования присутствовало четкое понимание того, что ипотечный финансово-кредитный инструмент просто необходим для развития жилищной сферы, состояние которой никого не устраивает. Однако должное понимание того, как и в какой форме этот инструмент следует применять для решения жилищной проблемы, приходит только сейчас, после десятилетия бесплодных попыток придать жилищной ипотеке массовый характер. Зачастую эти попытки приносили больше ущерба, нежели пользы, прежде чем стало ясно, что ипотечный рынок, как и все прочие, подчиняется определенным закономерностям и непринятие их во внимание, действие административными методами приводит только к усугублению ситуации, а не к ее разрешению. Банки различными способами пытаются привлечь в ипотечное кредитования граждан России. Объемы выданных ипотечных кредитов увеличиваются вдвое за год. В тоже время уже сейчас некоторыми экспертами прогнозируется волна невозвратов по ипотеке, с которыми пока банкирам сталкиваться не приходилось. С учетом вышеизложенного следует отметить важность и актуальность выбранной для исследования темы дипломной работы. Целью написания данной дипломной работы является анализ теории и практики ипотечного кредитования физических лиц в современных экономических условиях развития. Задачами написания дипломной работы являются: - рассмотрение теоретических аспектов организации кредитования физических лиц, в том числе изучение: сущности, субъектов и видов потребительского кредитования; организации банковского кредитования; изучение рисков потребительского кредитования; - анализ истории развития и современного состояния ипотечного кредитования в России; - рассмотрение условий и перспектив ипотечного кредитования на примере банка. Данные задачи обусловили и структуру написания дипломной работы. Для написания дипломной работы и выполнения поставленных задач использовались действующие нормативные и законодательные акты, учебная литература и периодические материалы. Глава 1. Теоретические основы организации кредитования физических лиц 1.1. Сущность потребительского кредитования. Субъекты кредитования Кредитная деятельность - один из важнейших, конституирующих само понятие банка признаков, соответственно кредитные операции наряду с расчетно-платежными - важнейшие базовые операции коммерческого банка. (43. С.135) Кредит предполагает передачу заемщику (юридическому или физическому лицу) банком на основании специального письменного договора исключительно денежных средств (собственных средств банка и/или заемных) на определенный в таком договоре срок на условиях возвратности и платности в денежной же форме, подконтрольности, а также, как правило, целевого использования и обеспеченности. Кредит имеет место не с момента подписания сторонами кредитного договора, а с момента реального предоставления соответствующей суммы заемщику. В рыночных условиях хозяйствования основной формой кредита является банковский кредит, т.е. кредит, предоставляемый коммерческими банками разных типов и видов. Потребительский кредит является одним из видов банковского кредита. Потребительскими кредитами в нашей стране называют ссуды, предоставляемые населению. При этом потребительский характер ссуд определяется целью (объектом кредитования) предоставления ссуды. Законодательно понятие «потребительского кредита» будет определено в Законе «О потребительском кредите», который пока еще находится в стадии разработки. Потребительский кредит служит средством удовлетворения различных потребительских нужд населения. К нему применяются базовые концепции кредитного договора. Потребительским является кредит, который отвечает двум основным характеристикам:

Содержание

Введение 3
Глава 1. Теоретические основы организации кредитования физических лиц 6
1.1. Сущность потребительского кредитования. Субъекты кредитования 6
1.2. Виды потребительского кредита 9
1.3. Организация банковского кредитования физических лиц 15
1.4. Риски потребительского кредитования 22
Глава 2. История развития и современное состояния ипотечного кредитования в России 28
2.1. История развития ипотеки в России в дореволюционной России 28
2.2. Современное состояния ипотечного кредитования в России и перспективы его развития 32
Глава 3. Ипотечное кредитование на примере Банка Москвы 49
3.1. Краткая характеристика Банка Москвы 49
3.2. Особенности ипотечного кредитования в Банке Москвы 53
3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Банке Москвы 57
Заключение 59
Список литературы 63
Приложение 1 66
Приложение 2 70
Приложение 3 71


Введение

Многие современные люди задаются вопросом, как не только заработать себе на безбедную жизнь, но и сохранить, а желательно и приумножить накопленное. Раньше у рядового потребителя была только одна возможность: банковский депо-зит. Но сейчас, из-за низкого уровня процентных ставок этот инструмент стано-виться не столь привлекательным и популярным. Большинство потенциальных вкладчиков не желают замораживать свои деньги на длительный срок и под про-цент, который зачастую оказывается ниже инфляции. К тому же отпала необхо-димость накопления денег для какой-либо значимой покупки или события. По-требительский кредит прочно вошел в нашу жизнь, и ранее недоступные блага превратились в повседневную необходимость. В кредит теперь купить можно все, начиная от бытовой техники и заканчивая недвижимостью. Потребительское кре-дитование позволяет получить необходимый товар сразу, а не после полной его оплаты. Кроме того, возможность использования потребительских кредитов по-зволяет клиентам банков быстрее улучшить свои жилищные условия, сделать ре-монт, приобрести автомобиль.
Предоставление потребительских кредитов или потребительское кредитова-ние - эт одно из наиболее перспективно развивающихся направлений деятельно-сти современных банков в Российской Федерации. Данное направление достаточ-но ново для нашей страны и появилось оно благодаря стабилизации экономиче-ской ситуации в России, общему развитию банковской системы, росту конкурен-ции между банками. Потребительское кредитование расширяет перечень банков-ских услуг и позволяет банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Потребительское кредитование непосредственным об-разом связано с кредитной политикой банка.
Наиболее перспективным направлением развитием кредитования физических лиц на современном этапе представляется ипотечное кредитование.
Экономические процессы, обусловившие развитие ипотечного рынка в со-временной России, существенно отличаются от условий формирования ипотечно-го бизнеса как в дореволюционной России, так и в большинстве развитых стран. Определяющим при этом обстоятельством является переходное состояние отече-ственной экономики. С самого начала ее реформирования присутствовало четкое понимание того, что ипотечный финансово-кредитный инструмент просто необ-ходим для развития жилищной сферы, состояние которой никого не устраивает. Однако должное понимание того, как и в какой форме этот инструмент следует применять для решения жилищной проблемы, приходит только сейчас, после де-сятилетия бесплодных попыток придать жилищной ипотеке массовый характер. Зачастую эти попытки приносили больше ущерба, нежели пользы, прежде чем стало ясно, что ипотечный рынок, как и все прочие, подчиняется определенным закономерностям и непринятие их во внимание, действие административными методами приводит только к усугублению ситуации, а не к ее разрешению.
Банки различными способами пытаются привлечь в ипотечное кредитования граждан России. Объемы выданных ипотечных кредитов увеличиваются вдвое за год. В тоже время уже сейчас некоторыми экспертами прогнозируется волна не-возвратов по ипотеке, с которыми пока банкирам сталкиваться не приходилось.
С учетом вышеизложенного следует отметить важность и актуальность вы-бранной для исследования темы дипломной работы.
Целью написания данной дипломной работы является анали теории и прак-тики ипотечного кредитования физических лиц в современных экономических условиях развития. Задачами написания дипломной работы являются:
- рассмотрение теоретических аспектов организации кредитования физиче-ских лиц, в том числе изучение: сущности, субъектов и видов потребительского кредитования; организации банковского кредитования; изучение рисков потреби-тельского кредитования;
- анализ истории развития и современного состояния ипотечного кредитова-ния в России;
- рассмотрение условий и перспектив ипотечного кредитования на примере банка.
Данные задачи обусловили и структуру написания дипломной работы.
Для написания дипломной работы и выполнения поставленных задач исполь-зовались действующие нормативные и законодательные акты, учебная литература и периодические материалы.


Глава 1. Теоретические основы организации кредитования физиче-ских лиц

1.1. Сущность потребительского кредитования. Субъекты кредитова-ния

Кредитная деятельность - один из важнейших, конституирующих само поня-тие банка признаков, соответственно кредитные операции наряду с расчетно-платежными - важнейшие базовые операции коммерческого банка. (43. С.135)
Кредит предполагает передачу заемщику (юридическому или физическому лицу) банком на основании специального письменного договора исключительно денежных средств (собственных средств банка и/или заемных) на определенный в таком договоре срок на условиях возвратности и платности в денежной же форме, подконтрольности, а также, как правило, целевого использования и обеспеченно-сти.
Кредит имеет место не с момента подписания сторонами кредитного догово-ра, а с момента реального предоставления соответствующей суммы заемщику.
В рыночных условиях хозяйствования основной формой кредита является банковский кредит, т.е. кредит, предоставляемый коммерческими банками разных типов и видов. Потребительский кредит является одним из видов банковского кредита.
Потребительскими кредитами в нашей стране называют ссуды, предостав-ляемые населению. При этом потребительский характер ссуд определяется целью (объектом кредитования) предоставления ссуды.
Законодательно понятие «потребительского кредита» будет определено в За-коне «О потребительском кредите», который пока еще находится в стадии разра-ботки.
Потребительский кредит служит средством удовлетворения различных по-требительских нужд населения.
К нему применяются базовые концепции кредитного договора. Потребитель-ским является кредит, который отвечает двум основным характеристикам:
- он предоставляется физическому лицу для потребительских целей;
- он не может превышать определенной суммы.
В рамках потребительского кредита заключается ряд достаточно разнообраз-ных соглашений кредитного характера между клиентом и банком. Они могут пре-доставлять или не предоставлять банку право контролировать использование де-нежных средств, однако целевой характер кредита не имеет решающего значения для его классификации как потребительского. В ряде случаев потребительским может быть кредит, возникающий в процессе договорных отношений трех сторон банка-кредитора, поставщика товаров и клиента. Некоторые соглашения о кре-дитовании могут быть исключены законодательством из сферы потребительского кредита.
Спрос физических лиц на кредиты обеспечивается за счет, во-первых, роста реальных доходов населения, а во-вторых, активной маркетинговой и рекламной политики банков, продвигающих свои кредитные продукты, а также производите-лей и продавцов товаров, стремящихся увеличить объемы продаж. (5. С.85-87)
Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита являются хозорганы, население, государство и сами банки. В потребительском кредитова-нии субъекты кредитных отношений всегда выступают как кредитор и заемщики. Кредиторами являются банковские учреждения или предприятия и организации различных форм собственности, предоставившие свои временно свободные сред-ства в распоряжение заемщика на определенный срок. Перераспределяя сосредо-точенные у себя ресурсы в пользу нуждающихся в них, банки выступают как кре-диторы.
Заемщик сторона кредитных отношений (физическое лицо), получающая средства в пользование (в ссуду) и обязанная их возвратить в установленный срок.
Потребительский кредит может предоставляться как в денежной, так и в то-варной форме.
В странах с рыночной экономикой потребительский кредит, как удобная и выгодная форма обслуживания населения, играет большую роль в экономике. По-этому он подвергается активному регулированию со стороны государства. Регу-лирование осуществляется как на уровне выдачи кредита, так и на уровне его ис-пользования и выражается либо в поощрении кредитования конечного потребите-ля через процентную ставку, срок кредита, первоначальное участие собственными средствами в кредитуемой операции, либо в ужесточении режима кредитования.
В разных странах действуют разные законы в области кредитования индиви-дуальных заемщиков, однако их объединяет общая установка: ради повышения уровня жизни потребителей кредит должен быть доступен в необходимом объеме.
Потребительское кредитование физических лиц в России в современных ус-ловиях осуществляют главным образом сберегательные и ипотечные банки.
Основными видами предоставляемых ссуд являются долгосрочные и кратко-срочные. Долгосрочные ссуды в основном носят инвестиционный характер и свя-заны с удовлетворением потребностей населения в жилищном строительстве и хозяйственном обзаведении.


1.2. Виды потребительского кредита

Классификация видов потребительских кредитов заемщиков и объектов кре-дитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе:
- по направлениям использования (по объектам кредитования),
- по субъектам кредитной сделки,
- по срокам кредитования
- по срокам погашения,
- по способу предоставления потребительские,
- по видам обеспечения,
- по методам погашения,
- по методу взимания процентов,
- по характеру кругооборота средств,
- по целевому направлению использования,
- по объему кредитования и т.д. (30. С.216)
По направлениям использования (объектам кредитования) в России потреби-тельские ссуды подразделяют на кредиты:
- на неотложные нужды;
- под залог ценных бумаг;
- строительство и приобретение жилья;
- капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, их газификацию и присоединение к сетям водопровода и канализации.
Гражданам, проживающим в сельской местности, кроме того выдаются ссуды на строительство надворных построек для содержания скота и птицы и приобре-тение средств малой механизации для выполнения работ в личном подсобном хо-зяйстве. Члена садоводческих кооперативов и товариществ предоставляются долгосрочные ссуды на приобретение или строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участков. Банки выдают также долгосрочные ссуды на приобретение автомобилей, других товаров длительного пользования, хозяйст-венное обзаведение отдельным категориям граждан.
По субъектам кредитной сделки (по облику кредитора и заемщика) различа-ют:
- банковские потребительские ссуды;
- ссуды, предоставляемые населению торговыми организациями;
- потребительские ссуды кредитных учреждений небанковского типа (лом-барды, пункты проката, кассы взаимопомощи, кредитные кооперативы, строи-тельные общества, пенсионные фонды и т.д.);
- личные или частные потребительские ссуды, предоставляемые частными лицами;
- потребительские ссуды, предоставляемые заемщикам непосредственно на предприятиях и в организациях, в которых они работают.
По срокам кредитования потребительские ссуды подразделяют на:
- краткосрочные (сроком от 1 дня до 1 года);
- среднесрочные (сроком от 1 года до 3-5 лет);
- долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).
В настоящее время в России в связи с общей экономической нестабильно-стью деление потребительских ссуд по срокам носит условный характер. Банки, предоставляя ссуды, обычно делят их на краткосрочные (до 1 года) и долгосроч-ные (свыше 1 года). Краткосрочную ссуду можно оформить на определенный срок (в пределах года) или до востребования. Ссуда до востребования не имеет фиксированного срока, и банк может потребовать ее погашения в любое время. При предоставлении ссуды до востребования часто предполагается, что заемщик сравнительно ликвиден и активы, в которые вложены заемные средства, могут быть превращены в наличность в кратчайший срок.
По срокам погашения потребительские кредиты подразделяются на:
- кредиты с возможностью досрочного погашения;
- кредиты без возможности досрочного погашения;
По способу предоставления потребительские ссуды делят на целевые и неце-левые (на неотложные нужды, текущие расходы и т.д.).
По обеспечению различают ссуды необеспеченные (бланковые) и обеспечен-ные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием). Главная причина, по которой банк требует обеспечения, - риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить ссуду в срок и полностью. Обеспечение не гарантирует погашения ссуды, но уменьшает риск, так как в случае ликвидации банк получает преимущество перед другими кредиторами в отношении любого вида активов, которые служат обеспечением банковской ссуды.
По методу погашения различают ссуды, погашаемые единовременно и ссуды с рассрочкой платежа.
Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по таким кре-дитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется единовре-менно. Примером таких ссуд могут служить так называемые бриджинг-ссуды, ко-торые выдаются для покупки нового дома частным лицом в сумме разницы стои-мости нового и старого дома владельца.
Ссуды с рассрочкой платежа включают:
- ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, еже-квартально и т.д.);
- ссуды с неравномерным периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется (возрастает или снижается) в зависимости от опреде-ленных факторов, например, по мере приближения даты окончательного погаше-ния ссуды или завершения кредитного договора ссуды с неравномерным непе-риодическим погашением).

1. О залоге: Федеральный закон от 29.05.92 г. № 2872-1// СПС «Гарант»
2. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение Банка России от 26 марта 2004г. № 254-П// СПС «Гарант»
3. О совершении сделок со связанными с банком лицами и оценке рисков, воз-никающих при их совершении: Письмо Банка России от 17 января 2005 г. №2-Т// СПС «Гарант»
4. Об обязательных нормативах банков: Инструкция Банка России от 16 января 2004 г. № 110-И// СПС «Гарант»
5. Абдрахманов Р. и др. Потребительские кредиты / Р. Абдрахманов // Прямые инвестиции. 2008. - №4 (36). - с. 85-87
6. Андреева Г. В. Скоринг как метод оценки кредитного риска / Г. В. Андреева // Банковские технологии, 2006. - №4. с. 18
7. Афонина А. В. Все об ипотеке. М.: Омега-Л, 2007 г. 176 с.
8. Багаев А. Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. М.: Феникс, 2006 г. 144 с.
9. Банковская система России. Настольная книга банкира. Кредитный процесс коммерческого банка. - М: ТОО ИКК "ДЕКА", 2006. 304 с.
10. Беляев М. К. Проблемы потребительского кредитования / М. К. Беляев. // Расчеты и операционная работа в коммерческом банке, 2004. - № 9. с. 16
11. Беляев М. К. Специфические риски потребительского кредитования / М. К. Беляев // Банковское дело, 2005. - №2. с. 58-60
12. Брику М. Каковы особенности кредитного поведения россиян?/ М. Брику // Финансы, 2006. - № 16 (153). с. 18
13. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лапидуса. - М.: Финансы и статистика, 2006. 396 с.
14. Ветрова А. В. Кредитное бюро - международный опыт. / А. В. Ветрова. М.: Реформа, 2000. 304 с.
15. Воронин И. Лицо петербургской ипотеки / И. Воронин // Справочник "Квар-тирный вопрос - все о недвижимости" - №2. - 16.03.2006
16. Горбачев А. Ипотека вчера и сегодня / А. Горбачев // Экспресс Недвижи-мость & Цены. - №4. - 2006
17. Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. Ипотека. М.: Эксмо, 2006 г. 336 с.
18. Гуреева М.А., Громов С.В. Обеспечение возвратности банковских ссуд. / М. А. Гуреева, С. В. Громов. М.: ИНФРА-М, 2006. 361 с.
19. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. М.: Вершина, 2007 г. 596 с.
20. Ермаков С.Л. Работа коммерческого банка по кредитованию заемщиков: Ме-тодические рекомендации. / С. Л. Ермаков. - М.: Алес, 2008. 386 с.
21. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Условия и факторы, оп-ределяющие специфику российского рынка жилищного ипотечного кредитования / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова // Финансовый менеджмент. - №3. 2006.
22. Кидуэлл Дэвид С., Петерсон Ричард Л. . Финансовые институты, рынки и деньги. / Д. С. Кидуэлл, Р. Л. Петерсон - М.: ИНФОРА-М, 2003. 314 с.
23. Колесников В. И., Кроливецкая Л. П. Банковское дело. / В. И. Колесников, Л. П. Кроливецкая Л. П. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. 464 с.
24. Коробова Г. Г. Банковское дело. / Г. Г. Коробова. - М.: Юристъ, 2006. - 751 с.
25. Костерина Т. М. Банковское дело / Т. М. Костерина. М.: Изд-во «МГУ-ЭСИ», 2006. 240 с.
26. Лаврушин О. И. Банковское дело / Под ред. Лаврушина О.И. - М.: Финансы и статистика, 2006. 386 с.
27. Лепихова В. Ипотека не по плану. / В. Лепихова // Финансовые услуги. - №6. 2006.
28. Никитина Т.В. Банковский менеджмент. / Т. В. Никитина. - СПб.: Питер, 2002. - 160 с.
29. Ольшаный А.И. Банковское кредитование (российский и зарубежный опыт). / А. И. Ольшаный М.: Русская деловая литература, 2006. 289 с.
30. Основы банковского менеджмента: Учебное пособие / Под ред. О.И. Лав-рушина. - М.: ИНФРА-М, 2006. 789 с.
31. Попова О. В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. М.: Альфа-Пресс, 2006 г. 392 с.
32. Ревинский И.А. Деньги - Банки - Финансовые рынки. / И. А. Ревинский. - Но-восибирск: Изд-во НГПУ, 2008. 231 с.
33. Садков В. Г., Овчинникова О. П. Банковские системы развитых стран и со-вершенствование денежно-кредитной политики России. / В. Г. Садков, О. П. Ов-чинникова, М.: Прогресс, 2006. - 285 с.
34. Тавасиев А. М. и др. Банковское дело: базовые операции для клиентов: Учеб. пособие. / Под ред. А. М. Тавасиева. М.: Финансы и статистика, 2006. 224 с.
35. Тарасов Д. В. Розничное кредитование в России. Текущая ситуация и про-блемы развития. / Д. В. Тарасов. М: КредитЭКСПО, 2008. 186 с.
36. Тосунян Г.А. Банковское дело и банковское законодательство в России: опыт, проблемы, перспективы. / Г. А. Тосунян. М.: Дело Лтд., 2006. 304 с.
37. Шевченко Л. И. Недвижимость в России. Правовое регулирование и судебная практика. М.: ИНИОН РАН, 2006 г. 240 с.
38. Ширинская Е. Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. / Е. Б. Ширинская. - 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Инфра-М, 2002. 347 с.
39. Щербакова Г.Н. Банковские системы развитых стран. / Г. Н. Щербакова. - М.: ЭКО, 2006. 612 с.
40. Эриашвили Н. Д. Банковское право. / Н. Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ, 2008. - 527 с.