Состояние,проблемы и развитие рынка недвижимости.

Введение Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей. Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д. В этом и заключается актуальность поей темы. Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. Целью данной работы: является разработка теоретических основ в недвижимости районов. В соответствии с поставленной целью в работе определены следующие разобрать задачи:  Рассомотреть рынок недвижимости и его характеристики.  Рассмотреть структуру рынка недвижимости.  Рассмотреть спрос и предложение (первичный и вторичный рынки жилья) на примере Санкт-Петербурга и Московской области. Объектом исследования: является Санкт-Петербург и Московская область по данным строительной компании «Строй-дом» Предметом исследования являются теоретические, методические и практические положения и закономерности, связанные с недвижимостью районов. Теоретической и методологической базой исследования явились труды выдающихся российских и зарубежных ученых по недвижимости Москвы и Московской области. 1. Теоретическая часть 1.1 Особенности функционирования рынка недвижимости Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается: • колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; • достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте; • достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли); • высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; • большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: • эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

Содержание

Введение.............................................................................................................3
1. Теоретическая часть......................................................................................6
1.1 Особенности функционирования рынка недвижимости.................6
1.2 Рынок недвижимости и его характеристики....................................10
1.3 Структура рынка недвижимости.......................................................14
2. Практическая часть......................................................................................22
2.1 Спрос и предложение (первичный и вторичный рынки жилья) на примере Санкт-Петербурга...................................................................................22
2.2 Ипотека как форма развития рынка недвижимости и последовательность оценки недвижимости........................................................33
2.3 Квартиры: новостройки, пустующие, сдающиеся на примере Московской области..............................................................................................49
Заключение................................................................................................54
Глоссарий..................................................................................................56
Список используемой литературы..........................................................58
Приложение...............................................................................................61












Введение
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.
То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.
Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д. В этом и заключается актуальность поей темы.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления.
На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
Целью данной работы: является разработка теоретических основ в недвижимости районов.
В соответствии с поставленной целью в работе определены следующие разобрать задачи:
 Рассомотреть рынок недвижимости и его характеристики.
 Рассмотреть структуру рынка недвижимости.
 Рассмотреть спрос и предложение (первичный и вторичный рынки жилья) на примере Санкт-Петербурга и Московской области.
Объектом исследования: является Санкт-Петербург и Московская область по данным строительной компании «Строй-дом»
Предметом исследования являются теоретические, методические и практические положения и закономерности, связанные с недвижимостью районов.
Теоретической и методологической базой исследования явились труды выдающихся российских и зарубежных ученых по недвижимости Москвы и Московской области.















1. Теоретическая часть
1.1 Особенности функционирования рынка недвижимости
Рынок недвижимости система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту владельцам, доход предпринимателям, налоговые и другие платежи в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
большим колиеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
значительно меньшее число сделок купли-продажи;
владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
рынок недвижимости несовершенен.
Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
продукт на рынке должен быть однородным;
на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
спрос и предложение эластичны по цене;
издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.
Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.
Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости.
Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком.
Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др.
Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке.
Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня.
Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

1. Гражданский Кодекс РФ
2. Постановление Правительства г. Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за жилые помещения, находящиеся в государственной собственности г. Москвы»
3. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. «Международная академия оценки и консалтинга» 2004 г.
4. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб. и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.
5. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 2001. № 9.
6. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
7. П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 2006г
8. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование - М., 2001 - 256 с.
10. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. М.: 2003.
11. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 - 160 с.
12. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
13. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 2004.
14. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4. 2003г.
15. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст] СПб: Питер, 2000.
16. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] М.: Экзамен, 2000.
17. Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение [Текст] // Деньги. 2002.
18. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов [Текст] М.: Юнити - Дана, 2003.
19. Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2004.
20. И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник 3-е изд., доп.и перераб. Москва: Юрайт-Издат, 2002г
21. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Маркетинг, 2002.
22. Паттури Я. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -. 2005г
23. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь . № 3. 2006г.
24. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб. 2000.
25. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен»,2000.
26. Самсонова Н.Ф. Финансы, Денежное обращение и кредит: Учебник для вузов - М.: ИНФРА - М,2001г.
27. Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005г.
28. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит: Учебник для вузов - М.: Экономика, 2001
29. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М., Финансы и статистика, 2002.
30. «Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело, 2007.
31. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2001 г.
32. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». 2000г.
33. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2006 г.
34. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2002 г.
35. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 2002. - 124 с.
36. Журнал (№6) « Жилищное строительство» - Москва, 2001г.