Влияние оценочной деятельности на формирование рыночных отношений в экономике России.

Введение Развитие общества всегда было тесно связано с экономическим окружением. В течение длительного периода времени, существовали различные экономические системы, отражающие потребности и возможности общества в конкретный период его становления. Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования. В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но после перехода нашей страны к рыночной экономике потребовалось углубленное развитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залог имущества сформировали потребность в оценочной деятельности. Основная задача этого вида деятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных прав путем использования различных методик и инструментов оценки. Длительный период становления и развития, огромная практическая составляющая и обширная сфера применения способствовали созданию исключительно универсального набора методик, которые позволяют определить стоимость любого имущественного объекта, находящегося в обращении. Современная оценочная деятельность представляет собой объединение специалистов и организаций, занятых в этой сфере на международном уровне, создание специальных международных методических сводов, способствующих мировой интеграции оценки. Важное влияние на формирование рыночных отношений в экономике России оказала оценочная деятельность, что и является объектом рассмотрения в данной дипломной работе. Рост числа коммерческих предприятий, увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке. Основной целью данной работы является рассмотреть методологические аспекты оценки отдельных видов имущества и имущественных комплексов. Таким образом, задачами, которые я поставил перед собой, при написании дипломной работы, являются: • Описание принципов и стандартов оценочной деятельности, с тем чтобы дать более четкое представление об этом виде деятельности в России и за рубежом; • Изучение международного аспекта института оценки; • Отражение практического применения методов оценки при определении стоимости отдельных видов имущества. Дипломная работа состоит из трех глав, введения и заключения. Первая глава посвящена общим вопросам оценочной деятельности и ее становлению за рубежом и в России, рассматривается описание терминологии. Во второй главе рассматривается описание подходов, целей оценочной деятельности. Анализируется нормативно-правовое обеспечение оценки. Рассматривается методология оценки различных видов имущества. При этом выделяются наиболее рациональные методы оценки конкретных видов имущества. Третья глава квалификационной работы раскрывает практическое применение оценочной деятельности на примере оценки объекта недвижимости. При написании дипломной работы я опирался на изучение и анализ научной литературы, учебных и методических пособий, аналитической информации, проработку нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность в Российской Федерации. Это позволило наиболее комплексно подойти к вопросу влияния оценочной деятельности на формирование рыночных отношений в экономике России. Глава 1. Оценочная деятельность как элемент рыночной экономики 1.1.Понятие, цели, принципы, история развития оценочной деятельности 1.1.1. Общее понятие оценочной деятельности Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»). Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен с новым этапом реструктуризации собственности в России (после принятия нового федерального закона «О приватизации государственного и муници¬пального имущества в Российской Федерации»), перераспределением иму¬щественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стои-мостной оценки ресурсов при операциях с ними. Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформиро¬вавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способ¬ствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность. Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный» инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутый круг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурен¬тоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вто¬ричного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование кото¬рого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию: Дальнейшее расширение числа неэффективно функционирующих и неконкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муни¬ципальных, рост неэффективно использующихся ресурсов промышлен¬ного назначения, формирование

Введение.3

Глава 1. Оценочная деятельность как элемент рыночной экономики
1.1. Понятие, цели, принципы, история развития оценочной деятельности...4
1.2. Стандарты оценочной деятельности за рубежом и в России...16
1.3. Состояние рынка оценочных услуг в России.23

Глава 2. Понятия и подходы в оценочной деятельности
2.1. Методы применяемые в оценочной деятельности28
2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской федерации..39
2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России..45

Глава 3. Практическое применение оценочной деятельности в условиях формирования рыночных отношений в экономике России
3.1. Состав заключения об оценке..49
3.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости....53
Заключение...70
Список используемой литературы.73
Приложения..76

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ с изменениями от 21.12.2001г., от 21.03.2002г., от 14.11.2002г. от 10.01.2003г., от 27.02.2003г;
2. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-1 МСО-4. 1994 г.;
3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением №519 Правительства РФ от 06.07.2001 г.;
4. Стандарты РОО: «Декларация РОО. Основные положения. СТО РОО 10-02-95»; «Кодекс профессиональной этики РОО. Основные положения. СТО РОО 27-01-95»; «Общие понятия и принципы оценки. СТО РОО 20-01-96.»; «Классификатор услуг по оценке имущества. СТО РОО 20-06-96»; «Рыночная стоимость как база оценки. СТО РОО 20-02-96. »; «Оценка имущества. Оценка недвижимости. СТО РОО 21-04-98.»;
5. Стандарты АРО: «Оценка стоимости недвижимого имущества. Оценка стоимости зданий и сооружений. Основные положения. СТО АРО 4.11-2004.»; «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и опредеения. СТО АРО 3.01-2004» «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения и порядок проведения. СТО АРО 3.02-2004»; «Оценка стоимости недвижимого имущества. Оценка стоимости земельных ресурсов. Основные положения. СТО АРО 4.13-2004»; «Оценка стоимости недвижимого имущества. Оценка стоимости земельных ресурсов. Оценка стоимости земель поселений. ММ АРО 4.13.02-2006»;
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002г. № 395 «О лицензировании оценочной деятельности»;
7. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. №14-ФЗ от 26.01.1996г.;
8. Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26.01.1996г. №15-ФЗ;
9. ВСН 61-89 (Р) Реконструкция и капитальный ремонт, Госкомархитектуры, 1989г.
10. ВСН 58-88 (Р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения, утверждены Государственным комитетом по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР, 1988г.
11. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сметных расчетов»;
12. Постановление Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»;
13. Постановление губернатора Камчатской области от 20.01.2003 N 15 "О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений в Камчатской области";
14. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р;
15. Ежеквартальный информационный бюллетень «Стройинформ», № 3 (33) 2006, разработанный отделом ценообразования в строительстве комитета по строительству и архитектуре администрации Камчатской области;
16. Сборник № 18 УПВС зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. М., 1970;
17. Сборник № 23 УПВС автомобильного транспорта и автомобильных дорог. М., 1970
18. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М., 1970;
19. Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;
20. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;
21. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;
22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;
23. Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;
24. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. М.: Финансы и кредит, 2001;
25. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка недвижимости: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2003;
26. Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;
27. А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. С-Пб.: Лань, 2001;
28. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело Лтд., 1995.
29. Под. ред. В.П. Антонова. Оценка стоимости земельных участков М.: Издательский дом «Русская оценка», 2006;
30. Г.И. Микерен, В.Г. Гребенников, «Методологические основы оценки имущества». Москва 2003
31. М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003
32. В.А. Иванова, П.И. Львов, Г.У. Медведьева «Оценка стоимости недвижимости»
33. Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004
34. А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003
35. В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание
36. А.П. Ковалев «Сколько стоит имущество?» - Финстатинформ 1996
37. Оценка земли/Под. Ред. В.П. Антонова Владимир: Посад, 1997
38. Петропавловск-Камчатский. Историко-географический атлас. АО "Камчаткнига". г. Петропавловск-Камчатский, 1994;
39. Классификация основных фондов (материальные основные фонды), включаемых в амортизационные группы. Методическое пособие. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002;
40. Вопросы оценки: Профессиональный научно-технический журнал, 2000 2004 г.г.;
41. Научно-технический журнал «Московский оценщик», № 5, 2002;
42. Камчатский статистический ежегодник, статистический сборник / Камчатский облкомстат г. Петропавловск-Камчатский, 2005 г. 297 с.;
43. www.appraisal.ru - Оценщики РОССИИ
44. www.armorf.ru Ассоциация российских магистров оценки
45. www.nprko.ru Российская коллегия оценщиков
46. www.valuer.ru Портал российских оценщиков
47. www.dpo.ru Консультационная группа, Департамент оценки