Законодательное регулирование развития жилищного рынка..

Введение

К началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн. семей (40 млн. человек). Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. м (17% всего жилищного фонда России) оказались размещенными в ветхих и аварийных строениях, более 14% государственного и муниципального жилищного фонда России нуждалось в неотложном ремонте.
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60% государственного и муниципального жилья.
В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа "Жилище" 1993 г., которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 - 56 млн. кв. м. Однако она не была полнотью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 г. 29 марта 1996 г. Президент РФ принял Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище", в котором поставлены следующие задачи:
- обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;
- увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;
- расширить права органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.
Принятие Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России.
В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию РФ 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью".
Актуальность темы. Необходимость решения жилищной проблемы в современных условиях требует совершенствования законодательства в части регулирования различных видов отношений по поводу жилища (обеспечение жилыми помещениями, содержание и использование жилищного фонда, возникновение и прекращение права пользования жилым помещением и пр.), в том числе в части регулирования отношений собственности на жилые помещения.
Целью данной работы является изучение и анализ действующих законодательных и нормативно-правовых актов в сфере жилья, а также разработка предложений по совершенствованию жилищного законодательства в условиях рыночной экономики.
.

1. Анализ действующего жилищного законодательства РФ

В настоящее время большинство исследователей считает жилищное право комплексной отраслью. Так, С.М. Корнеев высказывает мнение, что "наиболее правильно... считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства" [14, с. 149]. П.В. Кашенинников, характеризуя жилищное законодательство, полагает, что оно носит комплексный характер [16, с. 13-18], но отмечает, что значительная часть норм, содержащихся в актах жилищного законодательства, являются гражданско-правовыми.
Жилищное право сформировалось в рамках права гражданского. Впоследствии, вобрав в себя большое число норм различной отраслевой природы, ставшее комплексной отраслью права, жилищное право, тем не менее, тяготеет к праву гражданскому. И дело не только в том, что в нем (жилищном праве) преобладают гражданско-правовые нормы. Суть, прежде всего в том, что большинство жилищных отношений, причем занимающих главенствующее место среди социальных связей, опосредствующих удовлетворение жилищных потребностей, отвечает всем признакам отношений, входящих в предмет гражданского права. Соответственно регламентация этих отношений осуществляется с использованием гражданско-правового метода регулирования.
Среди основных начал жилищного законодательства названы:
1) необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;
2) необходимость обеспечения безопасности жилища;
3) неприкосновенность жилища;
4) недопустимость произвольного лишения жилища;
5) необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;
6) признание равенства участников жилищных отношений, складывающихся по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, если иное не предусмотрено федеральным законом и не вытекает из существа жилищных отношений;
7) необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;
8) необходимость судебной защиты жилищных прав;
9) необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда;
10) необходимость использования жилых помещений по назначению.
Главным источником любого права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущем параграфе, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.
Несмотря на принятие нового ЖК РФ на федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права - законов и других нормативных актов, принятых в разное время и на разных уровнях (от законов до инструкций) и, по сути, в различных государствах (СССР, РСФСР, Российской Федерации).
Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере [19, с. 20].
В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений [2].
Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить действовавший до 1 января 2007 г. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. № 1541-I, с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья [5].
На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29 марта 1996 г. № 432), и постановлениями Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ "Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации" от 20 февраля 1995 г. № 161).
Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ "О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации" от 21 января 1993 г. № 104, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г.

Введение .3
1. Анализ действующего жилищного законодательства РФ..5
2. Предложения по совершенствованию жилищного законодательства.14
Заключение.18
Список литературы ...21

Список литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993г. Официальный текст. М.: ИНФРА-М, 2003.
2. Гражданский кодекс РФ (3 части). М.: ЗАО Юстицинформ, 2004.
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ // Система КонсультантПлюс, 2007.
4. Федеральный закон № 65-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 18. Ст. 1593.
5. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. № 1541-I // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
6. Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29 марта 1996 г. № 432 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 14. Ст. 1432.
7. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: АО "ЛогоВАЗ-ПРЕСС", 1993.
8. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к жилищному кодексу РФ. М.: ГроссМедиа, 2006.
9. Глазов В.В. Комментарий к жилищному кодексу РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ (постатейный). Издание второе, переработанное, дополненное. М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.
10. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005 № 3.
11. Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее // Законодательство и экономика. 2005. № 6.
12. Комментарий к жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006.
13. Корнеев С.М. Жилищное право М., 1999.
14. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. Памяти профессора В.П. Грибанова. М., 1995.
15. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003.
16. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2003.
17. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 5-6.
18. Седугин П.И. Жилищное право. М.: Издательская группа "Норма-Инфра-М", 1997.
19. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996.
20. Фаршатов И.А. Комментарий к жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ОАО Издательский дом «Городец», 2006.
21. Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981.