Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

| Категория реферата: Рефераты по экономической теории
| Теги реферата: шпоры по экономике, образ реферат
| Добавил(а) на сайт: Pereshivkin.

2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна.
С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату.
Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения.
Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=Кt/(1+n)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.; n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит

К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) -

R =1/(1+0,1) коэффициент капитализации для здания (R1)

R = 1/(1+0,5) = 0,6667

текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи
(прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций
(капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

Кt Кt Кt

Кt

К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,

(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3
(1+n)t