смотреть на рефераты похожие на "Экономика недвижимости"

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть зависит от соотнош. спр. и предлож.Спроса нет,нет ст-ти.Полезнисть-нет ст-ти если нет полезности.Это основа ст-ти,но сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность-ст-ть возникает в рез-те наличия огран.предлож. полезности.Передоваемость-юр.возможность передачи прав соб- ти-условие возникнов.ст-ти.
2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи(полная инф.,на цену не влияют побочные стимулы)
3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя рац.образом.,но не обладают абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии в своих собственных интересах с целью макс выгоды;3. пок и прод-цы дей-ют без сговора и мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичные побуждения и дейст-ют без незаконного давления(продажа за разумный период времени)
4.Ст-ть в исп-ии(потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного пользователя(кот м. и не выставлять объект для открытой прод-жи) удовлетворяющего свои потреб-ти.
5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного инвестора,предъявляющего свои инвест требования к капиталовложениям
6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены
7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в срок,меньший среднерыночного маркетингого периода
8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов
9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва,кач-ва и продолж-ти буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.
10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность-сп-ть конкретной недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет ст-ть если она полезна для реализации потребностей соб-ка-эконом/личных.Замещения
-макс цена недвижимости опр-ся миним суммой,за кот мб. приобретен др. объект аналог полезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем, стоит аналогичный объект или больше чем его стр-во.Ожидания х-т (.) зрения пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер- тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять на наст. ст- ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.
14-21 Позиции отражающие взаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная продуктивность –опред-ся чистым доходом,относящимся к земле,после компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип клас.теории:сущ.4 фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем использовании кот после возмещ затрат м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что земля позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и- к или удовлетворения особых потр-ей.Вклад-сумма на кот изменяется ст-ть соб- ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р : из-ки по космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не эстетична.Возрастающей и убывающей отдачи – по мере увеличения к-либо ресурса ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем ум.В микроэк.этот принцип соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса-любому типу соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается макс ст-ть земли.Если нарушается принцип баланса, то появляется
«недоулучшеная»/«переулучшенная» соб-ть.В любом из этих случаях земля теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с такой соб-тью увеличивается.Экономического размера-на любом рынке существует оптимальное кол-во земли, необходимое для наиб. эф-го использования различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки опр-ся ее функциональным назначением.н-р:отсутствие места для парковки м снизить ст-ть большого универсального маг-на и наоборот слишком большой зем.участок не принесет доп.дохода.
Экономического разделения-имущественные права на собст-ть следует разделять и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.
22-28Позиции отражающие (.) зрения рынка-Принцип зависимости-ст-ть оцениваемой соб-ти зависит от х-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для доходной недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и соответственно м изменится ст-ть соб-ти.Соответствия-макс.ст-ть возникает тогда ,когда уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти соот-ет потреб-ям и ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если в р-не небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-ть несоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса- цена соб- ти опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данном рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр- ся только предложением и спросом.Др особенность принципа его большая инерционность на рынке нед-ти.Конкуренции-прибыль на рынке превышает уровень необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном рынке ув- ся,что приводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен при расм-ии дохода,превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср. арендой , то вер-ть его поступлениия гораздо ниже сред/рыночной, а риск соот-но выше.Изменения-факт непостоянства ст-ти нед-ти во времени.Измен.ст- ти происходит как в рез-те измен-ия самой нед-ти(износ,реконструкция),так и в рез-те измен внеш условий.Этим принципом объясняется профес-ый стандарт оценки-фиксировать конкретную дату оценки.Наилучшего и эффективного использования-в любой тек момент макс ст-ть нед-ти соот-ет наиболее эф-му использованию нед-ти,которое в свою очередь опред-ся текущим состоянием рынка.
Глава 5.2.Ситуации в кот.примен-ие затр.метода целесообразно:анализ наилучшего и наиб.эф-го исп-ия участка земли;анализ нового стр-ва и улучшений;оценка рын.ст-ти для целей страх-ия и налогообложения;окончательное согласование величины рын.ст-ти.3.Опр-ие рын.ст-ти нед-ти затр.методом производят в след.послед-ти:1 оценка ст-ти земли,как свободной и доступной для наиб.эф-го исп-ия.2оценка восст-ой
/заменяющей ст-ти соор-ия на дейст-ную дату оценки.3Оценка величины общего износа соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей ст-ти с учетом общего износа (2-3)5.Оценка рын.ст-ти полного права соб-ти нед-ти
(1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же мат- ов,соблюдая такие же стр-ые стандарты,по т.же проекту,т.же планировки и квал.раб силы,имеющего все недостатки абсолютное соотв-ие и износ,как оцен- емое сооруж-ие.5.Замещающая ст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на дату оценки соор-ия с полезностью=полезности оцен-го соор-ия,с употреб-ием соврем-х м-ов,ст-ов,проекта,планировки..6.Прямые и-ки-раходы,непосред-но связанные со стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов,изделий,оборуд-я;з/п стр-х раб-х;ст-ть мероприятий по тех.безоп-ти;ст-ть стр-х машин и мех-ов;ст-ть временных зданий,сооруж,инж.сетей и коммун-х услуг;рас-ды по хран. м- ов;прибыль и наклад.расходы подрядчика,вкл. Технадзор,пособия по нетрудосп- ти,пож-ую страх-ку,стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты,кот. необх-мы для стр-ва,но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт:гонорары архитек- ам и инж. за проектирование;оценки,консультирование,б/у и юр.обслуж-ие;ст- ть инвест-ий в землю и контрактные платежи в теч стр-ва;страх-ия и рекламные выплаты в теч стр-ва;доп-ые инвест-ии к-ла в арендуемые помещения/арендная плата;маркет-ые расходы на продажу/передачу соб-ти;адм- ые расходы застойщика;р-ды на изменен.права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устан- ая рынком цифра,отражающая сумму,кот пр-ль ожидает получить в виде премии за исп-ие своего к-ла.Это ст.риска,связанная с развитием проекта. 9.Метод сравнительной ед-цы-основан на сравнении ст-ти ед-цы площади/ед объема оцениваемого объекта со ст-ю ед-цы площади/ед-цы объема подобного типового соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод разбивки-ст-ть всего соор-ия опр-ся как сумма ст-тей его стр-х компонентов-фундаментов,стен,перегородок.Ст-ть каждого компонента=сумме пр. и кос.и-к,необходимых для устр-ва единичн-ого объема.(1м2стены=ст-ти кирпича ,р-ра з/п..)11.Физический износ-вызывается разр-ием строи-х конструкций и мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ и хим выветривание,перегрузки,непр-ая эксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается недостаточностью/чрезмерностью размеров здания,несовременным объмно- планировочным решением,устарев-ем мех-го оборуд-ия.13.Внешний износ-вызыв- ся факторами извне:измен.ситуац на рынке,измен фин и законодат-х условий.14.Экономическая жизнь-период времени,в теч кот улучшения нед-ти дают вклад в ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старой с-ти обычно удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет,кот прошли с момента заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемый состоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та,если его экспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии,его эф- ый в-т мб больше,чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в короткоживущих эл-ах-разность м/д полной вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та и суммой исправимого и-са эл-та умножаются на отнош-е действительного возраста к общей физ.жизни эл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст- ой ст-ти кор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом,необ-мо вычесть эти вел-ны из полной восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для подсчета неиспр- го физ из-са в долгожив-х эл-ах.Глава 6:1.При анализе продаж земли используют ед.сравнения:Цена за ед.площади;цена за ед.длины участка вдоль красной линии;цена за участок.2.При анализе продаж застроеных уч-ов исп-ся ед.сравнения :цена за 1м2 общей площади; цена за 1м2 чистой площади,подлежащей сдаче в аренду; цена за 1м2 здания;цена за комнату;ц. за кв-ру/др.ед-цу недвижимости; цена за 1м2 здания и соор-ия; ц. за ед- цу,приносящую доход.3. 9 основных эл-ов сравнения порядков в оцен.пр- ке:1Права соб-ти на нед-ть-полное право соб-ти,аренда2.Условия финансирования-% от кредита,кот кредитор требует для оформления кр- та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия продажи-по цене ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если приобрет-аемая соб- ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка – инфляция,дефляция,измен.налогового и др. зак-в,измен.в предложении и спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продаж подоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные эл- ты,качество мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные возм- ти и эстетич-ие х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на вел.дохода влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной плате,условия и сроки аренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следует отк-ся от тех, кот после продажи исп-ся не так как объ-т оценки(спортзал после прд.исп-ся как крыт.стоянка,цена продажи мб выше чем рын.ст-ть спорткомплекса.9.Компоненты ст-ти не связанные с нед-тью-для объектов ком.назнач.(гост,рестор,маг х-но присутствие в ст-ти компонентов не связ-х с нед-тью.)-ст-ть оборуд-ия,мебели,приборов,посуды д учитываться отдельно,т.к эк х-ки таких позиций не совпадают с х-ми нед-ти.Глава
7.1.Реконструированный отчет о доходах-на основе фин.отчетов,к кот относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это специфика оценки нед-ти,как части эк-ки нед-ти, и разработан для расчета величины чистого

операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого для целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды ,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на нед- ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на замещение предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся компонентов(кровля,покрытие пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные дороги,сан-но- техническая)3.Переменные р-ды-связаны с интенсивностью использования соб-ти уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по закл.договоров аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и рем.,на содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий к-т капитализации(Rо) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь м/д
ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб>