Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9 | Следующая страница реферата

Кпр = -------------------------- обсяг продаж

При визначенні вартості об'єктів приватизації потрібно визначити не тільки коефіцієнт прибутковості за останні декілька років (адже можливе штучне заниження цього показника з метою зменшення вартості), але і потенційний коефіцієнт прибутковості в найближчі роки після приватизації. Припустимо, що n - це рік приватизації, П - чистий прибуток, Vn - обсяг продаж, тоді формула визначення коефіцієнта прибутковості матиме такий вигляд:

Якщо коефіцієнт прибутковості має тенденцію до збільшення, то вартість об'єкта, що приватизується має бути збільшена.
Коефіцієнт прибутковості може бути збільшений або за рахунок зростання цін на продукцію даного підприємства, або за рахунок зменшення затрат. Але враховуючи те, що збільшення ціни може привести до падіння попиту на дану продукцію і що в умовах вільного переливу капіталу прибутковість продукції. тяжіє до середньогалузевого рівня, то коефіцієнт прибутковості буде відігравати найважливішу роль для з'ясування реальної вартості об'єкта.
При визначенні вартості об'єкта потрібно враховувати і коефіцієнт оборотності активів (Кобор.ак.).

де:
Vn - обсяг продажу;
А - вартість активу (грошових коштів, короткострокових та довгострокових фінансових вкладень, дебіторської заборгованості, запасів, витрат майбутніх періодів, основних засобів).
Цей коефіцієнт показує скільки грошових одиниць продажу формує кожна грошова одиниця активів. Він за своїм змістом близький до показника фондовіддачі (відмінність в тому, що показник оборотності оцінює використання всіх активів, а не тільки основних фондів). Чим більший коефіцієнт оборотності, тим більше коштів приносить кожна грошова одиниця активів, тим більш ефективно використовуються активи, тим краще обладнання.
Хочеться ще раз відмітити, що метод оцінки вартості об'єкта по потенційній прибутковості, метод аналогів продаж, метод затрат широко використовуються в усьому світі, чудово доповнюють один одного і при комплексному використанні дають об'єктивну оцінку вартості майна об'єктів, в тому числі і комунальної власності. Але вищезгадані методи оцінки використовуються в основному при експертній оцінці майна. В приватизаційному ж процесі для визначення вартості майна підприємства, що приватизуються на аукціоні або за конкурсом, викупаються, використовується Методика оцінки вартості майна під час приватизації. За цією методикою оцінена[42.25] вартість майна тисяч підприємств загальнодержавної та комунальної власності. Оцінка за цією методикою базується на даних бухгалтерського обліку і дає можливість оперативно зробити оцінку. Вона сприяє залученню потенційних покупців, трансформації форм власності в суспільстві, але одним з найбільших недоліків цієї Методики є те, що вона занижує реальну вартість підприємств, що підтверджують паралельно проведені експертні оцінки.

2. Застосування методики оцінки об'єктів комунальної власності на підприємствах

Процеси демонополізації, роздержавлення, приватизації в Україні були зумовлені історичним та економічним розвитком країни. Приватизація, як процес трансформування відносин власності, стала невід'ємною частиною реформ при переході до ринкової економіки всіх постсоціалістичних країн. В ході приватизації розробляються і випробовуються різні способи, методи, методики щодо приватизаційного процесу. Від того, наскільки досконалими будуть ці методи та методики залежить, чи не послідує за процесом приватизації процес націоналізації. Особливо це стосується такого важливого питання, як оцінка вартості майна підприємств.
В попередньому параграфі цієї глави я розглянула різні методи оцінок майна підприємств, що приватизуються. В цьому параграфі зупинимося на використанні різних методів оцінки об'єктів комунальної власності на регіональному рівні.
Якщо в 1993 році приватизація тільки почалася, то 1995 рік був переломним в приватизаційному процесі. Значною мірою прискоренню темпів приватизації сприяв Указ Президента №827 від 30 грудня 1994 року "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні". Згідно з цим Указом підлягали приватизації у 1995 році об'єкти малої приватизації які перебували у державній власності (в тому числі майно підприємств та їх структурних підрозділів, передане в оренду) та віднесені програмою приватизації на 1994 рік до групи А. Цей Указ надавав пільги орендним підприємствам. Організація орендарів, товариство покупців, створене працівниками відповідного орендного підприємства чи структурного підрозділу орендного підприємства мали право до 1 червня 1995 року (цей термін потім було продовжено до 1 вересня 1995 року) приватизувати об'єкти шляхом викупу без врахування потенційної прибутковості, а будівлі, в яких розташовані об'єкти, брати в оренду. Після закінчення строку дії цього
Указу організації орендарів втрачали зазначені пільги, внаслідок чого приватизація об'єктів "малої" приватизації "мала" здійснюватись на загальних підставах, тобто на аукціоні, конкурсі. Приватизацію вищезгаданих об'єктів можна було здійснювати за рахунок приватизаційних паперів, якщо такі папери належали членам трудового колективу. Викуп майна цілісних комплексів, переданого в оренду проводиться за згодою орендаря.
В результаті дії вищезгаданого Указу підприємства намагалися приватизуватися якомога швидше.
При цьому використовувася викуп товариством покупців. Правове становище товариства покупців регулюється спеціальним нормативним актом - "Порядком створення та реєстрації товариства покупців в процесі приватизації"
(затверджено Наказом Голови Правління Фонду державного майна від 25 травня
1993 р. №235).
Товариство створюється за двома принципами: а) громадянами за місцем проживання; б) членами трудового колективу підприємства, яке підлягає привати- зації.
З точки зору правового статусу товариство є добровільним об'єднанням громадян, які уклали угоду про спільну діяльність з метою придбання об'єкта у колективну власність.
Громадянин може бути членом:
- кількох товариств покупців;
- одного товариства покупців, створеного працівниками підприємства, що приватизується (за місцем роботи);
- товариства покупців за місцем роботи і товариства, створенного за місцем проживання, одночасно.
Членами товариства покупців підприємства можуть бути його працівники, пенсіонери, звільнені за скороченням штатів, за станом здоров'я. Згода бути членом товариства покупців дається в письмовій формі з натаріальним засвідченням підписів членів товариства.
Товариство підлягає реєстрації, яку здійснює відповідний орган приватизації в десятиденний строк від дня подачі необхідних документів (протоколу загальних зборів та угоди про спільну діяльність). Товариство покупців вважається створеним і діє з моменту реєстрації протоколу та угоди. Воно зобов'язується виконувати умови угоди. Метою діяльності товариства покупців є здійснення діяльності, спрямованої на придбання майна того чи іншого підприємства.
Вищим органом управління товариства покупців є загальні збори. Вони мають такі повноваження:
- затверджувати угоду про спільну діяльність;
- вносити до неї зміни та доповнення;
- встановлювати розмір внесків і строк їх сплати для покриття витрат товариства;
- визначати обсяг, форми і порядок внесення коштів для купівлі майна, що приватизується;
- вирішувати питання вступу до товариства покупців і виключення з нього;
- направляти представника для роботи в комісії з приватизації об'єкта;
- приймати рішення про припинення діяльності підприємства;
- обирати голову товариства і наділяти його повноваженнями, тобто товариство покупців відповідно до угоди про спільну діяльність видає посвідчення. Володар такого посвідчення є головою товариства покупців, наприклад: товариство покупців орендного підприємства "Чернігівської виробничо-комерційної фірми побуту "Реал" (м.Чернігів, Проспект Жовтневої
Революції, 12в) наділило свого голову такими повноваженнями:
- подавати заяву на приватизацію;
- відкривати рахунки в банках; отримувати кредити;
- брати участь в аукціонах, конкурсах, викупі підприємства;
- приймати майно у власність;
- брати участь у діяльності комісії з приватизації;
- представляти товариство покупців у відносинах з іншими органами та організаціями.
Як правило, товариство покупців надає голові товариства значні повноваження, що дає можливість впливати на діяльність приватизаційного процесу, вести справи товариства покупців. Інші челни товариства покупців мають право впливати на приватизаційний процес, надсилаючи або надаючи свої пропозиції щодо діяльності товариства голові товариства і таким чином брати участь в управлінні; отримувати інформацію про діяльність товариства покупців, у тому числі знайомитися з листуванням про проекти угод. Вони зобов'язані вносити грошові внески для купівлі державного майна, а також не розголошувати конфіденційну інформацію про діяльність товариства покупців.
В угоді жорстко регламентуються майнові відносини. Наприклад, може зазначатися, що у випадках, якщо члени товариства покупців не вносять заявлені на викуп кошти у строк, вони щомісячно сплачують за час прострочки пеню в розмірі 1% від простроченої суми.
При складанні Угоди відповідальність за збитки (будь-які витрати, що були понесені будь-яким із членів товариства покупців при виконанні доручень товариства покупців та підтверджені на загальних зборах) розподіляється між членами товариства покупців у частках пропорційних заявленим коштам на викуп підприємства кожним із них.
Для того, щоб захистити себе, товариство покупців може в угоді відмітити, що члени товариства покупців не несуть відповідальності за невиконання своїх зобов'язань передбачених Угодою, якщо невиконання спричинено непередбаченими обставинами. Таку причину "непередбачені обставини" можна дуже широко трактувати, що дає час та можливість для маневрування.
При викупі підприємства товариство покупців в підписаному листі зазначає яку суму має вносити кожен член товариства. Частину коштів для викупу підприємства члени товариства покупців вносили у вигляді приватизаційних сертифікатів.
Викуп, як відомо, як спосіб приватизації застосовується для продажу майна підприємств або їх структурних підрозділів, переданого в оренду, включаючи будівлі, в яких ці підприємства розташовані. Викуп майна цілісних майнових комплексів, переданого в оренду проводиться за згодою орендаря. При цьому, будівлі за бажанням покупця можуть приватизуватися разом з розташованними в них об'єктами приватизації. Але в зв'язку з тим, що майно підприємства, що підлягає приватизації оцінюється по залишковій вартості, а вартість будівлі оцінюється експертним шляхом, то виходить парадоксальна ситуація: підприємства-орендатори приватизують лише майно, а на будівлі поновлюють строк дії угоди про оренду. На мою думку така ситуація пов'язана з тим, що вартість майна підприємства, оціненого по залишковій вартості не відповідає реальному стану речей, бо вона занижена. Вартість же будівлі, визначена експертним шляхом, в порівнянні з вартістю майна підприємства здається асторономічною. Внаслідок цього приватизується тільки майно підприємств. В результаті бюджет недоотримує належні суми за державну власність.
Наприклад, при приватизації орендного підприємства "Бахмацький міськторг", що знаходиться в місті Бахмач по вулиці Богдана Хмельницького, 23: За даними передаточного балансу залишкова вартість будівель - 2512,551 млн.крб., а вартість цих будівель за експертною оцінкою - 7312,8 млн.крб.
(майже в три рази дорожче).
Згідно з актом оцінки майна цього підприємства цей об'єкт було приватизовано за 16082,3 млн.крб. Зазначено також, що інвентарізаційна комісія вирішила клопотати перд власником - міською Радою народних депутатів про надання права на викуп патенту на оренду приміщень, в зв'язку з відсутністю грошових коштів на викуп із-за високої експертної оцінки приміщень та будівель. Отже лише в результаті приватизації цього об'єкту бюджет недотримав 4800,3 млн.крб. (якщо не піддавати сумніву методику оцінки вартості підприємств). Як на мою думку, то що потрібно піддавати сумніву - це саме цю методику.
Візьмемо підприємство "Реал" розташоване в м.Чернігові по просп. Жовтневої
Революції, 126.
30 липня 1992 року на базі цього підприємства було створене орендне підприємство. Це підприємство надає різні види послуг:
- ремонт та індпошив взуття;
- індивідуальне пошиття, ремонт швейних виробів;
- послуги перукарень.
За клопотанням виробничого об'єднання "Реал" із дозволу Районної Ради народних депутатів орендне підприємство "Реал" продає М.Коцюбинський будинок побуту за залишковою балансовою вартістю - 43752,6 тис.крб. Також продається Олишівський будинок побуту колгоспу ім.Кірова за залишковою балансовою вартістю 17795,8 тис.крб.
Цей продаж було здійснено за некомерційним конкурсом за умови забезпечення робочими місцями всіх працівників трудових колективів які працювали в будинку на день їх реалізації. Вартість вищезгаданих об'єктів була списана з балансу орендно-виробничої фірми "Реал".
Той факт, що будівлі, які приватизуються за некомерційним конкурсом оцінюються по загальнозалишковій вартості - є однією із помилок приватизації.
Залишкова вартість, що зазначається в балансі підприємства, розраховується в балансі як першопочаткова вартість за мінусом зносу. Припустимо, що будівля за даними бухгалтерського обліку повністю зносилася, але вона фактично існує і функціонує. Для того, щоб визначити її фактичний стан і потрібна експертна оцінка, або більш досконала оцінка майна підприємств, яка б враховувала і фактичний стан об'єкта, що приватизується, і можливий прибуток (очікуваний) від цього об'єкта, і вартість аналогічних об'єктів в інших районах, областях, країнах.
За даними відомості розрахунку вартості будівель, транспортних засобів, станом на 1 квітня 1995 року існувала залишкова вартість основних засобів
(див. таблицю 3.2.1):

Із даного розрахунку видно на скільки нереальні показники залишко-вої вартості: вартість всіх орендованих основних засобів ставить 15607000 крб., а вартість кассового апарату 1995 року вводу - 37000000 крб., і займає 70% загальної залишкової вартості основних засобів. За даними цієї відомості залишкова вартість споруд відсутня, тобто вони повністю зносилися. За даними обстеження будівель, яке здійснювала комісія в складі директора фірми "Реал" та спеціалістів Чернігівського регіонального відділу Фонду державного майна фізичний знос несучих конструкцій становить 40%. Згідно з
Актом обстеження будівель, підписаним членами комісії:
- фізичний знос фундамента основної будівлі - 30%;
- перекриття - 30%;
- стін - 30%;
- перегородок - 30%;
- підлоги - 70%;
- вікна та двері - 100%.
У відповідності з даними обстеженнями була визначена ціна продажу будівель
Чернігівської виробничо-комерційної фірми побуту "Реал" на основі положення, затвердженого наказом начальника регіонального відділення Фонду
Державного майна по Чернігівській області від 10.03.95 р. №116. Воно було розроблене працівниками вищезгаданого відділення Фонду на підставі п.14
"Положення про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації", затвердженого наказом Фонду державного майна України від 2 лютого 1995 року №100.
Це положення характеризує загальну процедуру експертної оцінки, яка включає:
- збір вихідних даних;
- вибір методології експертної оцінки;
- складання звіту про експертну оцінку.
Вихідними даними для здійснення експертної оцінки об'єктів приватизації є дані про активи підприємства, інформація про виробництво, ринки збуту, проектно-кошторисна документація, дані натурних обмірів.
Вибір методології експертної оцінки здійснюється експертом самостійно.
Положення №116 розроблене Чернігівським віділенням Фонду державного майна регулює порядок проведення робіт працівниками регіонального відділення, по експертній оцінці будівель, споруд об'єктів малої приватизації, коли застосовується спосіб приватизації - викуп.
Вартість споруд фірми "Реал" за експертною оцінкою визначалася за формулою:
Цб = Цж х Sз х Кяк х Кзон х Кзн х Уінф де:
Цб - ціна викупу будівлі в млн.крб.;
Цж - ціна 1м2 житлової площі, що склалася з фактичних витрат на будівництво на момент приватизації по даним відділу капітального будівництва місцевої Ради народних депутатів;
Sз - загальна площа (м2), приймається згідно інвентаризаційної справи або проекту.
Кяк - коефіцієнт якості будівлі, визначається за формулою:
Кяк = (Кя + Кр) - 1 де:
Кя - коефіцієнт споживчої якості будівлі. Він визначається згідно з
"Порядком визначення коефіцієнта споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації", затвердженим Постановою Кабінету Міністрів
України від 8 жовтня 1992 р. №572.
Кр - коефіцієнт, що враховує розміщення нежитлового приміщення в будівлі, затверджується місцевою Радою народних депутатів, або уповноваженим органом. Рекомендовані значення від 0,7 до 1,2.
Кзон - коефіцієнт місця знаходження об'єкту, який визначається "Положенням про визначення та застосування загальних коефіціентів при оцінці майна комунальних підприємств Чернігівської області", затвердженим рішенням обласної Ради народних депутатів від 3 березня 1993 року;
Кзн - коефіцієнт, враховуючий сумарну амортизацію будівлі, визначається згідно рекомендацій "Об оценке рыночной стоимости" (Общество "Знание",
Украина, Киев 1994 г.). за формулою:
Кзн = Кфіз х Кфунк х Км де:
Кфіз - фізичний знос, визначається експертною оцінкою % зносу елементів будівлі в цілому;
Кфун. - функціональний знос будівлі, визначається "старінням" проекту, який не відповідає новим технологіям. Зниження вартості внаслідок функціонального зносу може бути від 1% до 40%;
Км - моральний знос, враховує невідповідність споживчої якості будівлі сучасним вимогам з таких питань, як планування, висота поверху, освітлення, інженерне обладнання;
Уінф - індекс інфляції.
На мою думку це Положення розроблене вдало, бо воно враховує найголовніші важелі, які впливають на ринкову ціну об'єкта: якість будівлі, її розміщення, величину зносу, аналогічну ціну 1м2 житлового фонду.
Ціна продажу будівель Чернігівської виробничо-комерційної фірми побуту
"Реал" була визначена згідно з даними "Акту обстеження об'єкта" та "Акту визначення ціни продажу будівель" в сумі - 8556000 тис.крб.

Цб = Цж х Sз х Кяк х Кзон х Кзн х Кінф = 23,5 х 1,4 х 471,8 х 1,3 х 2,4 х х 0,71 х 1 + 13 х 1,4 х 2,4 х 0,5 х 0,186 х 67,7 х 1 = 8281+275=8556 млн.крб.
Давайте порівняємо дані передаточного балансу, (див. с.) дані "Відомості розрахунку вартості будівель, транспортних засобів станом на 1 квітня 1995 року" (табл.2.2.1 с.) та експертної оцінки: первісна вартість основних засобів - 1465299 тис.крб., залишкова вартість основних засобів
52607 тис.крб., знос основних засобів - 1412692 тис.крб., в тому числі первісна вартість будівель - 1218459 тис.крб., залишкова вартість будівель
= 0 (нуль), вартість будівель за експертною оцінкою - 8556000 тис.крб.
Вартість будівель визначена експертним шляхом в 8556 млн. разів!!! більша, ніж залишкова вартість цих будівель, визначена у відповідності з даними бухгалтерського обліку.
Цей приклад чудово ілюструє, що визначати вартість майна по залишковій вартості ні в якому разі не можна, так як вона не відповідає реальності. В результаті визначення вартості майна таким шляхом держава втрачає трильйони карбованців і весь процес приватизації перетворюється в приватизацію заради самої приватизації, при якому забезпечується лише невеличка верства населення, яка має доступ до управління державною власністю. Цю думку підтверджує ще й той факт, що до 07.08.95 р., законодавчо не регламентувався рух фактично придатних до експлуатації, але за даними бухгалтерського обліку зношених або ліквідованих основних засобів.
Повернимося до таблиці 3.2.1. В цьому випадку залишкова вартість майна підприємства складає лише 89% первинної вартості. І лише з 07.08.95р. з введення в дію "Положення про порядок відчуження засобів виробництва", затвердженим ФДМУ від 07.08.95 р. №1020 цей процес почав регулюватися і від підприємств почали вимагати реалізовувати основні засоби (в тому числі повністю зношені) через аукціони.
Більша частка основних засобів не "мала" залишкової вартості, а отже списувалась. В результаті цього керівники підприємств могли їх використовувати на власний розсуд. Особливо чітко просліджується тенденція до зменшення основних засобів, що знаходились на обліку в орендованих підприємствах. Оскільки останні зацікавлені в зменшенні державної частки орендованих засобів в силу таких причин:
- для зменшення суми орендної плати;
- для зменшення вартості майна підприємства, що в майбутньому має приватизуватись.
Як на мою думку, то відрегулювати питання відчуження державної власності потрібно було ще на початку розвитку орендних відносин, щоб запобігти нераціональному з точки зору ефективності використанню основних засобів.
Продаж основних фондів (в тому числі повністю зношених) на аукціонах за ціною, в основу якої покладена їх експертна оцінка, буде сприяти як більш ефективному використанню основних засобів, так і збільшенню доходу бюджетів.
На підприємствах при визначенні вартості цілісного майнового комплексу чи його структурних підрозділів використовується Методика оцінки №36. Згідно з цією методикою в основу оцінки покладені дані передаточного бухгалтерського балансу. Так, визначення вартості майна Бахмацького міськторгу проводилось саме за такою Методикою.
Згідно з Актом оцінки цілісного майнового комплексу (табл. 3.2.2) вартість відчужуваного цілісного майнового комплексу становить - 16082310 тис.крб.

АКТ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ Таблиця 3.2.2.

МАЙНА БАХМАЦЬКОГО МІСЬКТОРГУ
№№ Показник Вартість майна; крб.
1.
1.1.

2.
4.
5.

5.3.
6.

6.2.
7.

13.

14.1
14.2
15.
16.
17.

18.
20.

20.1
20.5
21.

21.1

22.

Балансова вартість основних засобів
У тому числі введених в дію в період між індексаціями
Залишкова вартість
Запаси і затрати, які входять у валюту балансу
Фінансові активи, всього в тому числі:
Грошові кошти, розрах. та інші активи
Кредиторська заборгов., всього в тому числі:
Розрахунки та інші пасиви
Оборотні засоби з вирахуванням кредиторської заборгов. (р.4-р.5-р.6)
Вартість цілісного майнового комплексу
(р.2+р.7,р.8,р.9,р.10,р.11,р.12)
Запаси і затрати, які входять у вал. балансу
Фінансові активи
Кредиторська заборг. під час переходу в оренду
Коеф. індексації вартості оборотних зас.
Варт. обор. засобів, зданих в аренду
(р.14.1,р.14.2 - р.15)
Залишок амортиз. фонду орендодавця
Зменшення вартості цілісного майнового комп- лексу, всього в тому числі:
Що належить орендарю гр.4.13
Об'єктів, що не підлягають приватизації
Збільшення вартості цілісних майнових комп-лексів, всього в тому числі:
Нематеріальних активів, що відображ. у балансі (експертна оцінка)
Вартість майна, що підлягає приватизації дер-жавна частка у статутному фонді
3.13 - 20.17, р.18 р.19 р.21 27314373

16939514
13708306
4177034

4177034
15960556

— // —

1924784

18858298
66074
11786
52629
299

7544069
77042

14033063

4437335
9595734

3635970

3635970

16082310
* Дані надані Регіональним відділенням ФДМУ по Чернігівській області.
Покупець зобов'язаний внести 16082310 тис.крб. протягом 30 календарних днів. Власні кошти покупця - 1432310 тис.крб. Кошти іменними приватизаційними готівковими сертифікатами в сумі 14650000 крб.
За даними бухгалтерського обліку залишкова вартість будівель та споруд складає 20,4 млн.крб. За експертною оцінкою вартість цих будівель по
Бахмацькому міськторгу - 7312,8 млн.крб. Отже, враховуючи те, що експертна оцінка проводиться як мінімум за трьома методами, а потім співвідносяться результати, можна припустити, що залишкова вартість будівель та споруд за даними бухгалтерського обліку занижена.
При експертній оцінці вартості будівель, що приватизуються Чернігівським
Регіональним відділенням Фонду державного майна найчастіше використовуються метод витрат, метод аналогу продаж та метод потенційної прибутковості. При розрахунку по методу аналогу продаж коли визначали вартість будинку "Мода" по вул.Леніна, 38-а, за еталон була прийнята вартість 1м2 загальної площі житла, яка визначена двома способами:
- ринкова вартість нерухомості в м.Чернігові, що склалася на сьогодні і проіндексована вартість 1м2 загальної площі в цінах до 1991 року.Нежитлові будинки за допомогою коригуючих коефіцієнтів якості приводяться у відповідність з аналогом житлового будинку. Споживча вартість нежитлових будівель скоригована загальними коефіцієнтами та коефіцієнтами зносу.
Розрахунки вартості приміщення по методу витрат при визначенні експертної оцінки будівель виконані по вартості одиничного показника 1 куб.м будівельного об'єму будівельного аналогу.
Визначення вартості будівлі з урахуванням потенційної прибутковості виконується згідно з "Положенням про визначення вартості об'єктів приватизації з урахуванням їхньої потенційної прибутковості", затвердженим наказом Фонду державного майна, Мінекономіки, Мінфіну, Мінстату України від
27 лютого 1995 року №216/40/30/63. Оцінка вартості будівель даним методом базується на розрахунку очікуваної суми прибутку, що може отримати власник за певний період експлуатації приміщень.
Визначення вартості об'єкта приватизації з урахуванням розміру його прибутку залежно від галузі, до якої він належить, здійснюється за формулою:
Пп = Роз х (В1І1+...+ВnIn) х Зо.з х То.к х Кзон де:
Пп - сума очікуваного прибутку об'єкта приватизації;
Роз - середньогалузева рентабельність основних засобів у 1990 р., визначається як відношення балансового прибутку галузі до первісної вартості її основних засобів у 1990 р.;
В1 - балансова вартість основних засобів, що належать державі, і введені в дію до 1 січня 1995 р.
В2...n - балансова вартість основних засобів, що належать державі та введені в дію після 1 січня 1995 р., з розподілом по кварталах n.
І1...n - індекс зміни балансової вартості основних засобів з моменту останньої індексації і до моменту приватизації.
Зо.з - коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі, до експлуатації на момент приватизації. Зо.з визначається за даними бухгалтерського балансу як відношення залишкової вартості основних засобів, що належать державі, до їх балансової (первісної) вартості.
То.к - нормативний термін окупності капіталовкладень.
Кзон - зональний коефіцієнт
В цій формулі при визначенні вартості об'єкта, що приватизується враховується його місцезнаходження, прибутковість по галузі, період окупності. Але знову ж в основу покладено, (як і в методиці №961) балансову вартість основних засобів.
Визначення вартості об'єктів приватизації з урахуванням їхньої потенційної прибутковості на Чернігівщині практикується мало і то лише при експертній оцінці.
При розрахунку вартості будівель, вищезгаданими методами на основі Акту обстеження будівлі дається характеристика приміщень. В ній зазначаються основні відомості про неї:
- коли введена в дію;
- яка загальна площа;
- дається характеристика конструкцій будівлі.
Вартість приміщень методом аналогу продаж визначається при експертній оцінці за формулою:
Ц = Цж х S х Кяк х Кзон х Кзн де:
Цж - вартість 1м2 житла;
S - площа;
Кяк - коефіцієнт якості;
Кзон - зональний коефіцієнт;
Кзн - коефіцієнт зносу.
Для визначення вартості цим способом необхідно знайти всі необхідні показники.
При визначенні вартості будівель методом аналогу продаж враховується ринкова та встановлена вартість 1м2 загальної площі житла в м.Чернігові.
Так згідно аналізу даних пропозицій на ринку нерухомості в м.Чернігові станом на 01.01.96 р. вартість 1м2 загальної площі житла становить 172$.
Цж1 = 172 х 185000 х 0,95 = 30,23 млн.крб.
Цж1 - вартість 1м2 житла, визначена 1 способом.
172$ - вартість 1м2 житлової площі.
185000 - обмінний курс долара.
0,95 - коефіцієнт, що коригує курс продажу та купівлі долару.
Згідно до Листа облдержадміністрації вартість 1м2 житлової площі в цінах
1984 року становила 235 крб., а загальної -
235 : 1,45 = 162,1 крб. за 1м2
Цж2 = 162 х 185000 = 30 млн.крб., де
Цж2 - вартість 1м2 житла, визначена 2 способом.
185000 — показник, що відображає зміну цін на житло з 1984 року по 1996 рік.
Для розрахунків приймається середній показник вартості 1м2 житла, розрахований перерахованними методами.
Цж = (30,23 + 30,0) : 2 = 30,12 млн.крб.
Для того щоб знайти вартість будівель, необхідно розрахувати коефіцієнт якості приміщення. Він залежить від місця розташування будинка, віддаленості від центральних районів, від рівня загазованості, від матеріалу з якого виготовлені стіни будівель, наявності чи відсутності благоустрою.
Коефіцієнт якості приміщення визначається по формулі:
Кяк = (Кя + Кр) - 1 , де
Кр - коефіцієнт, враховуючий розміщення приміщення в будинку.
Приміщення будинку "Мода" на першому поверсі, отже Кр=1,2 (для підвальний приміщень Кр=0,7).
Кя - коефіцієнт якості, який розраховується за формулою:
Кя = 1 + К1 + К2 + К3 + К4 згідно з "Порядком визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир
(будинків), що підлягають приватизації", затвердженим Постановою Міністрів
України від 8 жовтня 1992 р. №572.
К1 - коефіцієнт, враховуючий місцезнаходження будівлі в населеному пункті.
В зв'язку з тим, що будинок "Мода" знаходиться в центрі міста, то К1 = 0
(для території на окраїні К1 = -(0,1-0,2)).
К2 - коефіцієнт, враховуючи санітарно-гігієнічні показники території розміщення будівлі. Якщо рівень загазованності відповідає нормам, то К2=0.
Такий показник коефіцієнта взяли для будинку "Мода".
К3 - коефіцієнт, що враховує матеріал стін будинку. В даному випадку в зв'язку з тим, що будинок у дві цегли прийняли, що К3 = 0,75.
К4 - коефіцієнт, враховуючи рівень інженерного обладнання будівлі. В будинку відсутня горяча вода, отже К4 = -0,05.
Кя = 1 + 0 + 0 + 0,75 - 0,05 = 1,7
Коефіцієнт якості приміщення першого поверха становить:
Кяк = (1,2 +1,7) - 1 = 1,9; для підвальних приміщень -
Кяк = (0,7 + 1,7) - 1 = 1,4
Зональний коефіцієнт в даному прикладі згідно додатка №5 до рішення міської
Ради народних депутатів від 12 квітня 1995 року приймається в розмірі Кзон
= 3,2.
Коефіцієнт зносу визначається згідно обстеження технічного стану будівлі комісією з використанням "Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків" за формулою:
Кзн = Км х Кф х Кфіз , де
Км - коефіцієнт морального зносу.
Кф - коефіцієнт функціонального зносу.
Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом і дорівнюють:
Км = 0,7, Кф = 0,6.
Результати обчислення фізичного зносу зведені по будинку "Мода" в таблицю
3.2.3, с.

ФІЗИЧНИЙ ЗНОС ПО БУДИНКУ "МОДА" Таблиця 2.2.
№№ пп Елементи будівлі Питома вага

Іі % Фізичний знос

Фі % Величина середньо- виваженого зносу зносу ФІ.+Іі:100
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.

13. Фундамент
Колони
Перекриття
Стіни
Перегородки
Покриття
Покрівля
Сходи
Підлога
Вікна і двері
Опорядження
Санітарно-техніч- не обладнання
Електрообладнання 6
12
10
20
4
7
8
1
13
6
6

7
- 40
40
20
30
20
20
60
40
20
40
20

60
- 2,40
4,80
2,00
6,00
8,00
1,40
4,80
0,40
2,60
2,40
1,20

4,20
-

Всього 100,0
40,20
* Дані надані Регіональним відділенням ФДМУ по Чернігівській області.

Величину фізичного зносу будівлі приймаємо за 40%
Кфіз = 1 - 0,4 = 0,6
Кзн = 0,6 х 0,6 х 0,7 = 0,252
Вартість приміщення першого поверху методом аналогу продажу визначається за формулою:
Ц1п = Цж х Кяк х Кзон х Кзн
Ц1п = 30,12 х 299,3 х 1,9 х 3,2 х 0,252 = =10651 млн.крб.
Вартість підвального приміщення:
Цп = Цж х Кяк х Кзон х Кзн
Цп = 30,12 х 230,8 х 1,4 х 3,2 х 0,252 = =10178 млн.крб.
Всього вартість орендованого приміщення складає:
Ц1п + Цп = 10178 +10651 = 20829 млн.крб. (двадцять мільярдів вісімсот двадцять дев'ять мільйонів).
Для більш достовірної оцінки вартості будинку "Мода" експерти в
Чернігівському регіональному відділенні Фонду державного Майна користувалися ще й методом витрат з урахуванням зносу. Для визначення вартості приміщення методом витрат першим способом використовувалась вартість одиничного показника 1куб.м будівничого об'єму аналогу. Вартість одиничного показника визначалась на підставі "Збірників узагальнених показників відновної вартості для переоцінки основних фондів установ і організацій", вона складає у цінах 1969 року 49,3 крб. (збірник 33, таблиця
4а). Для перерахунку базової вартості у ціни 1984 року застосовуємо коефіцієнт збільшення вартості капітального будівництва 1,19.
Відновна вартість будівлі на 01.01.96 року визначається з урахуванням коефіцієнта збільшення вартості капітального будівництва, який за даними
Чернігівського міського управління капітального будівництва на 01.01.96 р. складає Квб = 200000. Отже вартість будівлі на 01.01.96 р. складає: 49,3 х
1,19 х 200000 х 5846 = 68593 млн.крб. Дійсна вартість менше відповідної вартості на величину фізичного зносу. 68593 х 0,6 = 41156 млн.крб.
Грошова оцінка земельної ділянки визначається згідно Постанови Кабінету
Міністрів України "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 31 жовтня 1995 р. №864.
Цн = Бн х Пз х Кф х Км , де
Цн - грошова оцінка земельної ділянки.
Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки і дорівнює стократному розміру земельного податку.
Бн = 100 х 24000 = 2400000 крб.
Пз - площа земельної ділянки, П = 1000 кв.м.
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки Кф = 1
Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки, Км
= 3,2 (додаток №5 до рішення міської Ради народних депутатів від 12 квітня
1995 року).
Цн = 2400000 х 1000 х 1 х 3,2 = 7680000000 = 7680 млн.крб.
Вартість будівлі з урахуванням грошової оцінки земельної ділянки становить:
41156 + 7680 = 48836 млн.крб.
Вартість 1кв.м. становить: 48836 : 1255 = 39 млн.крб.
Вартість приміщень Торговельно-комерційного підприємства "Мода-центр" становить:
39 х 460,3 = 17952 млн.крб., де
460,3 - приведена площа орендованого приміщення.
В кінці звіту про проведення експертної оцінки приміщення робиться висновок, в якому узагальнюються дані оцінки зроблені за різними методами.
В ньому порівнюються дані оцінки. Оціночна вартість становить:

Метод аналогу продаж 20829 млн.крб. метод витрат з урахуванням зносу 17952 млн.крб.

В результаті порівняння отриманих підсумків найбільш об'єктивною вартістю було визнано вартість, розраховану методом аналогу продаж.
На мою думку, для того, щоб визначити об'єктивну вартість будинку, майна підприємства чи його структурного підрозділу необхідно використовувати не тільки декілька методів розрахунку та порівнювати результати. Потрібно брати середню величину від отриманих результатів. Вона буде нівелювати різні несуттєві відхилення, які можливі при використанні кожного із перерахованих методів.
На практиці, крім експертної оцінки, визначення вартості майна підприємств, що приватизуються, здійснюється на основі даних балансу у відповідності з методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою Кабінетом
Міністрів України від 18 січня 1995 року, №36.
Візьмемо Акт оцінки вартості майна Коропського орендного підприємства
"Газбудсервіс" зроблений на 20 грудня 1995 року:
ТАБЛИЦЯ 2.2.4
№№ пп Показник Вартість майна млн.крб.
Усього Що орендован
1.
2.
4.

5.
6.
7.

10.

13.

21. Балансова вартість ОЗ
Залишкова вартість ОЗ
Запаси і затрати, що входять у валюту балансу
Фінансови активи - всього
Кредиторська заборгованість
Оборотні засоби з вирахуванням кред. за- боргованності (р.4 + р.5 - р.6)
Відновна вартість незавершеного будів- ництва
Вартість цілісного майнового комплексу (р.2+р.3+р.7+р.8+р.10+р.11+р.12)
Вартість майна, що підлягає приватизації Гр. 3р.13 - р.19 + р.20
1000
722

1961
4260
3413

2808

619

4149

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: м реферат, курсовая работа производство.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9 | Следующая страница реферата