Предыдущая страница реферата | 23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33 | Следующая страница реферата

Анализ и корректировка цен продажи аналогов

Объект	Функцио- нальное назначение	Пло- щадь, Га	Цена за 1 Га, в руб	Поправочные коэффи	циенты, %	Стои- мость, руб
				Распо- ложение	Пло- щадь	Назна- чение
1.Участок рядом с городом	Промзона, объект коммерч. назначения	0,69	17300	-5	-7	+2	15570
2.Участок значительно удален от города	Объект комун. назначения	0,21	15790	0	+8	-5	16260
3.Участок в черте города	Магазин	0,136	20830	-8	+6	-10	18330

Среднее значение за 1 Га; 16 720 руб/Га

Стоимость прав аренды земельного участка методом сравнения продаж равна:

16 720 р/га х 0,53 га = 8 860 руб.

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценки земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и других расходов.

Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб/Га. Таким образом,

А = 2,7х102,05х12х0,53 = 1 752 руб.

Коэффициент капитализации находим методом кумулятивного построения (формула 2):

Ск = Сб+Рл+Рр, (формула 2)

где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой» взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

Ск = 12%+10%+7% = 29% (по формуле 2)

Таким образом, вероятная стоимость объекта оценки определяется как отношение рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.

Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по моему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды земельных участков. На основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчетах другие методы оценки для земельного участка в нашем случае не применяем.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: купить диплом о высшем образовании, зимнее сочинение.





Предыдущая страница реферата | 23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33 | Следующая страница реферата