Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Основными исполнительными документами, которые обсуждаются сторонами при передаче земельного участка в долгосрочную аренду, являются: Резолюция об эксклюзивных правах на переговоры, Опцион на аренду и Арендный договор.

Эксклюзивные права на переговоры получает претендент-финалист, прошедший процедуру конкурсного отбора. Необходимость соответствующего документа обусловлена тем, что финалист несет издержки в ходе переговоров, причем достаточно значительные, и, кроме того, он предоставляет муниципалитету гарантийный залог. В этих условиях он должен иметь юридическую защиту против действий муниципальных чиновников, которые могут предпочесть ему другого претендента. Резолюция об эксклюзивных правах на переговоры закрепляет юридически обязательство местных властей вести переговоры о контракте с конкретным претендентом-финалистом.

Опцион на аренду представляет собой юридическое обязательство заключить контракт на долгосрочную аренду. Этот документ не дает претенденту прав собственности на земельный участок, но предоставляет ему право вступить в права арендатора.

Арендный договор определяет стороны, заключившие контракт, - арендатора и арендодателя, условия аренды. Здесь содержится описание недвижимости, указаны срок аренды, перечень изменений, которые могут быть внесены в проект застройки, величина арендной платы и порядок ее выплаты.
Все эти основные положения арендного договора обсуждаются в ходе переговоров.

Глава 6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимости

Муниципальные власти должны контролировать соблюдение условий контракта как до начала строительства, так и в ходе строительства. В случае необходимости муниципалитет должен оказывать помощь контрактанту- застройщику.

В Опцион на аренду могут быть включены обязательства муниципальных властей и застройщика. Обязательства муниципалитета касаются обычно таких вопросов, как оценка способов использования земельного участка, финансирование проекта, проектно-конструкторские работы и планирование строительства.

В свою очередь на застройщика возлагается (в качестве предварительного условия вступления в право аренды) выполнение разнообразных задач, в том числе получение одобрения органами регионального территориального устройства и градостроительства, экологической службы, разрешения на строительство, а также в ряде случаев подтверждение о получении финансирования.

Эффективное управление арендой включает систематический сбор арендной платы и получение бухгалтерских документов, а также периодическое проведение аудиторской проверки бухгалтерской документации арендатора.
Аудиторскую проверку, по требованию муниципалитета, может проводить независимый государственный аудитор, имеющий соответствующий сертификат.

Аудиты обычно проводятся каждые два-три года, а их результаты анализируются муниципальными экспертами на предмет полноты и точности.
После проведения аудита муниципальные власти могут пересмотреть размер арендной платы в соответствии с динамикой ожидаемых доходов.

Важно, чтобы и после реализации проекта застройки местные власти искали дополнительные возможности использования отданной в аренду земли.
Соответствующая возможность должна быть заложена в арендном договоре, в частности предусмотрены проведение повторных переговоров об аренде и утверждение нового проекта более эффективного использования земли.

II. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Pederson R. Establishing real estate asset management system // ICMA
(International City Management Association). - Wash., 1989. - Vol. 21. - N
4.

К сожалению, большинство местных администраций и государственных организаций плохо понимают роль недвижимости и возможности ее использования в интересах увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицировано управлять. Недвижимость крайне редко оценивается как инвестиции, выгода от которых может контролироваться, а потому местные администрации часто относятся к недвижимости небрежно, тратят ее впустую, отказываясь тем самым от дополнительных доходов.

Понятие управление активами очень широко используется на рынке недвижимости. Управление активами означает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости и потенциального дохода от нее. Такое определение противоположно определению, в котором акцент делается на минимизации издержек, с которыми связано владение недвижимостью. Сфера управления недвижимостью охватывает широкий и сложный круг вопросов, в том числе управление собственностью, анализ рынка, оценка собственности, маркетинг и т.д.

Точка зрения некоторых государственных администраций, согласно которой управление недвижимостью означает продажу излишней собственности и развитие на этой базе отношений сотрудничества с частным сектором, является необоснованным. Целесообразность управления недвижимостью связана с менее очевидными, но более значимыми причинами. Среди них: более эффективное использование недвижимости, правильная организация ее эксплуатации и ремонта, улучшение процесса составления сметы капиталовложений и т.п.

Можно выделить несколько главных целей управления недвижимостью:

- максимизация стоимости недвижимости, мининизация издержек и лучшее удовлетворение общественных нужд;

- принятие рациональных решений по поводу продажи или аренды недвижимости;

- точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью;

- использование собственности с выгодой в случае благоприятной рыночной конъюнктуры и расширение взаимодействия с частным сектором;

- совершенствование планирования бюджетного процесса и материально- технического обеспечения во всех подразделениях местной администрации, которые используют недвижимость.

Практика управления недвижимостью подразделяется на три направления:
1) создание системы управления; 2) принятие решений по поводу реализации проектов и осуществление этих проектов; 3) управление портфелем проектов.
Первое направление деятельности включает меры по созданию самой системы управления недвижимостью, которая служит основой для дальнейших действий по принятию решений и осуществлению проектов. Второе направление тесно связано с планированием и реализацией конкретных проектов использования недвижимости - по ее продаже, покупке, улучшению, аренде и строительству.
Третье направление означает управление пакетом проектов, которые уже находятся на стадии осуществления.

Создание системы управления недвижимостью должно начинаться с определения целей этой деятельности. Прежде всего следует изучить основные функции, которые выполняет местная администрация. С этой точки зрения местная администрация выступает как: 1)потребитель; 2)инвестор; 3)субъект, обеспечивающий общественные потребности; 4)дизайнер (например, в области благоустройства территории); 5)продавец товаров. Цель управления недвижимостью - это представлять местную администрацию как потребителя и инвестора. Менеджер по недвижимости прежде всего оценивает ее как потребитель, определяя ее рыночную стоимость, расположение и специфические характеристики, издержки на аренду и т.д. Одновременно менеджер отдает себе отчет в том, что недвижимость имеет инвестиционную стоимость, измеряемую доходом от нее, остаточной стоимостью, издержками по эксплуатации и т.д.

Социальная и эстетическая ценность недвижимости также принимается в расчет, она более очевидна, но ее труднее измерить. Большинство местных администраций точнее осведомлено о социальных и эстетических нуждах жителей, а потому эти нужды доминируют при принятии решений в отношении недвижимости. Такое положение должно быть изменено. Должен поддерживаться баланс между социальной и инвестиционной стоимостью недвижимости. Как инвестор местная администрация должна сопоставить издержки и выгоды от владения собственностью, оценить альтернативные способы ее использования, выбрать наиболее выгодный проект.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: ответы 10 класс, тесты для девочек.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата