Предыдущая страница реферата | 2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 | Следующая страница реферата

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома
(помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №
1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет технический учет. Технический учет осуществляют государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ
- бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет -
Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).

5 Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования.

В связи с таким требованием закона государственные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству, не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъектов РФ или муниципального образования - соответствующего комитета по управлению имуществом субъектов Федерации или муниципальных образований.
Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным органам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно- эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

В свете проводимой в соответствии с указами Президента Российской
Федерации (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425), постановлениями Правительства РФ политики реформирования жилищно- коммунального хозяйства в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг привлекается все больше предприятий, организаций различных организационно- правовых форм для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг с целью повышения качества и снижения стоимости этих услуг. Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно- эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэтому определение в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР наймодателя как жилищно- эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему положению дел. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.

Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключать договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловлено тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализацией такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Данное право, принадлежит, как правило, только собственнику. Как было сказано выше, согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения - это договор о предоставлении жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем). То есть договор найма предусматривает передачу имущества. Поэтому лицо, заключающее договор найма, должно иметь право владения, пользования и распоряжения имуществом, чтобы иметь возможность его передать. Так как договор подряда ( ст. 702 ГК
РФ) - договор о выполнении работ (услуг) по заданию заказчика, и при этом жилищный фонд или какие-либо вещные правомочия подрядчику не передаются, то он и не может в свою очередь передать их кому-то.

Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание
(содержание) выступает только как объект, на котором или для которого выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не распоряжается жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.

Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое лицо, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно осуществляться не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору, который может быть заключен собственником, например, собственником муниципального фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым юридическим лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо действует как управомоченный на заключение договоров найма по договору поручения (представительства) или агентскому договору.

Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как договора подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим название "договора подряда на техническое обслуживание".

При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям будут применяться соответствующие правила договора поручения, представительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).

В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель), он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика
(собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.

От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма только в случае специального на то указания, что будет признаваться агентским договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик
(собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.

Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин, хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.

Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается от имущественной аренды.

6 Договор аренды жилого помещения

Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ, принятой в 1993 г.

Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской
Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на жилище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения
- арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: диплом государственного образца, тезис.





Предыдущая страница реферата | 2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 | Следующая страница реферата