Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.

В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования.

Эффективность данного механизма в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства. Одна из таких проблем будет затронута в данной публикации.

Рассмотрим распространенную ситуацию. Лицо (гражданин или организация) заключило договор, предметом которого является отчуждение и переход к этому лицу прав на объект недвижимого имущества (к примеру, права собственности на нежилое здание). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов лицо собирает пакет необходимых документов и сдает его в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции, регистратор) для того, чтобы надлежащим образом была произведена государственная регистрация перехода к нему права собственности на здание. Через некоторое время заявитель получает от регистратора информационное письмо, в котором сообщается, что на данное здание наложен арест, в связи с чем государственная регистрация его прав приостановлена на неопределенный срок до момента устранения препятствий в регистрации, т. е. до снятия ареста.
Порой для приобретателя это оказывается неожиданностью, в частности, когда сделка по отчуждению имущества совершалась добросовестным продавцом и на момент ее заключения у покупателя имелась достоверная информация об отсутствии таких препятствий для перехода к нему права собственности на имущество, как арест последнего.

Как в таком случае расценивать действия учреждения юстиции, заблокировавшего любые сделки с объектом недвижимого имущества, и как защитить законные права заинтересованных лиц? На этот вопрос нельзя ответить, не зная всех особенностей законодательства и практики его применения в данной сфере.

Прежде всего уточним, как действующее законодательство определяет понятие ареста имущества, основания и порядок применения этой меры, а также выясним значение данной меры для функционирования рынка.

Термин "арест имущества" встречается во многих нормативных актах.
Назовем основные: Гражданский процессуальный кодекс РСФСР 1964 г. (ГПК
РСФСР), Арбитражный процессуальный кодекс РФ 1995 г. (АПК РФ), Уголовно- процессуальный кодекс РСФСР 1960 г. (УПК РСФСР), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве). Рассматривая задачи, которые должна решить данная мера, можно проследить связь с множеством других законов и подзаконных нормативных актов в сфере предпринимательской деятельности.

ГПК РСФСР в ст.370 дает следующее определение: "Арест имущества должника состоит в производстве описи имущества и объявлении запрета распоряжения им". Другие статьи того же кодекса говорят о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц, как о мере по обеспечению иска (п.1 ст.134), об обращении взыскания на имущество должника путем наложения ареста и продажи имущества - как о мере принудительного исполнения решения суда (п.1 ст.358).

АПК РФ не расшифровывает данный термин, а только указывает на применение такой меры, как наложение ареста на имущество или денежные средства, принадлежащие ответчику, в качестве меры по обеспечению иска или по обеспечению исполнения решения суда, а также обратной меры - приостановления реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении его от ареста (ч.1, 5 п.1 ст.76, ст.136). Судья принимает меры для обеспечения иска при подготовке дела к судебному разбирательству, о чем выносит определение (ч.11 ст.112, ст.113), либо при вынесении решения по делу - по заявлению участвующих в деле лиц (ст.136).

В УПК РФ само понятие ареста имущества отсутствует (в связи с чем надо обращаться к другим нормам, применяя их по аналогии), но имеется специальная ст.175 "Наложение ареста на имущество". Согласно установленному ею порядку, в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества следователь обязан наложить арест на имущество обвиняемого, подозреваемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия, или иных лиц, у которых находится имущество, приобретенное преступным путем. О наложении ареста следователь составляет мотивированное постановление. Имущество, на которое налагается арест, описывается с соблюдением правил, установленных для проведения выемки и обыска, составляется протокол наложения ареста на имущество. Наложение ареста на имущество отменяется постановлением следователя, если в применении этой меры отпадает дальнейшая необходимость.

Наиболее развернутое определение рассматриваемого понятия дано в п.2 ст.51 Закона об исполнительном производстве: "Арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение".

Таким образом, арест имущества направлен обычно на обеспечение прав кредиторов недобросовестного (несостоятельного) должника. Поэтому включение объекта недвижимости в опись арестованного имущества должника означает возможность будущей реализации этого имущества путем продажи с торгов для обеспечения прав кредиторов или иных лиц.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (п.1 ст.4) предусмотрена обязательная государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, к которым абз.4 ст.1 Закона о регистрации относит наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Государственная регистрация производится путем внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании представленных документов с соблюдением установленного Законом о регистрации порядка. В частности, согласно ч.2 п.2 ст.13 Закона о регистрации, "государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости". Статьей 12 того же закона и Правилами ведения ЕГРП предусмотрен порядок внесения в ЕГРП записи об ограничении (обременении), к которым относится арест имущества*(1).

Внесение в ЕГРП записи об аресте имущества означает, что права собственника на распоряжение данным имуществом ограничены. В период действия ареста собственник не может отчуждать данное имущество или по- иному распоряжаться им.

Наиболее часто встречается ситуация, когда договор (например, купли- продажи) заключен уже в момент действия ареста. Сразу возникает ряд вопросов: как относиться к такому договору с точки зрения его действительности, является ли арест имущества в данном случае непреодолимым препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю и т. д.

В связи с тем, что наложение ареста на имущество предполагает прежде всего невозможность распоряжаться им, разрешение подобных вопросов напрямую связано с тем, что понимается под осуществлением собственником такого своего правомочия, как распоряжение объектом собственности. В теории гражданского права бытует следующая трактовка понятия "правомочие распоряжения": это основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная)
"возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения"*(2). При этом в каждом конкретном случае необходимо четко выявить момент, с которого уверенно можно считать, что юридическая судьба имущества определена.

Профессор Е.А. Суханов и другие специалисты в качестве классического примера осуществления собственником правомочия распоряжения приводят отчуждение имущества по договору*(3). Но существует и другой подход.
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, право собственности лица, приобретшего по договору недвижимое имущество, наступает в силу п.1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции в заявительном порядке, т. е. только при наличии волеизъявления лица, направленного на регистрацию своего права или сделки путем подачи в установленном порядке заявления о регистрации в учреждение юстиции. При отсутствии заявления такая регистрация не может быть произведена. В соответствии с абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки)". Значит, возможна ситуация, когда одна из сторон - продавец - уклоняется от подачи указанного заявления, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора, к покупателю. Как в данном случае расценивать действия продавца?

Обращение собственника в учреждение юстиции за государственной регистрацией перехода права собственности можно рассматривать как составную часть осуществления собственником своего права распоряжения имуществом, так как до момента государственной регистрации право собственности на него еще не перешло к приобретателю по договору.

Изложенная норма Закона о регистрации, касающаяся подачи заявлений всеми сторонами сделки, совершенной в простой письменной форме, представляется несовершенной. Данное положение закона позволяет недобросовестному продавцу, выступающему стороной в сделке, по существу, незаконно расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст.450 ГК РФ). Если в такой ситуации добросовестный приобретатель по той или иной причине не прибегнет к защите своего права (такая возможность предусмотрена законодательством), собственником имущества останется продавец, а приобретатель может понести убытки. Но даже при использовании покупателем своего права на судебную защиту до момента вынесения судебного решения в его пользу сохраняется риск несения ущерба, если продавец докажет в суде возможность расторжения договора в одностороннем порядке (например, имеется соглашение сторон о возможности такого расторжения).

Закон предусмотрел подобные случаи (п.3 ст.551 ГК РФ; абз.3 п.1 ст.16
Закона о регистрации): при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В этом случае переход права собственности к приобретателю по договору уже не потребует волеизъявления собственника - продавца в виде подачи заявления о государственной регистрации, и заключение договора можно будет расценивать как окончательное и бесповоротное распоряжение собственника своим имуществом.

Изложенное свидетельствует о том, что требование Закона о регистрации, состоящее в подаче заявления о государственной регистрации всеми сторонами сделки, является излишне формализованным требованием и не несет существенной смысловой нагрузки.

Этот вывод подтверждается положением того же акта относительно договоров
(сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны. Если права возникли на основании таких сделок, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон сделки. Поэтому во избежание неприятных ситуаций, которые могут возникнуть при уклонении собственника от регистрации, можно порекомендовать добросовестному приобретателю нотариально удостоверить сделку.

Таким образом, верной представляется точка зрения, согласно которой заключение договора об отчуждении недвижимого имущества означает, что на момент заключения собственник в полной мере распорядился своим имуществом и дополнительного волеизъявления для отчуждения не требуется. Подача заявления о государственной регистрации собственником, отчуждающим вещь, свидетельствует о его волеизъявлении осуществить государственную регистрацию права собственности приобретателя во исполнение требования законодательства об обязательной государственной регистрации такого права, но не может означать изъявление желания распорядиться этой вещью, так как свое правомочие распоряжения он осуществил уже в полной мере, заключив договор.