Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Вопрос о праве собственности земли является главным в развитии земельного рынка земли, который, по идее, должен сформироваться с появлением множества разнообразных собственников земли.

При определении критериев выделения этапов в развитии правовой базы рынка земли учитывались следующие положения:

1) развитие правового регулирования рынка земли подчиняется общим тенденциям развития земельного законодательства по правилам соотношения категорий особенного и общего;

2) определяющим моментом в развитии правового регулирования рынка земли явилось решение (в законе) вопроса о праве собственности на землю;

3) основными тенденциями в развитии правового регулирования рынка земли стали: а) переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности форм собственности на землю и их равной защиты; б) соответственно переход от абсолютного юридического запрета сделок с землей к их разрешению путем постепенного расширения видов разрешенных сделок, их субъектного состава при одновременном сокращении ограничений правового, в том числе процедурного, характера (например, установление исчерпывающего перечня оснований отказа к выдаче документов, удостоверяющих права на землю, и др.).

Первый этап (1990 - сентябрь 1993 гг.). Для этого этапа характерны переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их равной защиты. Одновременно происходит переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению: законодательство предусматривает возможность совершения некоторых сделок, ограничивая их по субъектному признаку (сначала только граждане) и устанавливая исчерпывающий перечень случаев их совершения. С первым этапом связано также легальное признание земельных участков недвижимым имуществом.

Например, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. с 1 января 1992 г. гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, были разрешены их продажа другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и данным Указом, объявлялись недействительными (п. 12).
Указом Президента РФ "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г. было предоставлено право приобретать в собственность гражданам и юридическим лицам земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий в соответствии с Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г., и при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий (наряду с арендой этих земельных участков), а также гражданам и их объединениям - земельные участки, предоставленные им для предпринимательской деятельности (по их желанию).

В 1992 г. в Конституцию (Основной Закон) РФ были внесены изменения, смысл которых состоял в признании множественности форм собственности на землю. Устанавливались следующие формы собственности на землю:
- государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга);
- муниципальная (района, города);
- частная (юридических лиц и граждан);
- коллективная (общая совместная и общая долевая).

Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" от 23 апреля 1993 г. гражданам при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного им бесплатно в пользование, не только оформлялось право собственности в отношении участка или его части в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, но и было предоставлено право выкупить по своему желанию остальную часть участка в собственность.

В целом, по официальным оценкам, законодательство этого этапа (его также можно охарактеризовать как законодательство первого этапа земельной реформы), а именно:
- Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г.;
- Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г.;
- Закон РСФСР "О плате за землю" от 11 октября 1991 г.;
- Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.;
- а также ряд указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ.

Они в основном решило проблему приватизации земли, хотя и с ограниченными правами по распоряжению земельными участками и земельными долями.

Второй этап (октябрь 1993-1996 гг.). Отличительной чертой этого этапа стали объявление земельных участков недвижимым имуществом и разрешение всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября
1993 г. земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юридические лица - собственники земельных участков получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями
(п. 2). Было установлено, что оборот земельных участков регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и данного Указа
(п. 1). Права собственников земельных долей по совершению сделок с принадлежащими им долями были урегулированы Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. (п.
4). В том числе был предусмотрен новый вид сделок с землей - передача земельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Третий этап (1996 г. и по настоящее время). Для этого этапа характерны постановка в качестве цели создания единого правового режима недвижимого имущества и первые попытки формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.

Этот вывод следует как из Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г., так и из подзаконных нормативных правовых актов. Например, Указом
Президента РФ "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. установлено следующее правило: "Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены".

Готово ли действующее земельное законодательство к восприятию нового подхода в регулировании отношений на рынке земли? Имеющееся федеральное земельное законодательство (как система законодательных актов) обладает рядом особенностей:

Во-первых, при наличии кодификационного акта - ЗК РСФСР, принятого 25 апреля 1991 г., земельные отношения регулируются также рядом иных специальных законодательных актов: Законом РСФСР "О крестьянском
(фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г.; Законом РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г.; Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г.; Федеральным законом "О мелиорации земель" от 10 января 1996 г. и др.

Во-вторых, значительная часть статей ЗК РСФСР (около 40%) признана недействующей. Наконец, попытки провести новую кодификацию земельного законодательства (принять новый земельный кодекс) вот уже более четырех лет не имеют успешного завершения. Таким образом, земельное законодательство, считаясь юридически кодифицированной отраслью законодательства, фактически сегодня таковой не является. Все сказанное в полной мере распространяется и на ситуацию с правовым регулированием отношений, связанных с правом собственности на землю. В сложившейся ситуации на указы Президента РФ ложится основная нагрузка в регулировании земельных отношений в целом и отношений на рынке земли - в особенности. Фактически именно указы
Президента РФ составляют нормативную правовую базу регулирования отношений, связанных с рынком земли.

В настоящее время насчитывается также более 160 нормативных правовых актов Правительства РФ, регулирующих отношения по использованию и охране земель, проведению земельной (аграрной) реформы и связанные с ними иные земельные отношения. Однако лишь единицы из них содержат нормы, регулирующие отношения, связанные с рынком земли. Действуют также более 70 ведомственных нормативных правовых актов в этой области. Их анализ показывает, что лишь отдельные акты содержат нормы, регулирующие отношения, связанные с рынком земли.

Общие положения о праве собственности являются определяющими для дальнейшего развития земельных отношений. Они закреплены в ст. 35
Конституции РФ. Однако ряд из них до сих пор не получил надлежащего развития в федеральных законах, в том числе земельных.

К числу таких проблем по-прежнему относятся ограничения, установленные в ряде субъектов РФ, по передаче в частную собственность земельных участков в городах. Нет четкого законодательного регулирования порядка распоряжения гражданами земельными участками, находящимися в их собственности. Например, несмотря на то, что в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю, нотариусы и органы, осуществляющие государственную регистрацию документов о правах на недвижимость, требуют справку об отсутствии споров о границах земельного участка для совершения сделки.

В некоторых случаях требуется специальное регулирование отношений собственности на землю нормами земельного законодательства. Например, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных долей, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить согласие значительного количества участников общей долевой собственности
(500-3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности), нотариально удостоверить согласие каждого на практике невозможно.

Еще одна проблема - разграничение государственной собственности на землю на федеральную и субъектов Федерации. Ее решение видится в принятии
(в соответствии с положениями ст. 72 Конституции) федерального закона о разграничении земель, находящихся в государственной собственности.
Проведение такого разграничения в федеральном законе позволит кроме закрепления критериев отнесения земель к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности определить порядок, в соответствии с которым и будут проводиться фактическое выделение земель и формирование объектов собственности, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам, муниципальным образованиям.

С другой стороны, это позволит соблюсти баланс интересов Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, так как передача собственности в первую очередь должна послужить развитию экономики и укреплению материальной базы органов местного самоуправления. До проведения такого разграничения невозможно дать четкий ответ на вопрос, какие государственные органы имеют право распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности, и какими земельными участками имеют право распоряжаться органы местного самоуправления. В соответствии с ч. 3 ст. 15
Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации" в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью. Однако фактически эта норма не может применяться, так как объекты муниципальной земельной собственности еще не выделены из земель, находящихся в государственной собственности.

2. Плата за землю.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: шпаргалки по русскому языку, контрольные 11 класс.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата