Юр. определение «недв. имущество».
Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и иное имущ.
Гл.признаком, позволяющим классифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти.
Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности и док-тах- сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. обязательная регистрация последнего.

1. Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ.
Право собст-ти включ.в себя след.:
-право владения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ.,фактически обладть им)
-пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-в его потребления)
-распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния или назначения)
В трактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами: собственник –владение

-пользование

-распоряжение доверительн.управляющий –частичн.польз.

-частичн.распоряжение

-частичн.владение арендатор –частичн.польз-е

-частичн.владение
В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов:
1)право на доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю
2)право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению
3)право на безоп-ть
4)право передавать по наследству
5)бессрочное владение
6)запрещение исп-ть имущ-во во вред др.людям
7)право на ответст-ть
8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав
Кроме права собс-ти сущ.и др.вещные права:
-право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления
-право пожизненного наследуемого владения
-право постоянного польз.
-сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом

4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть.
Си-ма регистр.-регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами:
-отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё
-невозможность идентификации пар объект-субъект
-невозм-ть передачи недв-ти путём перемещения
Функции си-мы регистр.:
1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов
2)обеспечение: а)прав соб-ти и иных вещных прав на недв-ть б)защиты собств-ок и иных лиц, обладающ.правами в)точного определения содержания прав

5.Сущность си-мы «публичных записей».
Сущ. 2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)
-европейская
Англоамериканская:
Публичные записи-общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др.
Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу- страховой полис. Страхование титула-защита собст-ка от возможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных с об-ом недв- ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупка страх.полиса- перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.
Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недостатки:дороже для приобретателя об-та недв- ти.

6.Сущность кадастровой си-мы регистрации недв.
Сущ. 2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)
-европейская
Европейская:
Основана на гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра. Юр.кадастр- кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.
Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона.
Виды кадастра:
-многоцелевой-контролируемая гос-ом си-ма классификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их владельцах
-открытый-кадастровая си-ма, ведущая кроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца
Разновидность юр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.

7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.
В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит:
-данные о распределении земель по категориям землевладельцам
-данные о составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.- тер.единиц
-данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар- ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч- ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения
В РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч- ков и регистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар- ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.
Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения или пользования землёй юр.и физ.лиц.
Объектами регистр.явл.право собст-ти, право пожизненного наследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог).
С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.

8. Недвиж.как экон.благо.
Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью. Сама вещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом.
Удовлетворение потр-ти может иметь 2 формы:
1)потребление самой вещи (не потр-ся буквально)
2)потребление св-в этой вещи
В 1 случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.
Понятие блага означает только наличие пол-ти, а ценности-сочетание пол-ти и редкости.
Варианты исп-ия экон.блага:
1)по своему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)
2)товарное пр-во с основным исп-ем блага в кач.товара
3)в кач.источника дохода (благо не меняет своего владельца)
Хар-ка недв.как экон.блага: а)любая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та:
-земля
-усовершенствование земли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.)
-принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью) б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли в)продолжительный период исп-ия недв-ти г)редкость
Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом расселения людей.
Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.

9. Недв.как товар.
Существует в 2 видах:
1)объект-товар (можно выделить в натуре)
2)услуга-товар
На рынке недв.-товар имеет 3 вида:
-объект (при возможности его выделения в натуре)
-права
-услуги

54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв.
К ним относятся:
1)принцип остаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся на землю после оплаты затрат на труд,капитал, управление.
2)принцип вклада: Вклад-сумма,на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения или уменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.
3)принцип возрастающего и уменьш.дохода:Увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-го предела,после кот.прирост Прспроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты)
2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение)
3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в
3 этапа: а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв.
4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке)
Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла.
Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки.
Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.
Показатели состояния р.недв.:
-кол-во сделок на р.недв.
-прод-ть сроков экспозиции

45.Право частной собст-ти на землю.
Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.:
1)ведение личного подсобного хоз-ва
2)строит-во и обслуживание жилого дома
3)ведение коллективного садоводства
4)дачное стр-во
Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.:
-земли общего польз-ния
-земли транспорта и связи
-предоставленные для нужд обороны
-подвергшиеся радиоактивному загрязнению
-нац.парков,заповедников
-оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения
-лесного фонда
-с/х назначения
-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп- ние
-земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых
Субъекты права ч.с.:
-собственность физ.лиц
-собственность юр.лиц
В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.
Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.
Признаки зем.участка:
А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением
Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы
В)должен иметь статус и др.хар-ки

46.Общие положения сделок с землёй.
Операции: купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента
Правила заключения и оформления сделок с землёй:
-д.б.оформлены в письменном виде
-нотариально удостоверены
-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству
Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй.
При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.

47.Договор купли-продажи зем.участков.
Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:
-стороны сделки
-предмет сделки
-указание на правоустанавливающие док-ты
-отсутствие или наличие обременений
-цена сделки
-отсутствие иных договоров на отчуждение
-др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)
К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1- нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.
Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор.
Документы,необх.для гос.регистрации:
-заявление продавца и покупателя
-док-ты за внесение оплаты за гос.регист.
-подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз.
-паспорт гражданина РБ
-зем.-кадастров.план участка
Может быть отказано в гос.регистрации:
-наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке
-несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора
-наличие запретов на отчуждение
-условий,влекущих изменения целевого назначения
Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.

49.Залог земельного уч-ка.
Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.
Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:
-обоснование предмета ипотеки
-оценку имущ-ва
-размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч- к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.
В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз- ти,кот.имел залогодатель.
Порядок осущ.действий по залогу:
1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом
2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге
3)оценка закладываемого имущ.
4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита
5)залогодатель страхует имущ.
6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства
7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.

53.Виды ст-ти недв-ти.
2 группы:
-ст-ть обмена
-ст-ть использования
Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая.
Рыноч.ст-ть- рын.цена при соблюдении след.условий:
А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов
Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально
В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия
Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение
Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме
Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры
Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.
Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв.
Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та.
Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога.
Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.
Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об- кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.
Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода.
Баланс.ст-ть-ст-ть имущ.,включ.в балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст- ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период.
Ст-ть для налогообложения-определяется на основе рын.или восстан.ст-ти.

73.Расчёт ст-ти улучшений при затратном подходе.
Оценка ст-ти улучшений произв-ся путём оценки затрат, кот.должен понести типичный покупатель на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке зданий и сооружений,адекватных по своей полезности объекту оценки.
Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле: В=Вб*Кин,где Вб-восстан.ст-ть об-та в базисных ценах 1991г.Она определ-ся:
1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.путём умнож. первонач.(баланс.) ст- ти на коэф.перерасчёта
2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании:
-сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327
-сборников укрупнённых показателей восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г.
3)для об-ов,введ.в экспл.после 01.01.92. путём деления первонач ст-ти на расчётный индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов в среднем по РБ
Кин- индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов

74.Расчёт ст-ти зем.уч-ка при затратном подходе.
Расчёт ст-ти зем.уч-ка:
Временная методика кадастровой оценки ст-ти зем.уч-ка РБ рекомендует оценку ст-ти вести по ф-ле: VI=S*ОЗ*I
S-площадь зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть земли оценочной зоны, руб/м2; I-индекс влияния ф-ров ценообразования на уровень ст-ти отдельных зем.уч-ов в оценочной зоне
Средняя ст-ть земли в оценочной зоне: ОЗ=БС*Кф*Кн*Кл
БС-базовая ст-ть зем.уч.; Кф-коэф.функционального исп-ния земли; Кн- коэф.,учитывающий зональный ф-р; Кл-локальный коэф.ценности
Базовая ст-ть устан-ся нац.кадастровым агентством по ср.ст-ти зем.уч-ка в наиболее дорогой зоне.

67.Сущность затратного подхода при оц.недв.
Этот подход примен-ся при:
1)технико-эк.анализе нового стр-ва; 2)определении варианта исп-ния земли;
3)реконструкции зданий; 4)оценке недв.на малоактивных рынках; 5)оценке об- тов спец.назначения; 6)страховании недв.; 7)определении базы налогообложения.
Подход основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий с учётом всех видов износа и предпринимательской Пр. К полученной ст- ти + рын.ст-ть земли. Т.о. ст-ть при затратном подходе:
V=VI+Vb-Ин+Koc+Пр
VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть улучшений(прямые затр.на стр-во); Ин- накопленный износ улучшений; Koc-косвен. затраты; Пр-предприним.-я прибыль

72.Определение износа методом бух.учёта.
Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.
Метод бух.учёта: начисление износа, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Эк.условие полного или частичного износа-амортизация. А- погашение износа путём постепенного переноса ст-ти на ст-ть товаров. Сумма годамортиз. Отчислений зависит от нормативного срока службы недв.и ст-ти недв.: Агод=Сн/Тн; Агод=На*Сн/100
Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%
На=1*100/Тн
Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности.

|Груп|Срок |На |
|па |службы, | |
|капи|лет | |
|т-ти| | |
| | | |
|1 |150 |0,7 |
|2 |125 |0,8 |
|3 |100 |1,0 |
|4 |50 |2,0 |
|5 |30 |3,3 |
|6 |15 |6,0 |
| | | |

Нормативн.износ за год=Агод